爱华网一、引言及相关研究 房地产业是我国国民经济的支柱产业之一，兼具了消费品与投资品的双重特性。由于我国经济的高速发展，和地价的居高不下，房价一路飙升。 一些学者认为认为房价和利率有相关性，如段忠东、曾令华和黄泽先( 2007)从银行信贷方面，研究利率调整对房地产价格波动的影响。 一些学者认为土地价格对房价有一定影响。如姚先国、黄炜华( 2001) 认为地价与房价的关联并非线性关系。陈会广，刘忠原（2011）通过房价与地价的Granger因果关系检验，认为地价作为房价的成本之一,是房价上涨的一个重要但非决定性因素。 还有学者以为通货膨胀与房价波动有关联。段忠东（2007）运用相关性分析、协整检验、脉冲响应函数与方差分解等方法,形成结论:短期内,房价对通货膨胀与产出的影响有限,长期则对它们有显著影响,并且,在房价与它们之间存在正反馈作用机制。 二、实证分析
方差分析。 笔者查找了《中国统计年鉴》上7个城市从2011年4月到2012年4月的住宅销售价格指数。运用方差分析，分析地点的不同是否对房地产价格产生显著影响，实质上就是检验以下假设： H0：u1=u2=……=u7 地点不同对住宅销售价格指数没有显著影响 H1: u1,u2……u7不全相等 地点不同对住宅销售价格指数有显著影响 表1 方差分析 由上表可知，样本统计量F=341.595>临界值2.208554，P值=8.69E-57<0.05。可知地点不同对住宅销售价格指数有显著影响。这与实际情况相符合，经济发达的地区，房价较高。 回归分析。构建多元线性回归方程，研究不同解释变量对房地产价格的影响程度。初步认定房屋销售价格指数（Y）与以下因素有关： 土地交易价格指数(X2)：土地交易价格是指房地产开发商为取得土地使用权而实际支付的价格。作为房地产开发主要成本之一，土地使用权定价越高，房价也越高。 利率(X3)：利率的大小决定了房地产开发商的融资产本，贷款利率越低，开发商就可以以较低的成本获得资金，房价会相对较低。 通货膨胀率(X4)：我国房价与通货膨胀间存在正向相关关系。通货膨胀时期，货币投入量过大，经济过热。银行的存款利率可能低于通货膨胀率，导致实际利率为负，理性的人不会继续在银行存款。人们可以用手中多余的货币来进行房地产投资，使房地产的需求量增长快，那么房价自然增长。 GDP增长率(X5)：经济增长，会推动房地产业发展，带动房产需求增加，房价上涨。 人口自然增长率(X6)：人口越多，房屋的需求量就越大，房地产价格也就越高。 笔者调查了《中国统计年鉴》，得到解释变量1998-2008年的面板数据进行回归分析。 构建模型： Y=B1+B2X2+B3X3+B4X4+B5X5+B6X6 （1） 表2 回归方程的方差分析 Y=30.8135+0.5929X2-1.3381X3+0.6446X4+0.4247X5+1.4104X6 (2) 由回归结果可以看出， Significance F=0.01548<0.05，回归方程有意义。 Adjusted R Square=0.7994 较高，说明解释变量联合解释了房屋销售价格指数79.94%的变化。 尽管Adjusted R Square很高，解释变量t值都显著的不多(在5%的显著水平下），则解释变量之间有可能存在多重共线性问题。 相关系数： 表3 解释变量的两两相关系数 可见各个解释变量之间的相关系数都很高，可能存在多重共线性问题，导致R Square较高，但t值并不都是显著的。因此，需要对解释变量进行筛选。 修正模型： 经过删选，重新构建模型：Y= C1+C2X2 (3) 表4 修正后回归方程的方差分析 Y=36.6522+0.6398X2 （4） 由回归结果可以看出， Significance F=7.77186E-05<0.05，回归方程有意义。 Adjusted R Square=0.8196>0.7994，说明仅土地交易价格指数就解释了房屋销售价格指数79.941%的变化，拟合效果比（1）好。 解释变量的t值都是小于0.05，说明系数显著不为0。 从方程结果看，在其他条件不变的情况下，土地交易价格指数(X2)上涨一个单位，房屋销售价格指数（Y)将上涨0.639806个单位,影响还是非常显著的。控制房价，不妨从降低地价入手。 三、对目前房价形成原因及建议 房地产价格是由各种经济变量共同作用而形成的，但从以上修正后的回归模型看，土地价格是一个极其重要的因素。想要解决房价居高不下的问题，控制地价是一个不错的选择。然而，地方政府依赖于房地产市场，形成了久治不愈的“土地财政”制度。若想改变“土地财政”的局面，就需要解决地方政府财力不足的现状。中央政府有责任进行相关部署，包括对现行的分税制进行必要的改革，使地方政府不再依靠于“土地财政”。只有这样地价才能有所下降，开发商不必为此投入高额的成本，房价才有望出现回落，达到房地产市场调控的目标。 为了控制房价，笔者认为，第一，政府应该引导民众更加注重住房的消费品属性，弱化其投资品的属性。自从2009年以来，房价之所以增长过快的原因是货币投放量过大导致国民投资需求暴涨，而我国由于证券市场的建设还不完善，投资渠道单一，国民手中的钱都流入了房地产市场，房价自然水涨船高。为此，我们加强证券市场的建设，使投资品种多样化，分散居民收入的流出，这样才能有效降低房地产的需求。第二，应该加快全面征收房产税。房产税以房屋为课税对象，能增加房屋的持有成本，降低投资收益，抑制过度膨胀的投资需求。目前，房产税试点已经在重庆和上海展开。配套准备工作还在进行中，如建立不动产统一登记制来推进全国住房信息联网，使房产税征收有望落到实处。
