爱华网作为这一轮地产宏观调控最高潮，“七部委文件”公布距今百日。期间，房地产企业如何判断与抉择？他们在战略层面以及运营细节上做了哪些调整？基于此，《中国企业家》对珠三角、长三角、渤海圈、内地四个地带的多家标竿性房地产企业做了追踪采访，力图梳理出在这百日间地产商从反击到放弃博弈的抉择路线，看看企业今天的调整举措如何影响到下一个行业周期的竞争态势。
若干年后，房地产商会怎样回忆自己2005年的夏天？悲观，绝望？抑或从容、期待？又或犹豫、挣扎？
一切都隐藏在当前地产市场一片死寂的水面下。是的，房地产市场从未如此安静：一边是买方持币观望、销售量减无可减，一边是房地产商各据一方、集体失语。原因非常简单，5月11日，建设部等七部委联合发布《做好稳定住房价格工作的意见》（简称“七部委文件”）。文件一出，上海房地产市场销售量暴减，进而，持币观望气氛弥漫全国。
文件政策的调控、打压，对于地产企业并不新鲜。从2003年“121文件”开始，针对房地产行业的宏观调控已经两年。今年3月16日，央行公布房贷加息，对房价的快速增长未见明显效果；10天后，国务院公布《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（简称“国八条”）。作为“国八条”的延续，“七部委文件”目标精确，直指炒高房价的地产投机者和投资客，虽然各地政府后续出台的执行文件各有不同，市场从中看到了政府的决心，不约而同选择持币待购。在政府稳定房价的当前，人民币于7月21日升值这个地产行业的利好消息变得非常微妙，如果海外游资继续涌入国内的地产业，政府是否会进一步出台更严厉的政策打击房地产投资？
无论资质、规模，还是所在区域、产品类型的差异，或许有开发商会漠视政府的决心，但绝没有谁敢于忽视市场的冷清。在“七部委文件”出台后的100天中，他们的心态经历了哪些变化？推出了哪些应急方案？对未来的预期使他们在战略上作出哪些调整？
下一轮房地产发展高峰时的行业座次，也许已经在走出此轮宏观调控的100天中写定了。
放弃博弈
5月13日，万科王石请见建设部部长汪光焘。会谈内容外界不得而知，但会谈后得出的结论迅速传回了万科深圳总部和中城联盟：放弃和政府博弈。
此前，集体或单独向政策发表意见、争取舒适生存空间已是羽翼渐丰的地产商的惯技。京城的房地产商大概不会忘记2002年“土地招拍挂文件”出台后的“昆仑饭店聚会”，会后向政府部门表达“意见”，为开发商“协议拿地”争取了时间。2004年，虽然“某些利益集团”因一再扬言“房价必涨”而遭到建设部公开批评，并没有阻止地产商陆续在媒体上抛出“地荒论”、“供给减少论”、“需求缺口论”来助推房价。今年4月，华远任志强将一份40多页的《对形势的判断与对策》递交建设部，河南建业胡葆森通过新浪转发《致中城联盟会员的公开信》，正式回应“国八条”，虽然行文有礼有节，“房荒”和“供给不足”仍充斥文间。
短短一个月后，中城联盟在西安的“居住改变中国”论坛上，令人大跌眼镜的事情发生了：众大佬与政府口径空前吻合：拥护新政，盼望房价平稳。不难想见，王石应该将与汪光焘的会谈内容在联盟内部做了传达。6月5日，中城联盟超过30位会员从全国各地齐聚在深圳万科建筑研究中心四层大会议室，倾听万科对“七部委文件”的解读。一位参会人士说，当银幕上打出了“共度风雨守候彩虹——如何应对宏观调控”时，与会人员一脸凝重。
然而，这场被称作“守候彩虹”的聚会之后，政府采取更加严厉举措的决心日益明显。据业内人士透露，此后建设部等有关政府职能机构分别找到大型企业掌门谈话，明确提出“禁止抱团”、“禁止唱高楼市”。感到寒意的地产商放弃了和政府博弈的最后信心和勇气。6月之后，我们再也听不到有地产商出来挺市或联合上书的消息，王石更是通过媒体表态：“我宁愿看到房价下跌，也不愿看到房价反弹。”
形势判断泾渭已出
“长期利好，短期利空”是王石对“七部委文件”的判断。大概没有人会怀疑中国房地产行业长期向好，问题的关键是，当前低靡的地产市场将在何时出现拐点，这个拐点将引领行业回暖、还是转向更黑暗的深渊：放量大跌。
“上海房价短期内将大跌，10月就可见分晓。”8月5日，博鳌地产论坛，瑞士信贷第一波士顿香港有限公司董事总经理陶冬一语惊人。陶冬认为：“虽然今年上半年我国GDP增长9.5%，但都是基于外贸顺差的暴增，其中掩盖的，恰恰是对机械、材料等投资产品进口增速的锐减和内需的严重不足。二者直接影响的即是房地产的供应和交易量。”
“我们已经做好过冬的准备，最坏的预计是2006年政府会继续出台对地产业不利的政策。”万科郁亮同意陶冬的看法，“2003年8月国务院公布的18号令，将地产行业定义为国民经济支柱性产业。这多少影响了地产商的思维方式。实际情况是：国家说你是（支柱性产业）你就是；说你不是，你就不是。”对于现在面对媒体仍宣称企业完全没有受到“七部委文件”影响、甚至因为“七部委文件”活的更好的房地产商，郁亮笑称：“中国并不需要太多的‘芙蓉姐姐’。”
身处重灾区上海的中凯企业认同万科的判断，“与社会问题和金融风险相比，房地产行业算什么？！”中凯总裁杨益华对《中国企业家》说。
当然，业界如果只有一种声音就太寂寞了。“一个有战略的企业无论行业怎样都应该有对风险的准备，‘过冬’还用特意拿出来说吗？”顺驰大股东孙宏斌瞪着一双大眼睛说。顺驰董事会主席汪浩的判断则更加积极：“政府不会针对地产行业进一步出台更严厉的政策，行业会在今年下半年逐步回暖。”同样是国家统计局出台的统计数据，汪浩与陶冬得出的结论并不相同，“投资降低，人民币升值即将带来出口滞缓，如果再不拉动内需，政府靠什么保证下半年的GDP？要拉动内需，还能打压房地产市场吗？”但是，中坤地产黄怒波在博鳌论坛上忍不住提醒道：“政府不出台政策它干什么呢？用赌的心态揣摩市场太危险了。”
今天决定未来
要行业标竿企业坦言自己应对政策的调整有些困难，他们更愿意强调这是公司在战略上早有安排。
顺驰现在可以很得意地面对媒体。高速扩张两年后，今年1月忽然宣布“追求利润、稳健经营”，与大多数地产企业相比，顺驰多出了4个月的时间应对“七部委文件”出台后的不利局面。
8月1日，素以“天价拿地”闻名的顺驰将调研一年有余的北京清河地块拱手让与华润置地。这只是顺驰“稳健经营”的一个表现。2004年4月已经停止拿地的顺驰，在2005年上半年，一共增加的三块土地储备都是以合作方式获得。在极力缩减资金支出的同时，暂时放弃上市的顺驰加紧与海外基金和合作，据悉摩根士丹利的投资将会在本月底进入顺驰的账户。
一贯偏于保守的万科在2004年8月全面推进“现金为王”策略：开源节流。除了与顺驰一样，土地尽量通过合作方式获得外，万科在2004年底作出的销售策略是：1-4月长三角地区降低利润预期加紧推盘。在当时上海房地产热的烫手、众多房地产商惜售待涨的情况下作出这样的决定，郁亮的解释是：“因为我们经历过上一次宏观调控，知道过热往往是严厉政策出台的前兆。”
同样经历过上一轮宏观调控的金地也希望在现金流上保留一定的“容余度”。“像北京清河那样的地块，我们不会去拿。同样多的资金，不如分散投资在一些小项目上，一旦情势危急了，还保留一些现金可以周转。”金地董事长凌克对《中国企业家》说。
更多的企业选择了合作或者是走出去，合生创展对珠江地产的收购、北京城市开发建筑公司与北京天鸿的合并都在紧锣密鼓的进行中；上海的复地集团、凯德置地将重点放在了北京；绿地选择了进入无锡、徐州等二三线城市，上实甚至将项目转向了俄罗斯……
既定战略是一回事，对当前行业形势的判断是一回事，根据形势作出的战略调整又是另一回事。看似悲观的万科向记者透露，“并不会停止并购的脚步。”预计下半年行业就会回暖的顺驰，反倒认为“这不是一个适合收购兼并的好时期，收购兼并的惟一目的是获得土地而不是扩大规模。”同是清河地块，众开发商惊呼“天价”，华润不动声色拿下……
不容否认的是，对房地产形势的判断将直接影响企业战略、进一步影响企业发展。李嘉诚成就于房地产，不过是基于几次对大行情的正确判断。所以有人说“三年后房地产企业的排名已经在今天确定了”，并不为过。
