爱华网随着政府的地产政策骤然紧缩，地产业正在遭受新一轮危机吗？一方面，国内的房地产企业没有寻找到与政策制定者沟通的平滑渠道另一方面，业界确实是在癫狂与混乱中渡过了它的繁荣年代这个产业，是时候迎来一个理性而规范的“公司时代”了
“市”者生存，君子心态
谈及心目中的“标杆公司”时，一些房地产商们言必称万科和王石。
2003年5月，国务院发展研究中心、清华大学房地产研究所和搜房研究院推出了中国第一个房地产上市公司10强研究报告，万科（000002）位列第二。万科在国内11个城市有近三十个项目，大多远离城市中心，面向相对固定的目标客户：白领阶层。业内人士评价其“买错地，盖对房子，办好公司”，也有人说万科拥有“三流的土地、二流的项目”，然而却是“一流的公司”。
土地区位的高下在多数房地产商眼里，可谓生死攸关。为一块地拼得你死我活、各显神通的故事并不鲜见。王石对此反应淡然，“贵就贵一点吧。”王石习惯了与政府保持着君子之交，他的逻辑是：“土地先天不足，那么就会逼得整个团队绞尽脑汁把房子盖好，从市场上把好处赢回来，结果还办成了好公司。”
政企之间要成“君子之交”，首先需企业怀有“阳光心态”。遗憾的是，中国相当一部分房地产公司还处在积累原始财富的阶段，寄望于凭借非商业手段谋得暴利。万通集团董事局主席冯仑诙谐地称其为“小偷心态”。
无疑，利用非商业手段，有可能一时降低投资成本。但必然能带来市场价值吗？考虑一下各个城市中的烂尾楼盘的情况吧，有不少便是通过良好的高层关系拿到的，地理位置极佳。在买地、贷款时，“关系”可能通融一二，而想凭“关系”继续在市场上有所作为，获得客户认可，那得是一种什么样的“关系”？
何况，非商业手段，未必就能让你占尽便宜，当因为尝到了一点甜头而不得不想法设法地遮掩“小偷行经”时，那就好比穿上了红舞鞋，斡旋于怪圈之中。没准付出的成本更加高昂。万一“关系”链条“不幸”断裂，漏洞百出，又情何以堪？
所以说，“市”者生存，君子心态，在“标杆公司”特征中首当其冲。
负债适当
中国房地产开发的资金有三大来源：贷款、自筹资金和定金及预付款等。统计数据表明，房地产企业自有资金规模很小，在房地产开发项目中的比例不足1/6，银行直接贷款约占22%，而在定金和预收款中，有很大一部分是个人通过银行按揭来支付的。如果将其计算在内，中国房地产开发中银行资金超过50%。
纵观各个大城市位列前十的房地产企业的资产负债率，广州达到80%，北京也超过70%。而在房地产业已相当成熟的香港，这一数字不过30%-40%。
这一次，不合理的资本结构很可能令一些房地产企业被迫出局。尤其那些长年浸淫于项目中，对资本金缺乏长期考虑的企业。而那些沾沾自喜于以债务方式拉动投资的房地产商们更会觉得央行的政策是招招见血，字字惊心。周正毅玩“空手道”的下场，足够说明问题。
对此，冯仑有着切肤之痛。2001年8月21日，冯仑为《万通全书》作序，不无沉重地写道：“1993年至1997年万通纵横七省，横跨五大行业，人马达到六千，但不久便纷纷陷落，被迫彻底调整。一直到2000年才度过此劫，将公司和业务带入正常发展的轨道。其间甘苦不言自明。”现在回忆起来，冯仑坦承，当时资产负债率高居不下，压力很大。由于房地产企业是资金高度密集的运作体，资金绝对是它的生命线。
目前，万通对客户的承诺是把资产负债率降低到40%。接受《中国企业家》采访时，冯仑反复强调：“人不能在同一个木桩上绊倒两次。在扩张的时候要谨慎，要考虑适时增加资本金，记得回归常识办企业。”
接通资本市场血脉
没有资金就没有地产。当货币市场融资日益艰难之际，资本市场直接融资的成本与束缚显然低一些。
SOHO中国董事长潘石屹预测，此后，房地产公司的上市和借壳上市可能热起来，成为央行堵死房地产与银行通道的情况下试图走的另一条路。
“地产就是金融。”从香港资本市场凯旋后，首创集团董事长刘晓光非常感慨。首创置业H股在6月19日突破重围，为公司成功融资9.36亿港元。可见，在银行擎起“铁律”的当口，能够驾驭资本市场、熟谙多种融资渠道的房地产商，从容得多。
由于经营模式与所有权属的特殊性，上市地点的选择也格外重要。比如，香港资本市场认可的是香港地产概念：全能开发商、赢利模式相对固定、有稳定的物业，而对内地民营房地产企业无充足土地储备、销售型的经营模式存有疑虑。因此，做一个在何地上市的企业，直接与企业的定位、发展思路相关联，在一地上市，就要按照当地资本市场的要求与习惯去规划、去适应。
除上市渠道之外，目前房地产金融产品种类还非常稀少，只有房地产开发流动资金贷款、房地产开发项目贷款和房地产抵押贷款三种。相比之下，由专业性的房地产运作机构发起并管理的房地产产业投资基金，在中国还是新鲜事物。但发达的不动产金融其实比银行与股市两个渠道更有优势。据估计，伴随着市场的巨大需求，房地产信托、类基金式的房地产投资公司、房地产私募基金等多种业务将应运而生。美国的REIT模式已开始受到越来越多人的关注，这种不动产投资信托模式将大众分散的资金通过信托方式集合成一个公司，通过税收减让促进民间的投资来参与，之后再投入长期物业，从而获得稳定收益。
看起来，只有懂得以资本规模的扩张来拉动自有资本金的增长的企业，才不致因政策调整而一蹶不振。
高超的反周期能力
据一些开发商的经验，在北京，一个30万平方米的项目，“不做上7年几乎是不可能的！”
一般说来，一个房地产项目从开发到竣工验收平均需要2年以上的时间，分期开发的大型项目，则至少需要5年以上。按照会计准则，一个产品在完成了制造和销售过程后，方可计算收入与利润，因此房地产企业财务周期较其他产业更为漫长。其中涉及规划审批、拆迁、施工、电信、水、电等各个政府部门，开发商对未来可以计划和预期的程度并不高，财务风险也缺乏保证。
如此一来，若想符合首次上市的企业需有三年稳定的均衡的盈利记录的要求，更是望尘莫及。
如何在长周期内赢得主动？如何在经济繁荣的时候卖产品，在经济萧条时候购买土地？如何研究产品的抗跌价的能力？如何研究产品的差异化和均质化，对付不同的经济周期？如何能够使在繁荣的时候的市场扩张行为到了萧条的时候而不因此被活活“卡”死？
培养你的反周期能力。或许冯仑的研究对业界有一些提示："熨平"经济周期。即通过商业模式的创新来缩短经营周期，以减少经济周期的影响。在经济繁荣时期卖房子，在经济萧条时期买地，踏准节奏，留好退路。
创新商业模式
美国的商业模式正逐渐为中国房地产商们所看好。
目前，中国内地的28000多家房地产企业多沿袭香港模式。典型的香港模式是拿地—盖房—销售—物业一条龙滚动开发的模式，做“全能开发商”。美国房地产开发模式走的则是一条专业化道路，投资、开发、物业经营等各业务板块相对独立。高度的专业化细分，加上发达的不动产金融，是美国模式的最大特点。
香港模式的成因在于香港土地资源严重稀缺，政府高度垄断，而不动产金融机制的完善也可保证大的寡头公司的形成。内地和香港市场最大的不同在于土地资源几乎无限供应，并不为少数机构所垄断，高价买进的土地却很难高价卖出。“往往被地害死了！”
“我们要放弃香港模式，开始和美国模式做斗争。”这样的声音在业界越来越清晰了。
其实香港模式也好，美国模式也罢，中国地产商都要设法摆脱传统滚动开发模式带来的风险，学会“种一棵每年都结果的树”（搜狐CEO张朝阳评价万科语），有所为，有所不为。
根据世界银行的研究，住宅需求与人均GDP水平有着密切的关系，2002年中国人均GDP 900多美元，城市人均GDP 1500美元，房地产业在连续5年高速增长后仍然保持着较快的增长速度。目前，中国城镇人口5亿，对新增住宅面积的需求达到10亿平方米以上，因此在大概5年左右的时间里，房地产业的需求仍然保持着较为广阔的空间。外部环境变化、政策的调整，也会使整个产业的走向更加明晰。
最后，选用华高莱斯国际地产顾问公司董事总经理李忠的一个颇有意思的比喻来做结语。当下的中国房地产市场，就如《三国演义》中“十八路诸侯讨董卓”时的光景，群雄争霸，混沌未开，各路英雄表面上看无明显高下之分，然而最终问鼎中原、三分天下，却是刘、孙、曹三位。地产业迎来“公司时代”，还需一番大浪淘沙。
