爱华网只做房地产下游在房地产业发展初期，最早被我国内地接受并效仿的房地产开发模式是“香港模式”，也就是从买地、建造、卖房、管理几乎都由一家开发商独立完成。许多房地产开发商都是在这种“一条龙”模式下完成了在房地产行业的原始积累，并实现了全国性的大规模扩张。但是专业化分工协作的集约化成熟产业链条是大势所趋。在这样一个产业链条上，各利益主体分工精细、高效协作，以市场为机制实现合理的利益分配，产业链上的各个企业角色定位越来越清晰，而开发商则由全能型开发逐步过渡到专业开发。潘石屹认为：“我们所处的时代是高度专业化分工的时代，任何一个人，吃的、穿的、用的，包括住的在内，95%以上的产品和服务都是别人给我们提供的。任何个人、公司，甚至国家，只有积极地参加到社会化分工中来，你给别人提供服务，也让别人给你提供服务，你才能进步和发展。”我觉得我对中国的情况还是挺了解的，但拿地确实不是我的长项。所以从2004年我下定决心，把整个房地产行业从中间一分为二：第一段是上游，拿地、拆迁，靠政府的规划指标，耗时很多，花钱不多……这些事情不是我们操心的，我也不赚这个钱，让刘晓光（首创集团总裁）和任志强（华远地产董事长）去做。他们拿完了我再拿（买）过来。这样成本会高一点，可是（第二段）做设计、建房子、销售房子这三件事情，绝对没有任何一家公司比得了我们。2004年12月，潘石屹在与网友聊天时表示：
我们公司的策略一直是做专业化，就是聚焦在下游，不做房地产上游，也不搞大量的土地储备。我们的目标是每拿到一块土地都要建造出好的建筑。|www.aihuau.com|* * * * * * * * * * * * * * * *我们的特长是设计、建房子、卖房子，只做房地产的下游。精明的潘石屹不会为拆迁、拿地而承担风险。虽然潘石屹拿地的价格偏高，但他仍然专注于“为少数人盖房子”的梦想。除了2004年6月以“招拍挂”的方式拿下建外SOHO地块外，SOHO中国的土地都是通过协议转让的方式取得的。潘石屹在早期拿下的SOHO现代城和建外SOHO两块地使其持续开发到2006年。当时的土地出让金都是分批缴纳，而且被潘石屹的预售模式抵消了，因此不存在太大的风险。在土地出让金不能分批缴纳后，潘石屹就改用了“鸡蛋换粮票”的协议转让模式。协议转让的优势就在于快，很多棘手的问题在土地一级市场里已经得到解决了。2004年，潘石屹在收购尚都的新闻发布会上说道：这张“粮票”，我们付出了比市场高出许多的代价，这是为什么？SOHO8226;尚都的法律、财务关系清楚。我们马上就可以把精力放到设计和建设上去，没有扯皮的事。在北京有许多项目的股权关系、债权债务关系十分复杂。尚都虽经历了十年历史，但是华远在此前已基本处理清楚。* * * * * * * * * * * * * * * *我们的优势是设计和产品，我们的弱项是前期工作，尚都对我和任志强来说是一个扬长避短的项目。于是，潘石屹用这种策略从华远地产手里接下了尚都，从首创集团手里接下了三里屯项目。2007年3月，潘石屹的私人公司丹石又收购了北京天街公司50%的股权，获得了前门22.4万平方米土地，并拥有其100%的经济权益。2007年11月，继2004年转让SOHO8226;尚都项目后，潘石屹与任志强二人再次上演了一出“鸡蛋换粮票”，潘石屹以24.4亿元人民币收购了任志强手中的两个项目，并将这两个新项目分别命名为“光华路SOHOⅡ”和“SOHO8226;北京公馆”。
