爱华网系列专题：2009中国营销
全球信货危机难阻中国房地产发展的步伐
作者：GREG PENN
2008 年 9 月，美国第四大投资银行雷曼兄弟（Lehman Brothers）破产，从而引发了一场全球性金融危机。受这次金融动荡的影响，投资者普遍采取了观望态度，导致近期交易量锐减。尽管当前投资人气低迷，但预计中国房地产市场本次经历的只是一次短期的调整。全球信贷危机对中国目前房地产市场的直接影响较小，房市放缓的主要原因是政府较长期内采取的一系列宏观经济政策。受不断改善的国内经济形势支撑，长期前景是看好的。另外，预计中国将能够充分利用货币和财政政策改善不利的经济形势。
经济增长强劲
GDP 增长
前几年中国经济增长迅速，预计 2008 年和 2009 年仍将保持强劲势头。2003 年以来中国实际 GDP 一直保持两位数增长，2007 年创下最高增长率──11.4%。受当前经济环境不稳定、出口增长预期放缓及投资人气低迷等因素的影响，中国经济增速放缓。然而，通过对投资、银行借贷和国内支出的一系列调控措施，预计 2009 年实际增长率仍将保持在 8.5% 左右的水平。
通胀
2008 年 2 月消费物价指数（CPI）从 2007 年 1 月时的 2.2% 猛涨至 8.7%，为 1996 年 6 月以来的最高水平，通胀抬头。尽管 2008 年 8 月 CPI 回落到了 4.9%，但与上年相比，2008 年全年 CPI 预计仍将处于较高水平。因此，明年中国面临的主要挑战是如何在以下两者之间取得平衡：抑制通胀和通过刺激内需平衡出口增长放缓导致的失业人数增加。
住房价格指数
2001 至 2007 年间海外投资基金在中国的房地产投资活动增加，导致同期内城市住房价格不断上涨。仅 2007 年一年就有约 650 亿外国资金投入到国内房地产部门（较上年增长 62.4%）。中国房价指数是一个基于中国 70 个大中城市月度平均住房价格数字编制的指数。2007 年 1 月到 2008 年 1 月间，该指数上涨了11.3%。然而，为了抑制住房价格过热，中国中央政府采取了多项货币和宏观经济政策。2008 年头 8 个月内，平均房价指数年增长率已下降了 53% 左右。
外汇政策
为缓解多个主要贸易伙伴要求降低贸易顺差的压力，2005 年 7 月，中国中央政府实行人民币对一揽子外币有管理的浮动汇率制度，准许人民币升值。此后，到 2008 年 10 月 13 日，人民币累计升值 21.2%。人民币持续升值将刺激投资者投资于人民币标价的房地产资产，以获得货币升值的好处。这构成了支持中国房地产业的利好因素之一。
城市化比率
中国国家统计局的数据显示，中国城市化比率增长迅速，从 2003 年 40.5% 增加到 2007 年 44.9%。据保守估计，到 2010 年底，这一数字将上升至 47% 左右。中央政府持续致力于改善市场效率和增加基础设施投资，促使二线和三线城市迅速发展。城市规划人员预计，中国的二线城市将呈现多元化发展态势，成为各具特色的大城市。二线城市高速的城市化进程和富裕程度的提高，将成为推动房地产开发的一支重要市场力量。 货币政策
鉴于 GDP 快速增长、高通胀率和房价飙升，中国中央政府采取了控制经济过热的政策，并采取了一系列货币措施，包括上调贷款利率和存款准备金率、严格对银行贷款的限制、提高存款要求和限定贷款额与收入的比率。
利率和存款准备金率
提升利率的目的在于增加投资者的财务负担。2006 年 8 月以来，中国人民银行 7 次提高基准贷款利率，2008 年 8 月调至 7.47%（一年期基准贷款利率）。同期内，中国人民银行还调整存款准备金率 17 次，从 8% 上调至 17.5%。近期，为应对当前金融危机的负面影响，中国中央政府调降了各项贷款利率和银行存款准备金率，以此减轻投资者的流动性压力和鼓励消费。下文将作进一步介绍。
加强对银行贷款的限制
2008 年 5 月中国人民银行修改了其《信贷投向指引》，加强对外资房地产投资项目银行贷款的限制。
提高首付要求和贷款－收入比率
为避免个人通过过度借贷进行房地产投资，2007 年 9 月发布了“关于加强商业性房地产信贷管理的通知”（第 359 号文）。该文件要求商业银行提高第二套住房和商业用房抵押贷款的最低首付款比例，分别从 30% 提高到 50%。同时，抵押贷款还款额不得超过申请人月收入的 50%。
投资市场降温的行政措施
2006 至 2007 年间，除运用货币政策外，中国中央银行还采取了一系列新措施，以此为房地产市场降温。重要的行政措施概况如下：
171 号文“关于规范房地产市场外资准入和管理的意见”（2006 年 7 月发布）
根据该文，外国投资者投资于非自用房地产，需设立境内实体。同时，注册资本与投资总额的比例，对于投资总额超过 1,000 万美元的外商投资企业而言，提高到至少 50%。外商投资房地产企业必须在全部缴付注册资本金后方可以办理银行贷款。另外，合营各方均不得订立保证固定回报的条款。境外个人可以购买自用住房，但不得购买住房用于投资。该措施实施以后，投机活动，特别是个人投机活动减少。
50 号文“关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知”（2007 年 5 月发布）
对外商投资于高端房地产部门和并购活动实施严格的控制。同时重申了固定回报条款的规定。如果现有外商投资企业要扩展业务，从事房地产开发或经营，须取得国家商务部的批准，由其审核申请并审查地方商务部门的决定。另外，在批准设立外商投资房地产企业之前，投资者必须先取得土地使用权、房地产建筑物所有权，或签订土地使用权或房产权的预约出让 / 购买协议。此外，商务部的批准是外商投资房地产企业取得外汇资格的一个前提条件。
130 号文“关于下发第一批通过商务部备案的外商投资房地产项目名单的通知”（2007 年 7 月发布）
根据该文，所有在 2007 年 6 月 1 日后设立的外商投资房地产企业不得筹借外债，包括向股东和外国银行借款。2007 年 6 月 1 日前获批的外商投资房地产企业，未经商务部门批准，不得办理外汇登记和相关资本账户结算。因此，外商投资企业或境外基金的股东只能直接以注册资本（股权）投资。同时，还可以利用本地贷款满足其现金需求。
外商投资指导目录（2007 年 12 月生效）
该目录由国家发改委发布，其内容包括逐步取消优惠政策，包括外国税收抵免，以抑制外商投资于普通住房的开发和建设。另外，通过提高新进入和进一步扩张的门槛，它限制利用外资投资于房地产业的二手市场和中介服务部门。
土地政策
为根除囤积土地问题，2007 年发布了罚款购买价 20%（实践中为 9%~10% 左右）的政策，2008 年 1 月再次重申了这一政策。在相关措施方面，城市土地使用税率提高到原来的 3 倍，并且从 2007 月 1 日起开始对外商投资企业征收该等税收。另外发布的一份文件要求，按照 30% 到 60% 的累积税率征收土地增值税的规定，应严格执行。
政府政策的最新走向
宏观经济政策的改变
最近几个月，中国中央政府逐渐放松了控制宏观经济的政策。温家宝总理在 7 月份一次政策讲话中指出，政府目前正在逐渐将工作重点从防止经济过热转向确保经济稳步发展。此举是为了减少市场对于政府会进一步出台旨在限制经济增长和房市降温的行政措施的担心。
23 号文“商务部关于做好外商投资房地产业备案工作的通知”（2008 年 6 月 18 日发布）
该文修改了 50 号文，将核对外商投资房地产项目的权力下放到省级，而不再像先前要求的那样由国家级主管部门核对。新规定在一定程度上便利了外资进入中国大陆房地产投资领域。但是，23 号文明确要求新设立的外商投资房地产企业的投资限于单一房地产项目，从而严格了现有要求。该文还要求项目投资依项目建设进度分期投入，而非在项目启动之时一次性全部投入。另外，公司需提供资金用途和分期投入的承诺。这些措施旨在防止外商过早注入资金以获得货币升值的好处。
特殊投资情况
2008 年 5 月 12 日发生的大地震，严重打击了成都房地产市场。有鉴于此，中国中央政府于 2008 年 6 月 23 日发布了多项优惠措施，向合格购房者及在该市从事房地产项目的开发商提供优惠。这些措施包括：向购买非奢侈住房的合格购房者提供补贴，调整原先的建筑审批程序收费标准，允许开发商最长延期 6 个月缴纳土地使用权出让金。
降低利率和存款准备金率
面对全球经济危机，中国于 2008 年 9 月 16 日将一年期基准借贷利率调降 27 个基点，这是 2002 年 2 月以来的首次。2008 年 10 月 9 日再次调降 27 个基点。五大商业银行（中国工商银行、中国银行、中国农业银行、中国建设银行、交通银行和中国邮政储蓄银行）存款准备金率保持 17.5% 不变，所有其他金融机构的存款准备金率从 2008 年 9 月 25 日起降低 1%，调到 16.5%。降低短期银行贷款利率和金融机构存款准备金率，有助于改善短期流动性，鼓励消费和投资。
稳定普通住宅市场
2008 年 10 月 22 日中国政府出台了一系列措施以稳定普通住宅市场，恢复购房人的购买信心。这些措施包括将面积不足 90 平米的首次购房契税降低至 1%，取消印花税和增值税，将首次购买自住房和改善性自住房的抵押贷款利率从优惠贷款利率的 85% 降至 70%，将首付款比例从 30% 降至 20%，住房公积金利率降低 27 个基点。这些措施是中国政府改变其房地产市场宏观政策的利好信号。
新《保险法》
立法机关正在抓紧修订《保险法》，新《保险法》将放宽保险商投资房地产市场的限制。这正是保险商长久以来的期待。预计新法将于今年年底前通过，尽管从保险公司流向商业房地产市场的实际资金量将取决于该法的实施条例，而实施条例的出台需要一定的时间。在这方面，预计新《保险法》的颁布长期内将有利于商业房地产行业的投资。
房地产市场现状
开发用地和大型项目
由于前述各项行政措施，地方开发商面临严重困难。销售量下降，另外通货膨胀和建筑成本上涨进一步挤压了他们的利润率。因此，目前开发商普遍面临开发、购置土地及偿还银行贷款所需资金短缺的问题。为了给其现有开发活动筹集资金，大批地方开发商面临出售其至少部分资产（房地产或者在建项目）或者项目股权的压力，因此出现了越来越多的合营机会。据 2008 年 7 月 10 日《中国日报》对首创置地（中国）投资有限公司副首席执行官的采访，2008 年前来寻求合作及融资机会的地方开发商数量大幅增加。这些寻求财务援助的公司大多是规模较小的地方开放商，他们希望出售自己的项目及一些上市房地产子公司，这些子公司持有大量的储备土地，但是缺少足够的开发资金。
高档写字楼
2008 年第三季度世邦魏理仕追踪的 15 个城市，其高档写字楼市场大多保持相对稳定。规格较高、地段较好的 A 级写字楼的租金报价依然富有弹性。例如，上海的会德丰广场（Wheelock Square）计划 2009 年第二季度投入使用，当前的租金报价是每平米 360~450 元，而高档写字楼平均月租金在 265 元。一线城市北京和上海租金增长率较上季度降幅不足 1%。这 15 个城市的租住率在 4.4% 到 24.9% 之间不等。由于承租人推迟资本性支出，当前写字楼需求疲软。二线城市基础设施开发项目增加，社会发展和政府效率提高，以及人均 GDP、家庭收入、人口及国内公司的增加，推动写字楼行业的发展。
住宅
住宅市场正经历整理时期。在世邦魏理仕追踪的 15 个城市之中，深圳受到的打击最为严重，2008 年第一季度房屋成交量下降 70%（年率），为历史低点。2008 年 8 月该市房屋价格指数也跌至低点，较 2007 年 11 月的高点下降了 10.4%。在广州，住房面积成交量较上年也下降了 60%，而价格从 2007 年 11 月到 2008 年 8 月下降了 3.4%。房屋销售量下降也蔓延到北京和上海。尽管两市房屋价格仅出现小幅整理，2008 年第二季度北京和上海房屋成交量分别大幅缩减 42.3% 和 29.7%。目前，开发商正在以促销、折扣方式吸引购房人重返市场。
零售
2008 年，中国经历了不同寻常的一年，遭遇了雪灾和四川地震，并举办了奥运会。中国消费者依然保持弹性。在北京，高档零售业新增供应和需求均保持强劲，租住率保持在较高水平。世邦魏理仕追踪的 15 个城市 2008 年第三季度多数保持租金正值增长率，成都和大连分别增长 0.2% 和 6%。租金增长率小幅下降的城市包括杭州和南京，由于新完工项目租金较低，两市分别下降 4% 和 2.4%。
2009 年市场展望
开发用地和大型项目
去年，二线城市投资非常火爆，占交易总量的 43.3%，较 2006 年上涨 7.8%。然而，这主要源于一线城市缺乏足够的投资等级的产品及开发用地成本高昂。这促使海外投资者转向二线城市，如大连、天津、成都和杭州，有的转向三线城市，以寻求获得更高的收益或者更好的股权回报。不过，目前一线城市到三线城市的地方开发商普遍都面临困难，这给海外投资者带来了巨大的机遇。海外投资者目前在购买资产方面享有更大的议价权和相对更多的机会。为了吸引海外及国内投资者的投资，地方公司越来越愿意降低开发用地和已建成住房的报价。这一市场正在从卖方市场转向买方市场。预计市场投资重点将重返一线城市，市场上也将出现更多高水平的投资产品。
预计短期内举债率较高的投资者将大幅撤离中国投资市场。展望 2009 年，活跃投资者将成为市场投资主力，他们在一线城市黄金地段寻求目标回报率更低的建成项目。
高档写字楼
尽管在许多城市都出现了周期性的写字楼过剩现象，但对 A 级写字楼的需求可能依然强劲。在世邦魏理仕跟踪的 15 个城市，A 级写字楼基本上只占写字楼总存量的 30% 到 40%。例如在杭州，A 级写字楼存量比例特别低，只有 21.4%。尽管在 2008 到 2010 年间，杭州新的 A 级写字楼供应量将达到 230 万平方米，但仍然只占新供应量的一半，目前杭州四家 A 级写字楼的空置率在 2% 到 8% 之间。
预计 A 级写字楼的租住率将保持相对稳定，在世邦魏理仕追踪的大多数城市，租住率可能超过 90%。但是在北京，租住率增速更慢，且新增供应量较大，空置率可能在 20% 左右。由于业主通过提供更多的优惠竞争租户，实际租金可能会保持稳定，甚至会有小幅下降。
假设中国经济增长率保持在 9% 的水平，它仍将继续吸引海外公司到中国开发写字楼。因为这个国家是一个巨大的新兴经济体，即便是在其他国家削减成本和扩展计划的跨国公司也不能忽视它。
住宅
预计 2009 年普通住宅价格有可能下调。为确保有足够住房满足中低收入人群的需求，政府在 2006 年 6 月发布了第 65 号令，抑制开发商建造大户型和豪华住宅。这一文件要求，中国所有城市未来住宅供应的 70% 必须是建筑面积不超过 90 平方米的住房。普通住宅的大规模供应增加将给房价带来下行压力。不过，当前大规模的城市化进程给快速的经济增长提供了支撑。另外，高储蓄率及近期中国政府有关稳定普通住宅市场的政策，将为城市住房部门的总体价格水平形成一个触底支撑位。
由于豪华住宅供应量受到限制，价格将保持稳定。在北京，豪华项目的报价基本保持稳定，但实际成交价已经小幅下降，因为开发商提供了更多的折扣。预计这一趋势至少还将持续到明年上半年，因为今年成交量很低，现有成屋还有待消化。由于大多数开发商将刻意推迟项目，直至情况有所改善，预计明年豪华住宅供应量将大幅减少。
零售
预计 2009 年地段较好且市场定位专业的大型零售商场前景看好。根据入世承诺，中国将取消对海外零售商的限制，给零售业带来进一步扩大的空间，而主要一线和二线城市富裕程度不断提高也增加了消费需求。由于市场需求强劲及目前高档零售商店较少，大陆主要城市的空置率较低。唯一的例外是厦门，那里刚刚完成了大量的新增项目。
结论
受美国经济放缓及中国市场降温措施的影响，中国经济增长预期也将放缓。不过预计在全球范围内，中国经济增长仍将保持强劲。中国中央政府将采取更多举措拉动内需，抵消出口下降前景带来的不利影响。
中国中央政府的宏观经济政策已经由防止经济过热转向确保经济稳定增长。这有助于增强房市投资者的信心。近期采取的降低银行存款准备金率和主要银行贷款利率及其他稳定措施，也将刺激投资和普通住宅市场。预计 2009 年政府将推出更多的稳定举措，如进一步降低利率和存款准备金率。
由于政府宏观经济政策转变方向及经济增长前景强劲，国内外投资者对房地产市场远景仍然普遍保持乐观。因此，预计中国房地产市场当前的调整只是短期的，随市场上涌现更多的投资机会，受金融危机影响较小的核心投资基金在 2009 年将成为中国房地产市场上的主要投资者。
