爱华网“反周期”经营
任何一个行业、一个组织，在其发展进程中都有一个“周期律”问题。“周期律”不能回避，有时候一两个趋势没看清楚，一两个决策不适当，“天予不取，反受其殃，时至不迎，反遭其累”，马上就会发生非常大的逆转，速度之快、幅度之大往往超出人们的预料；而且逆转一旦发生，再要挽回就非常艰难，机遇一旦失去，就再也找不回来。早在1993年，经历了海南的泡沫，冯仑就深知“周期律”的厉害。我们从海南出来后发现全世界公司有四种死法：第一，社会革命。政权改变，制度变革。比如，（如果你在）1948年做了一个很好的企业，1949年（这个）就一定不好。（再如,）你要是萨达姆时期最好的企业，当美国人把他推翻（后），你的企业也就死掉了；第二，自然灾害。“98226;11”后，很多保险公司就垮了；海啸后，很多公司就会垮；第三，技术革命。当手机出现的时候，BP机就没有了。汽车出现的时候，三轮车、马车公司没有了，当有了塑料后，搪瓷下来了；第四，商业周期。商业周期不断波动会让很多企业死掉。大部分企业都在这四种情况下会死。所以1993年后我们就在想我们怎么才能不死。社会革命，陈胜、吴广来了，你也没有办法，小乱进城，大乱下乡，只有跑了。自然灾害怎么办呢？只有买保险了。美国世贸中心老板在“98226;11”（事件）前两个月买了一份恐怖主义保险，结果“98226;11”（事件美国世贸中心被）炸了后，（这个老板）获得60亿赔付……但商业周期没有办法，在商业周期避免死亡，只有靠智慧、经验。冯仑认为，采取“反周期”经营策略能够帮助万通活下来。所谓的“反周期”就是在繁荣的时候按照萧条的时候做准备，在萧条的时候按照繁荣的时候扩张。通俗点讲就是：繁荣时期卖产品，萧条时期买土地。|www.aihuau.com|1993年后，我们采取了“反周期”的安排，怎么样做到“别人办丧事的时候你办喜事”，“别人办喜事的时候，你居安思危，做好离婚准备？”到现在为止，在135家A股上市房地产公司当中，我们的负债率非常低，每股净现金流是少数正数的几家，这正是因为我们采取了“反周期”的措施。1999年后，万通就看到了房地产行业当中很多问题，冯仑认为房地产行业的传统商业模式带来的最大的问题叫投资的悖论。冯仑研究了A股所有房地产开发公司的报表，10年、15年的报表，发现一个巨大的悖论，繁荣的时候投资增长、销售增长、利润增长，但是每股净现金流急剧减少、负债增加。这种增长，意味着背后有一个陷阱。就是市场一掉头的时候，很多公司立即死掉。冯仑清楚地认识到，在大家盲目买地的时候，万通不能去攀比，稳健才是最重要的。我们都不像别人那样着急（扩张）。很多突飞猛进的公司属于青春期的公司，青春期最大的特点就是以大为目标，而不知人间疾苦，就像北京的土话：背着手撒尿，不服。（很多公司）都是为了大而做大，包括此前上市未成功的一家公司，头一年（房子）卖了不到100亿，接着一下子想超过万科，这就像小孩看大人结婚，不知道那里面有多少故事，完全是自己想象……所以万通地产从1999年以来，当大家都疯狂扩张的时候，一直在讲“反周期”。2003年，中国地产企业纷纷扩张，当时多数人都认为，市场这么好，只要多盖房子，银子就会哗哗地流进来。而万通地产却在这一年，放弃了大规模扩张，提出了所谓的“美国模式”，效仿美国托尔兄弟，只做经营性土地储备，不做存货性土地储备。2007年，北京、上海等一线城市房价一月涨三次，为了争夺土地，不少房地产公司不惜大手笔竞价，产生了无数天价“地王”，甚至“面粉贵过面包”。对此，冯仑表示，万通并不羡慕那些“地王”，原因是万通在践行“反周期”经营策略。按照这个策略，地产公司应该在房市繁荣时期售房，低迷时期买地，“地王”的做法恰恰相反。2008年，在“中国式商业周期”的背景下，地产金融市场全线收紧。开发项目多的企业倍感压力，曾经天价拿到“地王”的企业开始退地。与它们相比，万通地产却倍感轻松，没有拿地带来的负债包袱，更多体现的是“财务的稳健”。2008年，冯仑在接受媒体采访时，这样说道:2006—2007年，在房地产市场疯狂繁荣时，我们忙着不断扩充资本金，到现在为止我们控股公司的负债率只有26%，剔除掉预收账款，也不过30%，在行业中居于前列，而且我们还有丰裕的现金和基金可以用。在2007—2008年，我们继续贯彻我们的战略，一方面集中在天津滨海新区拿地扩张，另一方面，按照“美国模式”，运作万通中心。在这一轮房地产调整中，我们几乎没有受到明显的影响。冯仑认为，这正是万通的“反周期”生存策略的价值之最好体现。
