爱华网投资故事：漫长的购房过程
“房价又涨了！”李明（化名）有些懊恼，他考虑买房已有5年时间了，但不是时机不对，就是看不懂房价的走势，迟迟没有出手。“你又错过了一个低谷。”有房一族的朋友替他惋惜。研究生毕业后，李明选择离家到北京工作，就职于一家中型国企，收入不算高，但工作比较稳定，而且专业对口，李明打算安心做下去。|www.aihuau.com|虽然2004年刚来北京时，北京的房价尚在可接受范围内，但刚毕业的学生不名一文，第一年工资极低，住在单位提供的免费宿舍中，李明觉得对自己而言，购房还是个有点遥远的事情。李明第一次动了购房心思是在单位宿舍发生了一次小火灾后，为避免承担责任，公司为单身职员提供了部分房屋补贴，让大家自主租房，李明在单位附近租了套一居室。“再多加点钱都快够月供了。”朋友建议他不如考虑买房子，李明开始留意楼盘动向。但由于家里有些突发状况，父母没有多余的资金资助，李明就将购房的想法放了下来，没想到的是，这一放就是5年。后来工资见长，也有了些积蓄，但彼时北京的房价已如离弦之箭一般猛涨，远非李明所能负担。与房价一同疯涨的还有股市，身边同事一个个神情激昂地谈股论市，“简直就是捡钱，好像只要进去就能赚钱。”更夸张的是一个派驻国外的同事，“他每个月工资有3000美元，除了很少部分的日常花销外，他所有的积蓄都投到股市里了（到现在为止，他亏损了20多万元，这是后话不提）。”而李明的积蓄还趴在工资卡上睡大觉。“我是个比较保守的人，股市的风险太大了，我没有专业知识，也没有内幕消息，炒股票不太适合我。”当时更为新鲜的名词是基金，“公司楼下有个银行，每天在那里排队买基金的人络绎不绝，”上网看了看基金是怎么回事，又看了下基金的上涨势头，李明觉得比炒股稳妥，“最起码有专业的基金经理帮你打理”。2007年，在股市逼近5600点时，李明毅然加入了“基民”的行列。“我定的利润目标不高，只要能达到20%，我就赎回。”但李明买的基金从来没有达到过自己设定的“不高的”20%的投资回报率，尤其是股市到达6000点后开始回调，基金也开始下跌，“当时不断进行补仓，股市从6000点跌到4000点，我补了20万元，跌到2000点的时候，已经无钱可补了，也就没再管它了。”没有再补仓，但是李明也一直没有割肉，现在随着股市的渐渐回暖，李明投到股市的2万元钱已经逐渐解套，而基金仍在亏损，目前亏损1/3左右。自认为比较保守的李明经历过股市的洗礼，5年的积蓄损失不小，当然带来的另一后果就是投资理念更为成熟，不再那么激进了，所以，他现在也关注了一些收益率相对比较低的货币型基金，“本来也想买一些银行的理财产品（比如建行的利得赢）及国债，但没能争得过那些天天在银行排队的老头、老太太，就只好在网上购买了5万元的货币型基金。”2008年底，北京的楼市出现了罕见的拐点，李明曾经关注过的一些楼盘价格开始打折、促销，有的价格已降到可接受的范围。他开始考虑买房的事，毕竟已年过30，又有了固定的女朋友，买房成家已成为当前的首要任务。投资建议张天一：关于投资问题，由于金融风暴来袭，李明的主要投资又均在国内外的证券市场，所以至今为止，总体损失已超过20%，但经济复苏指日可待。我们建议李明手中的债券型基金继续持有，股票型基金以及QDII根据购房所需可考虑逐一变现。原因主要有两点：（1）李明所从事的工作，在投资的能力与精力上均有不足。（2）此次金融风暴对于海外市场而言，影响力远超境内，何必舍近求远“自讨苦吃”。所以当前持有股票型基金，正可弥补李明在投资的能力与精力上的不足，达到“事半功倍”的效果。保障建议张天一：由于李明在购买房屋后会承担起高额的长期负债，其父母又已进入退休年龄，意味着李明作为家庭主要生活支柱，生活上的担子会日益加重。为了更好地控制风险，避免一旦意外发生，整个家庭的生活彻底崩溃，我们建议其购买意外伤害与大病医疗两项保险。不低于50万元的意外伤害保障与20万元以上的大病医疗保险，保费约为1500元/年。建立应急准备金。不低于2万元银行存款，以及额度2万元以上银行贷记卡，以备不时之需。关于应急准备金20000元以及每月的净现金流3000元，我们建议选择货币型基金进行定投，既无风险、收益水平又较高、变现能力还强。关于日常支出方面，我们还要提醒一下李明，虽然看似合理的收入支出比率，但毕竟你还处于单身阶段，生活本身担负的压力并不重，开源的同时还需考虑如何节流呀！购房建议李明：现在是买房子的好时机吗？我具备还款能力吗？张天一：受金融风暴的影响，北京地区房产租、售价格普遍受到冲击。李明选择的东、北四环周边的商品房，目前期、现房价格大致在11000元～18000元/平方米，同比2007年6月已有20%～40%的下调，正处于房产市场的低谷，属于考虑购房的较好时机。按照你的要求，面积以90平方米来计算，所需购买房屋的总价按市价折算，应在100万元～160万元之间。如果首付款按40%的比例支付，约为40万元～64万元；附加税金及相应购房费用约为5万元～8万元；房屋家居、装潢标准按市场平均水平计算，约为15万元。所以你的首期购房资金共计60万元～87万元，首期购房资金已具备。另外，你的收入水平正处于提升阶段，目前每月的净现金流为4500元，考虑到购房后可以减少2500元的房屋租金支出，增加每月4000元的房屋贷款，则调整后月净现金流将超过3000元，现金留存比良好，财务数据非常健康，由此可以判定你完全具备长期还款的能力。李明：房价多少钱、贷款期限多少年比较合理？张天一：以房屋的总价在100万元～160万元，首付40%，贷款60%来计算，你的贷款总额应为60万元～96万元。按照银行贷款基准利率5.94%（2009年6月23日挂牌），贷款人购买首套住房利率下调30%的优惠政策来计算：由于贷款人的月还款额不得超过其月收入总额的40%，所以通过以上数据可以确定你购置房屋的总价应在140万元之内，即：售价15500元/平方米，方可办理30年期个人住房按揭贷款；同理，在购置房屋的总价在110万元之内，即：售价12200元/平方米，可以办理20年期个人住房按揭贷款。所以房价控制在15500元/平方米之内，你就符合个人住房按揭贷款的条件，可以办理。关于贷款期限的选择，根据现行的挂牌利率，以及我国通货膨胀速度等诸多因素的考虑，无论自身是否具备短期还款的能力，我们都建议你选择30年期的贷款期限，尽量盘活手中的资金。此外，由于你有住房公积金，可以通过办理组合贷款的方式，来降低将来的还款压力，因此，在购房时要将楼盘是否可以办理公积金贷款，作为选房的重要参考依据。问题1刘先生，32岁，有存款5万元，股市也有投资，理财偏保守型。在通胀预期的背景下，现在购买国债投资回报率是否合适？哪种类型的债券投资比较合理？王莉莉：通货膨胀是经济发展的副产物，国家可容忍的温和通货膨胀率大概为4%，国际上通行的长期通货膨胀率平均在3.5%左右，因此大家在理财的时候，无需以当前的CPI指标作为长期通货膨胀预期参考，将通货膨胀的预期增加到6%~7%左右，这会大大增加生活的压力，同时会因为追求高回报的理财产品而将家庭财务置于高风险之下。通常理财中认为投资决策是否合理取决于以下几个方面：时间方面是否配合、风险程度是否适当、投资回报是否可以在保值的基础上实现增值的目标。单独从产品的回报率来衡量此行为欠妥当。就国债而言，它在所有的债券中，信用等级最高，安全性最好，相对回报率也低一些。最近发行的一期凭证式国债，3年期票面年利率5.74%；5年期票面年利率6.34%，明显高于银行的定期储蓄，对照通货膨胀率，也基本适当。除了单独认购某一种债券产品以外，还可以考虑债券型基金，它以国债、金融债等固定收益类金融工具为主要投资对象，是一种不错的选择，去年排名前三的基金回报率均在6%以上；投资连接保险中的偏债帐户也是客户可以参考的选择，去年的平均回报也在7%左右，最高达9.2%。问题2李女士，28岁，最近考虑购买一份重大疾病保险，但是市面上各种产品很多，提供产品的保险公司也很多，该如何选择保险公司？针对重大疾病保险产品，有何具体建议？王莉莉：就重大疾病保险而言，因为国家出台了针对重大疾病保险定义的相关规范，目前市场上的重大疾病定义已经得到了统一，有25种重大疾病被统一定义，并强制所有的重大疾病保险覆盖。因此，各家公司的产品区别主要体现在多增加的病种及赔偿方式上。比如有的公司销售的重大疾病保险所包含的疾病种类为32项；有的公司销售的重大疾病保险所包含的疾病种类为28项，但对女性或者男性的疾病做特别给付。同时有的公司实行确诊后一次性赔偿，有的公司会将保险金分成两次赔偿。客户可根据自己的需要选择购买。问题3许小姐，所就职的公司经营状况不太稳定，其本人也有离职打算，计划休息半年后再工作。离职期间的6个月内应做怎样的理财计划？王莉莉：通常工作收入是个人的主要收入来源，一旦离职，收入中断，如同蓄水池中入水口停止注水，而出水口持续流水，势必导致蓄水池中的水逐步减少直至干涸。一般的方法是将出水口的水流变小，以延长水持续的时间。所以离职的人消费规划必不可少，尤其是享受型消费，如外出聚餐、户外郊游、化妆美容等支出应尽量减少，这种情况下可通过购买货币市场基金，获得灵活性高、风险小、高于银行活期存款利率的收益。在储蓄可支付的范围内，依照未来工作的方向，可适当选择职业培训、语言培训等发展性消费项目，以期获得能力上的提升，可以在未来工作中获得更好的收入。如果客户的储蓄规模很大，可考虑通过投资建立被动收入，投资回报率取决于其每月的平均生活支出与储蓄的比值，如果在合理可控的范围内，则可寻找专门的理财机构进行投资。
