爱华网3.1.1 投资绩效：利润率vs.周转率企业的投资绩效——总资产收益率（ROA）的驱动因素有2个：利润率和周转率，利润率较高或者周转率较高，都能创造较好的投资绩效（见图3-1）。图3-1 企业投资绩效的“双轮”：利润率vs.周转率一般来说，企业的利润率和周转率犹如跷跷板的两端，两者呈显著的负相关。常识告诉我们，同样的东西，便宜卖得快，贵卖得慢，企业也是如此：定位越高，利润率越高，周转率越低；反之，定位越低，利润率越低，周转率越高。比如两家餐馆，其中一家餐馆定位高，面向高端人士，其利润率高，但经营规模有限，周转率低；而另一家餐馆，定位低，面向普通大众，其利润率低，但薄利多销，经营规模大。当然，两家餐馆都能获得成功，都能创造较高的投资绩效，但是它们的盈利模式完全不一样。对于企业而言，第一步是业务定位，做好“利润率×周转率”的组合，以ROA最大化为目标。第二步，定位之后，企业应该致力于打造自己的效率边界：在利润率一定的情况下，通过提高经营效率，尽力提高周转率（“向上走”）；在周转率一定的情况下，通过成本管理尽力提高利润率（“向右走”）。企业的周转率由企业的运营效率决定，我们将在后面的“第8章 资产结构”和“第9章 核心资产运营能力”中进行讨论。企业的利润率由业务定位决定，同时受成本控制水平的影响。关于成本管理，我们将在后面的“第13章 战略成本管理”和“第14章 战略费用管理”中讨论。下面我们讨论企业的业务定位。3.1.2 业务定位：规模化vs.效益化1．理论认识业务定位是企业投资策略中的重要问题，又可理解为企业的“商业模式”。同样是做房地产，不同企业的产品定位可以有不同：普通住宅地产、高端住宅地产、商业地产、旅游地产、养老地产等。地产类型的客户对象决定了其发展边界，从而影响其利润率和周转率。企业不管如何定位，背后都隐藏着一对关系：利润率和周转率。房地产企业也是如此：如果项目定位较高，毫无疑问会获取较高的利润，但同时也会拉长其营业周期，导致周转率的下降；如果项目定位较低，一方面其利润率较低，但另一方面其营业周期会缩短，从而带来周转率的提升。根据利润率与周转率之间的关系，我们把企业的商业模式分为两种：规模化和效益化。向左走是规模化，其特征是“低利润×高周转”；向右走是效益化，其特征是“高利润×低周转”。“条条大路通罗马”，两种模式都可以获取较高的投资回报（见图3-2）。图3-2 企业业务定位的“利润率-周转率”矩阵2．实证研究事实是否如此呢？我们来做一实证分析。我们以2007～2011年作为考察窗口期，以万科和保利地产作为定位于普通住宅地产的代表，以招商地产和万通地产作为定位于高端住宅地产的代表，以金融街和世茂股份作为定位于持有型商业地产的代表，计算不同定位下的ROA的表现（见表3-1）。表3-1 不同产品定位下的ROA表现（2007～2011年）产品定位 证券代码 证券名称 均值（%） 标准差（%）普通住宅地产 000002 万科 5.17 1.00 600048 保利地产 5.30 0.80 平均 5.24 0.90高端住宅地产 000024 招商地产 4.66 0.95 600246 万通地产 5.69 2.56 平均 5.18 1.76持有型商业地产 000402 金融街 4.43 0.84 600823 世茂股份 3.92 0.91 平均 4.18 0.88行业中值 4.00 0.57通过不同定位下的ROA“均值-标准差”矩阵可以发现有两个突出的特点（见图3-3）。图3-3 不同产品定位下的ROA“均值-标准差”矩阵（2007～2011年）从效率上来看，ROA的高低与不同业务定位之间的关系不是特别明显，说明不同的定位都能创造较高的投资绩效。对于标杆型企业来说，它们的ROA大致区间为“4%～6%”。具体而言，呈现出“4.5%→5%→5.5%”的特征：持有型商业地产最低，为4.5%左右；高端住宅地产居中，平均5%左右；普通住宅地产略高，平均5.5%左右。从稳定性来看，不同业务定位下的ROA出现了分化。持有型商业地产ROA的标准差最小，稳定性最强；高端住宅地产的标准差最大，稳定性最弱；普通住宅地产介于上述两者之间。但是，在行业发展的不同阶段，两种路线的侧重点不一样，规模化路线更容易做大，效益化路线更容易做强。既然规模化和效益化各有千秋，那么，地产企业究竟应该向左走还是向右走呢？在本章的“3.2 标杆实践”部分，我们将会看到业内标杆——万科的选择。3.1.3 本章指标体系1．销售净利率销售净利率可以用来大致反映企业的业务定位，在本书中的算法为销售净利率（%） =（净利润/营业收入）×100%一般来说，销售净利率与企业定位呈正向关系：销售净利率越高，企业定位越高；反之，销售净利率越低，则定位越低。2．总资产周转率总资产周转率体现的是企业的运营效率，在本书中的算法为总资产周转率（次） = 营业收入/总资产期初期末均值总资产周转率与企业运营效率呈正向关系，总资产周转率越高，企业运营效率越高。
