爱华网当《中国企业家》杂志将“迎接地产业的公司时代”这样一个话题抛给多位地产老板后，我们发现，他们所关注的焦点大致就在三个方向上：“天气派”（质疑现在的政策制订者是否号准了产业的脉？抱怨现在的产业“天气”不适宜绝大多数地产企业的生存和发展）、“身体派”（认为当前地产企业最需要的是反躬自省、强身健体）、以及认为政策制订者和企业都同时需要成熟的“洗牌派”。
以下是6月21日举行的“中国企业家地产领袖论坛”的发言摘要。根据录音整理出来的文字总是会抹去论坛上的现场感、生动感，但是那份真实还是留存下来了的，这是地产界的一次集体发言。
本次论坛由《中国企业家》杂志社主办、中坤集团协办。
“天气派”
潘石屹
（SOHO中国有限公司董事长）
中国的房地产肯定是面临着一个很大的调整。在这个时候，我觉得业内人士首先要说真话，这是非常关键的，如果给政府、给政策的制定者和媒体说假话，这是挺可恶的，会误导我们的政策。
121号文件对房地产发展商来说是一个非常致命的打击。因为房地产这个行业一定要同资本市场结合起来。中国目前的现状是，上市这条路子并没有完全打开，又没有基金，所以只能够依赖银行。银行贷款作为开发贷款证明是存在一定风险的，所以建设部有各种各样的限制。目前为止，中国的房地产和钱最好的结合方式就是按揭贷款，121号文件把这个管道又给切断了——住宅要封顶才搞按揭——这样，这对整个中国房地产影响是百分之百（严重）。
我对决策者防范金融风险的初衷非常能够理解。可是这个政策是一刀砍死。为了应对这个政策，每一个公司的现金流量都得重新安排，很多公司的现金流就跟不上了，一分钱会憋死一个英雄汉。如果按照这个方子吃，吃不了几副药肯定就虚脱了，虚脱了，整个经济肌体就会出问题。
任志强
（北京华远集团董事长）
我对央行121号文件的第一个看法是，中途改变游戏规则总是不太好。现在投资者已经按照原来政策的情况做了投资的决策，现在却在中间改变规则，就会造成一些投资决策的失误。本来是踢足球，现在一吹哨改成打排球了。
是政府令服从银行的货币政策还是银行的货币政策服从于政府令？银行这次调整，我觉得没有做好，类似这样的措施出台应该跟建设部打个招呼。我最近跟建设部某些官员聊天，他们认为这两个东西都没有征求他们的意见，又推翻了他们所做的规定，他们是非常不满的。政策的出台能不能和其他政策、法律、和市场之间协调？这可能是政府要解决的重要问题。
如果严格执行央行的121号文件，房地产企业会没有任何缓和的余地，所以我写了一个《房地产冬天来临》的文章。但是按现在情况看，121号文件要是能定出细则来就执行，要定不出细则来就执行不了，这个文件有可能步步退却、成为一纸空文。这证明什么呢？证明企业界和市场的反应会对政策产生重大影响，中国政府开始认真听取老百姓的意见。这起码说明政府在进步。
这次金融政策的调整实际上也是对房地产企业提出一个问题，作为企业，你是只依赖于银行还是利用了其它办法进行融资？是不是要改变经营模式和拓宽融资渠道？
章金福
（星城置业有限公司董事长）
在新加坡，一个政策出台之前，各部门都会与行业协会或工商会做一些探讨、初步的研究，但是在中国，关于房地产的政策，都是从内部消息一公布就变成实情，企业真的是感到措手不及，有很多人就会是“你有政策我有对策”，这样就变成一个不健康的做法。
“身体派”
冯仑
（万通集团董事局主席）
地产业是不是进入冬天？应该说我个人不关心这个事。为什么不关心呢？如果谁每天出门都问天气预报的话，那人就是病入膏肓了。所以我觉得是不是应该琢磨怎么把身体搞好，而不是天天琢磨这个天气。因为只要你活着，天气就永远在变。每次出一个政策的时候，大家就研究政策。后来我发现“临渊羡鱼不如退而结网”。所以这几年我觉得要解决怎么样办一个好公司的问题。如果你办了一个好公司，天气的变化对你的打击就小，不要老看天气，这个天气可能总在变，如果你走得不对太阳天也会掉到阴沟里。
为什么有的人忙、有的人不忙？有的人紧张、有的人就不紧张？我最近研究，有三件事做好就不会太忙，第一件事情不要干那些不该干的，所有的忙都是从心术不正开始的。占便宜就会忙，不占便宜就不忙，王石就不忙，人家现在还在澳洲钓鱼。他30多个项目都不忙，你两个项目怎么那么忙呢？
第二是有战略就不忙，没战略就忙。每天都有机会，每天都有关系，按照社会学，任何关系可以无穷地往外发展，所以每天你一会儿看这个地，一会儿看那个地，一会儿认识他爹，一会儿认识他姨，你心里没有战略，你就忙。
第三件，会理财，回归到常识的公司不忙。比如说有资本金、有适当的流动资金，发展的节奏比较合适，另外能够反周期，针对经济周期来调整你的节奏。
所以回过头来总结一下，怎么样来应对坏天气？要研究商业模式，研究公司的商业模式能不能找一条不同于香港模式的新模式。万通这几年一直在提“美国模式”，不管对不对，我认为至少我们做了一个新的选择，这个战略一旦确定了，我相信今后几年我也不忙了。不忙以后怎么办呢？就满足虚荣心，开开会、见见记者、旅游旅游，对公司做一个品牌推广……这也是很大的贡献。
一句话，“不管风吹浪打，胜似闲庭信步”，要思考，要选择，不要过多地埋怨天气，而应该强身健体，把丧事当喜事办，把自己的肉碗端住了。
胡葆森
（建业中国住宅集团董事长）
小地产商永远都面临着解决生存的问题。实际上每次政策的调整对他们来讲冲击是最大的。很多公司的起步大概都是从十年、八年开始的，为什么现在有的长大了、同时起步的一些却没有变大？由此带来一个问题：还是企业的定位问题。如果你定位问题没有解决，发展战略问题没有解决，不管遇到什么样的变化，你肯定是最容易受到冲击的，或者是最容易出局的企业。中小企业只要能够把自己的定位解决好，把自己的发展战略制定好，把自己的经营规划做好，然后再整合各方面的资源，解决好自己的经营和管理的问题，我想政策不管怎么样转总是会有路的。这是我的第一个观点。
第二，如何定这个位？要看你自己想最终做什么。比如你要想做成一个上市公司，从一开始就要知道资本市场的要求是什么，究竟是想做在国内上市的企业还是在香港上市的企业，还是在国外上市？要是在国内上市的话，土地储备这个数量和净资产收益率这个矛盾怎么解决？你要想在香港上市必须照香港投资经理那些要求去做，包括盈利模式、财务制度、土地储备。
“洗牌派”
黄怒波
（中坤集团董事长）
我认为几个“不成熟”导致今天这种状况，第一是我们地产公司的不成熟；第二是房地产市场是不成熟的；第三就是政府的机制或者说政府的管理是不成熟的，所以政府制定出来的政策就很难体现公平，失于简单，一杆子打倒一大片；第四，银行的功能和机制也是不成熟的；第五，社会公众心理不成熟，现在有的人富得快，有的人富得慢，有的人第二次买房了，有的人第一次房还没买，大家对房地产商又爱又恨。所以在地产界做，就要面临这么多的风险。说得残忍一点，这次洗牌是地产业发展的一个黄金时期。不洗牌怎么能发展？低潮很残酷，要以很多公司的消亡做代价，但是在低潮的时候也是买进的时候，这就是市场。我认为在这个时候，某些圈地太多、扩张过大的公司可能会死，另外产品太单一的公司可能会死。
现在对于地产界来说正好是一个反省的机会。地产界在这几年走过了一个很辉煌的时期，但是带来的问题确实非常多。如果换位思考，如果大家是政府官员，可能也要考虑，如果对某些情况不加制止，到两三年后中国经济将会面临什么样的问题？所以地产界要冷静。可能央行今天下这个文件，下个月撤销了，谁敢担保下下个月不下更厉害的文件？地产界还是要靠自己救自己，你无法预知我们的政府或者这个产业会出现什么样的风险。如果你要做地产的话，你就要永远准备夜里睡不着觉，一定要考虑自身产品能够产业化、特色化，反过来说就要保证你的资金链条的多元化和稳固性。
傅军
（新华联集团董事长）
其实我们开发商最害怕的不是市场问题，真正害怕的是政府政策的变化。有一些政策的变化调整是好的，有一些完全是给这个行业带来动乱，1993年、1995年，搞清理整顿都给行业带来很大的创伤，这次的126号文件也是。政策搞“急刹车”是不行的。
再一个行政的干预太多了。我们的房地产在发展过程很多不规范现象，我认为都是政府干预太多造成的，有很多地方其实是可以管理到位的。
如果很多房地产企业还是靠投机心理，完全靠搞关系，走后门来做，我觉得今后是行不通的。作为企业，你要研究你有没有一流的人才？你有没有一流的资金？有没有战略？不管什么样的政策调整，都要真正使你房地产的品质提高，这才是非常关键的问题。
我确实感觉到房地产应该到大浪淘沙、重新洗牌的时候了。做房地产企业的一定要有一个清醒的头脑认识。未来两年到三年，95％的房地产企业都要淘汰出局，北京剩下来的房地产企业，我估计将来不会超过一百家。所以房地产行业“大并购”这个时代可能要到来了，另外就是“大公司”时代要到来了。
黄怒波
（中坤集团董事长）
我有点儿不同的看法，“大公司”时代的形成需要整个社会资金机制的成熟和政府管理的成熟，我觉得不会像傅总所说“洗”得那么快。
胡葆森
（建业中国住宅集团董事长）
我更同意黄总的观点，傅军有点儿太悲观了。实际上地产界每年都在洗牌，只是出局的规模不一样，这次政策来得比较集中，在一年之中出现了很多很多事。但是这个队伍的整体规模在短时期内不会缩小太多的，三年五年之内三分之二的地产商过不好是有可能的，但是不是都要出局？我一直比较乐观。未来二十年是整个中国或者是中华民族的战略机遇期。在这种背景下，房地产是一个快速发展的行业，地产商不应该太悲观。只要你把你自己的定位问题解决好、发展战略制定好、营销策略制定、各种资源整合好，我想无论大中小地产商都会在市场上找到自己的地位。
