爱华网1984年5月30日，万科创立于以“时间就是金钱，效率就是生命”著称的中国改革开放的窗口——深圳市。深圳，这个昔日边陲小渔村以“三天一层楼”的壮举缔造了“深圳速度”这一传奇；万科，作为昔日深圳市一家名不见经传的小企业，更是以不到30年的时间便成就了世界级地产航母这一辉煌。下面，我们从反映地产企业规模的4个维度——销售额、营业收入、总资产和存货来分析神奇的“万科速度”。1.2.1 经营规模经营规模大小反映了企业在经营业绩创造上的实力。销售额和营业收入是评价企业经营规模最常用的两个指标。对于房地产行业而言，两者存在区别：销售额指的是房地产项目的签约金额，营业收入指的是符合结算条件的销售额，房地产一般采取延期结算方式。1．销售额2004年及之前，万科的销售额基本上在100亿以内；但从2005年开始，万科进入了快速发展的黄金通道，在规模上实现了“五级跳”：2005年，突破100亿元；2006年，突破200亿元；2007年，突破500亿元；2009年，突破600亿元；2010年，突破1 000亿元。并且，破纪录的周期越来越短，万科的销售额从2005年突破100亿元到2007年突破500亿元仅用了2年的时间，从500亿元到2010年突破1 000亿元也仅用了3年时间（见图1-1）。图1-1 万科销售额及增长速度（2004～2011年）2004～2011年，万科的销售额从91.60亿元迅速增长到1 215.40亿元，累计增长12.27倍，年均增长175.27%，年复合增长率高达44.68%（见表1-1）。表1-1 万科销售额增长率（2004～2011年）指标 累计增长（倍） 年均增长率（%） 年复合增长率（%）销售额 12.27 175.27 44.682．营业收入万科的营业收入从1990年的2.19亿元，急剧上升到2011年的717.83亿元，21年间，增长了327.31倍，年均增长15.59倍，年均复合增长率31.77%，实现了“五级跳”（见图1-2）。图1-2 万科营业收入的“五级跳”（1990～2011年）1.2.2 资产规模资产是企业拥有或者控制的资源，是企业生存和发展所依赖的硬实力所在。我们从总资产和存货两个角度来分析万科资产规模的突变。1．总资产数据显示，万科的总资产也由1990年的2.20亿元，上升到2011年的2 962.08亿元，21年间增长了1 345.40倍，年均增长64.07倍，年复合增长率40.93%。其总资产也实现了“五级跳”：2003年，突破100亿元；2005年，突破200亿元；2006年，突破400亿元；2007年，突破1 000亿元；2010年，突破2 000亿元（见表1-2）。表1-2 万科历年总资产（1990～2011年） （单位：亿元） 年 度 资 产 年 度 资 产1990 2.20 2001 64.831991 5.24 2002 82.161992 9.63 2003 105.611993 21.36 2004 155.341994 26.75 2005 219.921995 32.34 2006 499.201996 34.66 2007 1 000.941997 39.60 2008 1 192.371998 40.38 2009 1 376.091999 44.95 2010 2 156.382000 56.22 2011 2 962.082．存货作为特殊的制造业企业，房地产公司“生产”的产品是房子，作为存货的房地产项目是企业最为重要的资产。1992～2011年，万科的存货也显示出较快的增长势头，由1992年的2.20亿元，增长到2011年的2 083.35亿元。19年间，累计增长946.44倍，年均增长49.81倍，年复合增长率43.44%（见表1-3）。表1-3 万科历年存货（1992～2011年） （单位：亿元） 年 度 存 货 年 度 存 货1992 2.20 2002 59.761993 5.70 2003 86.711994 8.67 2004 105.461995 12.22 2005 148.491996 13.61 2006 341.671997 17.14 2007 664.73
1998 23.50 2008 858.991999 24.62 2009 900.852000 34.99 2010 1 333.332001 47.09 2011 2 083.35万科自1991年1月29日在深交所上市以来，发展可谓神速。时势造英雄，万科的发展固然离不开中国经济尤其是房地产市场高速增长这个千载难逢的机遇，但是，万科能脱颖而出，更离不开自身的历练。通过与同样上市较早的几家老牌地产企业（深振业、深深房、渝开发和中华企业）的比较就可看出，在起步阶段（1990年），5家企业营业收入的差距不大，万科（2.19亿元）甚至仅有深深房（4.30亿元）的一半，但在1991年就超过了深深房。与其他老牌地产商发展轨迹显著不同的是，万科每年都在增长，并且增长速度非常快。随着时间的推移，5家地产商的规模逐步分化，到2011年，万科的营业收入（717.83亿元）分别是中华企业（45.92亿元）、深振业（25.89亿元）、深深房（10.26亿元）、渝开发（9.00亿元）的15.63倍、27.72倍、69.94倍、79.72倍（见表1-4）。表1-4 万科等老牌地产企业的营业收入（1990～2011年）（单位：亿元） 年度 万科 深振业 深深房 渝开发 中华企业1990 2.19 0.32 4.30 0.27 0.581991 4.23 0.84 2.99 0.36 1.141992 6.61 1.08 2.94 0.57 0.471993 10.84 1.51 8.94 0.71 0.311994 12.28 1.36 15.63 0.83 2.021995 15.04 1.10 11.91 0.42 1.671996 11.78 1.85 7.75 0.48 4.811997 19.48 13.04 11.86 0.87 4.891998 22.46 16.42 7.33 1.28 3.871999 28.73 19.42 8.49 0.52 1.242000 37.84 18.84 8.53 0.46 5.892001 44.55 20.24 6.16 0.37 15.962002 45.74 20.84 7.48 0.28 20.722003 63.80 19.89 9.62 0.67 18.862004 76.67 18.77 5.71 1.69 21.102005 105.59 14.34 8.52 1.31 23.392006 179.18 12.55 9.96 0.91 19.952007 355.27 10.24 8.45 4.90 23.992008 409.92 10.22 7.06 4.13 36.122009 488.81 18.49 7.50 4.54 41.232010 507.14 23.39 10.21 7.82 30.302011 717.83 25.89 10.26 9.00 45.92在市场经济这个竞争白热化的赛场上，大家的起跑线都差不多，就看谁跑得快、跑得稳。万科犹如起飞跑道上的飞机，腾空而起，越飞越快，越飞越高！万科的快，快在速度；万科的赢，赢在稳健！1990～2011年，万科以营业收入年复合增长率31.77%的速度增长，遥遥领先于兄弟企业（见图1-3）。图1-3 万科等企业的营业收入年复合增长率（1990～2011年）大者愈大，强者恒强，商业社会的规则就是如此。起点差不多，为什么万科能够把同行兄弟远远甩在身后并持续保持优势？我们将在书中进行揭秘。
