爱华网策略：追求高周转率万科将帕尔迪树立为标杆，希望成为一家专注于住宅的，低销售利润率、高资金周转率，能够长期持续增长的企业。2005年11月，在接受采访时，万科总经理郁亮强调说：“只有当销售利润降到最低时，才能得到消费者的长期支持。”王石对企业的新标杆帕尔迪的财务模型十分欣赏：帕尔迪是美国最大的房地产公司，其毛利率只有17%、销售净利率只有8%左右，但是净资产收益率却高达20%。净资产收益率是体现世界一流房地产公司经营水准的核心指标，也是万科的方向。比较万科和帕尔迪，万科的销售净利率比帕尔迪高2%，净资产收益率却比帕尔迪低6%，差距明显。王石分析其症结在于：资金周转不够快。王石表示：要在一个成熟行业里做优秀公司，就必须解决这个矛盾——在利润率不断走低的市场环境中，实现净资产回报率的不断上升。|www.aihuau.com|
因此，万科确立了快速开发、快速销售、加快资金周转的策略。万科最近几年来获取的土地，一半以上是盘活存量土地。万科的周转率现在比行业平均水平高近一倍，也就是说，土地资源如果集中到万科的手里，可以很快变成住房供应；如果万科掌握的资金更多一点，就可以盘活更多的存量土地，对有效利用土地、稳定房价是有帮助的。很多人都认为现在房价、地价都在快速上涨，囤地、捂盘是可以赚更多钱的。万科之所以反对囤地、捂盘，同样是因为资金周转加快所带来的利润较高。在一个房价、地价向上的市场里面，囤地、捂盘可能确实提高了利润率，但同时也降低了周转率。万科走的是快速开发的路子，从获得土地到开始卖房子只需要9～12个月，在行业里面是最快的。这样利润率可能低一点，但是资产回报率却更高。从2004年开始，万科每年末持有的土地都略微低于未来两年的开工量。如果一个公司是靠土地升值赚钱，那么持有的土地可能是越多越好。但是万科是靠造房子创造的价值赚钱，我们持有的土地，只要能够保证公司经营的稳定和未来的增长就足够了。我们不是没有能力去获取更多的土地，而是觉得目前这个数量刚刚好。万科总经理郁亮说道：“万科从来不追求过高的利润率，但万科一直追求高周转率。万科的开发效率一直保持在行业最前列，周转速度一般比行业平均水平高出一倍以上。而近年来万科经营节奏明显呈加快趋势，从获取项目到实现销售的周期明显缩短。万科主流产品从获取到开始销售平均为9～12个月，项目的平均开盘周期较2004年加速前缩短了7个月以上。如果工厂化技术大规模投入应用，这一周转优势还将得到进一步提高。”万科始终坚持快速开发策略，通过加速周转而不是依靠利润率的提高来促进公司业绩增长。并且这一发展策略与政策方向相吻合。土地管理严格之后，依赖土地价格上升获得高额利润的行为将被进一步抑制，这有利于突出万科在开发效率上的优势，有利于万科的发展。因而，在万科的词典中，没有土地储备，只有规划中项目。
