爱华网因位于上海徐家汇区核心地带，“徐家汇中心项目”地块一直被称为是“上海市中心面积最大的一块黄金宝地”。但就是这样一块炙手可热的焦点地块，却在首次面市至今的18年时间里深陷“地王魔咒”，数度易主却迄今仍是空地一块。如今，地王命运出现逆转。 在历经半小时、208轮密集举牌厮杀后，香港新鸿基地产发展有限公司（以下简称“新鸿基”）日前以2000万元价差险胜香港九龙仓-恒基联合体，最终将这一地块纳入囊中。而地块高达217.7亿元的成交总价，迅速刷新外滩8-1地块曾创下的92亿元地王纪录，登顶成为上海新的总价地王，并仅次于2009年广州亚运城地块255亿元的纪录，成为全国土地拍卖史上第二高价地。 但值得注意的是，新鸿基此次高价拿下徐家汇中心地块，仍面临较大压力，其中资金是一大难题。根据中房信研究总监薛建雄的预计，“配合地下的工程，可能需要投入超过400亿元，单是收回成本可能就需要20年。” 新鸿基方面并未过多解释资金问题，仅在新闻稿及随后的公司公告中称，本次拿地成交价格合理，符合公司及股东的整体利益。拍地款会以内部资源及外部资源，包括如适当银行借款缴付。 问鼎上海总价地王 9月5日上午9点半，“徐家汇中心项目”地块竞拍大赛启幕。跟市场预料一样，港资大鳄新鸿基、九龙仓-恒基联合体等两家团队如约出现，其中新鸿基主席兼董事总经理郭炳江更是领军上阵，亲自督师。（本报8月22日《上海最后黄金地块 18年涨18倍重出市场》一稿曾预测，港资大鳄新鸿基、九龙仓或将PK争夺该地块。） 时代周报记者在拍卖现场看到，由于在现场竞价开始之前，“徐家汇中心项目”地块已经经历３轮挂牌报价，最高挂牌报价为175.3611亿元，而本次现场竞价加价500万元从175.4111亿元开始，九龙仓-恒基联合体率先承价。 随后，双方咬价步步紧逼，仅18轮后，每口叫价幅度就由最初500万元迅速加至5000万元。而前后仅约半小时的竞拍过程，双方总计出价就高达208次，相当于平均每9秒出一口价，节奏相当快。 直至新鸿基报出217.7亿元后，九龙仓-恒基联合体才放弃跟进。最终，新鸿基以2000万元的价差险胜九龙仓-恒基联合体，揽下“徐家汇中心项目”地块，折合楼板价37264.6元/平方米，溢价率为24.2%。 以9月5日当日收市时，新鸿基市值约2738亿元计，徐家汇项目地价已相当于其约1/10市值。而没有意外，217.7亿元的成交总价，也让“徐家汇中心项目”地块问鼎上海新的总价地王，超越了2010年2月1日证大置业92.2亿元对外滩8-1地块的竞拍价。 竞拍结束后，香港九龙仓-恒基联合体团队早一步出来，对媒体抛出的“为何不继续跟价”等问题，都摇头不回应。郭炳江同样没有过多回应媒体提问，只随后透过新闻稿对外表示:“徐家汇地块位置优越，极具发展潜力，我们对投得项目感到非常高兴，成交价格合理，符合公司及股东的整体利益。” 按照他的预期，继上海国金中心（上海IFC）及上海环贸广场（上海ICC）后，徐家汇中心项目要被新鸿基打造成为上海崭新瞩目的新地标。 “单就不到3.8万元／平方米的楼板价而言，新鸿基这次拿的地块其实并不算贵。” 上海中原物业顾问研究咨询部总监宋会雍对时代周报记者介绍称，今年以来，有２幅世博园区地块的楼板价就超过徐家汇中心地块，达到4万元／平方米左右。而目前上海土地单价最高纪录是华侨城苏河湾项目，楼板价高达5.2万元／平方米。只不过，徐家汇中心项目地块的总价太过惊人，在此之前，上海土地市场还从未有过单幅地块总价超过100亿元的地块。 巨量开发资金成大考？ 按照新鸿基的计划，徐家汇项目占地超过9.9万平方米，地上总建筑面积约58.4万平方米，集写字楼、商场及酒店于一身，初步用途比例分别为写字楼约占70%，商场及酒店约占30%，“这也将是新鸿基在内地打造的最大的商业综合体项目。” “由于该地块总价超200亿元，不含住宅用途，且要求60%以上面积持有10年以上，这意味着项目回报期长，且前期投入巨大，对开发商的财力和项目运营能力要求非常高。”世邦魏理仕上海研究部董事谢晨如此认为。 加上地下面积，新鸿基徐家汇项目总体量已接近80万平方米。中房信研究总监薛建雄预计，“配合地下的工程，可能需要投入超过400亿元，单是收回成本可能就需要20年。” “对于企业来讲，如果后续没有充裕的现金流或融资渠道支持这个项目的发展，有可能会导致这个项目的开发周期拉长，项目开发、建设进度受阻。” 同策咨询研究部总监张宏伟说。 更为值得注意的是，由于该地块此前有长期被闲置的经历，为了防止再次“囤地”，本次出让对其土地金缴纳，开工和竣工之日等都有详细规定。其中，中标企业第一期需交纳的土地出让款为地块成交总价的30%，其余则一年内付清。也就是说，新鸿基在签订土地出让合同后，10日之内需要交纳65.31亿元第一期土地出让金。 此外，该合同要求开发企业交地后12个月内开工，动工后60个月内完成总建筑面积的70%，动工后84个月内全部竣工。也就是说，新鸿基方面最迟需要在2014年9月初时就开工。 这也要求新鸿基的开发资金要能够迅速到位，会否引进合作伙伴？“拍地是总部的行为，都是老板亲自过来谈的。”时代周报记者从新鸿基公司内部获悉，此次重金夺地为新鸿基香港总部公司直接操作。而新鸿基的新闻发言人也第一时间对外表示，未来将独立开发徐家汇中心项目。 新鸿基方面在随后的公告中称，35.5亿元的土地保证金已经支付。拍地款会以内部资源及外部资源，包括如适当银行借款缴付。 其2012-2013年中期报告数据显示，集团财政状况保持稳健，维持低借贷水平并拥有充裕的流动资金，利息覆盖率继续处于理想水平。截至2012年12月31日，集团的净债项与股东权益比率为16.5%，持有银行存款及现金115.51亿港元。今年3月份，新鸿基还宣布，与 21家国际主要金融机构签订一项为期五年的 152 亿港元银团贷款协议，主要用作日常营运资金，配合香港与内地的业务发展需要。 “此外，因为我们刚刚拿到这一地块，先入市什么业态的产品和项目具体规划还没有定下来。”新鸿基人士在接受时代周报记者采访时表示，目前还没有确定徐家汇项目未来持有和出售比例。 内地业务退缩传闻一扫而空 事实上，依照新鸿基地产开发地块一贯的风格，不会转手出售地块的任何一部分。与收益相比，新鸿基这一举动或更为强调“强化在内地物业市场的地位及品牌”，看好内地市场前景，尤其是上海获批建设自贸区后的长期发展潜力。
“本次购入地块，贯彻集团投资内地主要城市的策略。”新鸿基另一外联系主席郭炳联对外表示称，集团对内地经济的长远前景充满信心，上海IFC及上海ICC的写字楼及商场租务一直表现卓越，上海IFC商场及环贸iAPM已陆续开业，人流及租户营业额均有满意表现，可见这两个综合项目都非常成功，并得到各界赞赏和认同。而徐家汇中心项目地处优越位置，预期可以加强集团稳定的经常性收入，并进一步增强集团在内地物业市场的地位和品牌。 德银发表报告指出，新鸿基投得上海地王是正面信息，反映虽然香港业务增长转慢，集团仍然积极在内地寻求增长空间。 事实上，一向以齐心形象示人的新鸿基，在早前争产风波兄弟失和后，企业品牌形象一度受损。而去年7月中旬，郭氏兄弟郭炳江与郭炳联兄弟遭香港廉政公署检控后，多个券商曾认为其利空出尽。尽管新鸿基一再对外强调，“集团在内地城市的各个项目均在平稳有序地推进，未来也将继续在重点城市积极寻找合适的机会。”但多数券商依旧认为，新鸿基地产在香港的业务遭调查，占比22%的内地地产业务或多或少会遭遇影响。 而事实亦然，在本次上海拿地之前，新鸿基近期在内地基本没有拍得新的土地。根据新鸿基地产发布的2012/13中期报告显示，截至2012年12月，按照所占楼面面积计算，该公司在内地的土地储备约748.2万平方米，这些土地主要集中于广州、上海、无锡等地。 不过，新鸿基本次在上海拿地，也让此前“其内地业务是否退缩”的传闻一扫而空。 “预期上海徐家汇地皮将可为新鸿基带来潜在估值收益，建成后每年更可提供30亿元租金收入。”花旗发布报告称。而据德银的报告，新鸿基在内地投资物业表现增长强劲，今年上半年内地租金收入上升27%，带动集团整体租金收入上升12%。 而据时代周报记者了解，新鸿基眼下还将加速中国内地投资。新鸿基此前的消息显示，在今年8月1日，位于上海淮海中路商业区的环贸iAPM商场于8月5日起陆续分段开业。同时，新鸿基还拟扩大内地商业地产投资范围，接下来将在南京布点，当地拿地已基本完成。
