爱华网1998年，国务院下发23号文，宣布宣布取消福利分房，极大地释放了住房需求的“动能”。在中央扩大内需的政策背景下，进入了新一轮的景气周期。2001年，房地产开发投资对中国GDP增长的直接和间接贡献率相加共计1.9到2.5个百分点。房地产业已然成为国民经济的支柱产业。在房地产业快速发展的同时，投资增幅过大、房价过高等“泡沫”现象也随之产生，政府对房地产业中出现问题的关注和整顿力度不断加大——
第一阶段：调研
2001年7月1日，中国人民银行《关于规范住房金融业务的通知》。严禁发放“零首付”个人住房贷款。该文件与最近央行发布的121号文内容有诸多相似之处，被认为是房地产业新一轮整顿的开始。
2001年7月，温家宝批示建设部会同有关部门加强宏观调控，“要采取有效措施控制一些城市过高的房价，防止房地产业出现泡沫”。
2002年年初，建设部对北京、上海、重庆、广州四个城市的房地产市场情况进行了调研并于1月21日向国务院报送《商品房市场存在的主要问题及对策》。
第二阶段：预警
2002年7月1日，《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》实施。协议出让、“黑箱操作”被认为是造成地价泡沫乃至房地产泡沫的“罪魁祸首”。
2002年8月，建设部、国家计委、财政部、国土资源部、中国人民银行、国家税务总局等5部门联合印发了《关于加强房地产宏观调控促进房地产市场健康发展的若干意见》。
2002年9月，温家宝批示，“要高度重视房地产市场出现的过热现象，及早采取有效措施进行调控”。
2002年下半年，建设部召开了北京、上海、广州、深圳等地区和国务院有关部门参加的房地产形势分析会，做出了“全国房地产市场总体上保持健康、快速发展态势，但部分地区存在投资增幅过大、土地供应过量、价格上涨过快和结构不合理的问题，个别地区问题还较严重”的判断，并向国务院上报了《当前我国房地产市场运行情况分析的报告》。在中央经济会议工作前夕，以参阅文件印发各地。
2002年10月，温家宝指出，“要提醒商业银行高度重视假按揭问题，并及时采取防范措施。”
2002年11月，国务院总理朱钅容基在会见驻港中资机构负责人时，重申不希望看到经济增长过高。他认为内地部分城市的房地产过热，更指出“深圳的明天是香港的今天”。
2002年12月9日-10日，中央经济工作会议召开。胡锦涛指出：“继续遏制低水平重复建设，尤其要防止房地产行业出现过热，避免经济出现大的起伏。” 朱钅容基指出：“全国房地产行业连续几年出现大的增长，特别是一些地方高档房增长过快，拉动钢铁、水泥等行业过快增长。房地产投资过多，不仅妨碍产业结构调整顺利进行，而且会留下很大隐患。一旦矛盾爆发，势必造成企业倒闭，银行坏账大量增加，失业人员增多。这方面我们有过教训，殷鉴不远，必须高度警惕。”要求“严格贷款条件和土地供应，从严控制房地产，特别是高档房地产的建设规模，避免盲目开发带来的风险和损失。”
第三阶段：强力整顿
2002年11月，中国人民银行下发《关于对房地产信贷业务进行检查的通知》，检查范围是2001年7月1日到2002年9月30日办理的房地产贷款业务。
2003年1月12日，温家宝在国办《专供信息》上批示：“一些地方土地市场秩序混乱，非法占地、非法入市的问题相当严重。利用土地牟取暴利已经成为一些单位和个人寻租的手 段。不少国土部门管理松弛，有的甚至执法犯法，给不法分子大开方便之门。”
2003年2月起，国土资源部进一步治理整顿土地市场秩序。
2003年6月13日，央行发布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》。
2003年6月下旬，央行货币政策委员会召开二季度例会。强调注意防范货币信贷较快增长时在房地产业和低水平建设中潜在的金融风险。
