爱华网张梦/文
从风生水起到渐渐沉寂再到重出水面，这些年来，“物业税”时隐时现般出现在公众面前。但物业税何时开征，迄今仍是一个难解的谜。
5月25日，物业税再次被提上议事日程——国务院通过并对外正式公布《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》，其中提出由财政部、税务总局、发改委、建设部四部门负责，年内研究开征物业税。
分析人士指出，物业税最早将于2009年正式推出，征收对象将主要是面积在144平方米以上的房屋。由于商业地产牵涉面比较少，在相关研究讨论中对此方面的争议也是最少的，所以物业税可能最先从商业地产开征，继而将征税对象扩展到拥有多套住宅的业主，逐步实现只要拥有房产都应该纳税。
然而，看似平坦的物业税开征之路却并不平坦。物业税出台带来的将是房地产行业的全面税制改革，是对现有住房管理体系的挑战。而要实现对大多数房产的全面征税，非一朝一夕所能及。
事实上，舆论界对于开征物业税的预期过于乐观，都是从技术层面上来看物业税，低估了这一法规出台的难度以及物业税开征环境上的不足。而住房城乡建设部则表示，目前物业税尚处在探索阶段，具体何时开征尚没有明确的时间表。
商业地产或首先征税
沉寂近两时间之后，5月25日，国务院办公厅批转国家发改委《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》中提出：“深化房地产税制改革，研究开征物业税。”
始于2003年的新一轮税制改革，其中的重要一项便是对现有房地产税费进行整合。出台物业税，完善以财产税为主体的地方税收体系。
2003年10月召开的中共十六届三中全会上，物业税首次出现在《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决议》中。随后，财政部、国税总局官员不断发布物业税进展，这一税种遂走入公众视野。
2007年1月25日，国税总局下发的《2007年全国税收工作要点》将“研究物业税方案”列入是年工作范围。2007年“两会”期间，提交十届全国人大五次会议审议的财政预算报告草案，也提及“研究开征物业税的实施方案”。
2006年10月，物业税开始模拟(空转)评税试点，第一批试点省市圈定北京、辽宁、江苏、深圳、宁夏、重庆；2007年10月，国家税务总局和财政部批准安徽、河南、福建、天津为第二批试点省市。至此，已有10省市物业税“空转”运行。
所谓“空转”是指虚拟意义上的资金循环，虽然没有实际征税，但一切步骤和真实收税流程相同，由财政部门、房产部门以及土地管理部门共同参与，统计物业的数量，并进行评估和税收统计。也正是第二批试点的推出，让业界普遍认为，开征物业税已是箭在弦上。
有关专家表示，中国不会从一开始就全面征收物业税，而将采用渐进征收策略，不会因此而使房地产业的景气周期发生逆转，因此短期内全面征收的可能性不大。
业内人士预计，先试点后推广、先高档后普通、先增量后存量的差异化实施比较符合现实。因此，今年开征物业税最先从商业地产开始。
由于商业地产、写字楼等牵涉面积比较少，所以物业税最先从商业地产开征。继而将征税对象扩展到拥有多套住宅的业主，逐步实现只要拥有房产都应该纳税。目前，财政部门已经在对如何评估不动产、物业税税基和税率等问题进行研究。
“北京今年已提出进行物业税‘实转’的申请，目前正在等待国家税务总局的批准。”北京“两会”期间，北京市政协委员、市地税局局长王纪平对媒体的表态，立刻在北京房地产市场中掀起了波澜。
据介绍，北京有望在6月份获批并开征物业税，向工业企业、写字楼等商业地产征收。而对于包括住宅在内的各种物业类型全面征收物业税，则是未来必然趋势。
据称，物业税在国际上通常被称为房地产税或不动产税，主要是每年根据房产的评估值或接近市场价值来征税，而目前中国实行的房地产税是按照房产原值征税，土地税是按照土地的面积来征税，这种做法与国际上有很大差距。
得到共识的是，物业税的开征将是我国房地产税的必然趋势。那么为什么要从商业地产首先开刀呢？
中央财经大学税收学院副院长刘桓表示，房源的最终认定，是征收物业税最大的难点，也是从商业地产开始“小试牛刀”的原因之一。
尽管北京市已经对全市房屋情况进行了数年的摸底调查，但房屋最终房源的认定仍有很大难度，房屋产权登记情况也不准确、不完善。
但相比于情况错综复杂的住宅市场，企事业单位所使用的商业物业房源认定还是容易很多。因此，也就具备了征收物业税的基本条件。
此外，刘桓表示，从企事业单位开始征收物业税的好处还包括，在短时间内并不会实际增加房地产相关税负，可以形成平稳过渡。原来，对于商业物业开征的物业税，是将原企事业单位交纳的城市房产税、土地使用税等平移过来，改变税种进行征收。
当然，不同的是，以前对企事业单位城市房产税、土地使用税是通过捆绑收入进行征收的，现在则是另外征收。很多企事业单位并未有自己的房产，而是租房办公，对于这类租用办公物业，需查清最终房源，对房源进行征收物业税。
种种迹象表明，物业税征收已经渐行渐近。近日国税总局有关负责人表示正在积极稳妥地进行开征物业税的准备工作，此举再次引起市场的高度关注。
从国际范围来看，房地产的保有环节税是发达国家地方财政收入的主要来源之一，开征物业税符合国际潮流。中国物业税经过几年的空转(模拟征收)，随着物权法的出台，正式开征只是时间问题。
商业地产有走低趋势
近日有消息称物业税的开征将率先从商业地产“开刀”。对此，业内人士表示，这对商业地产发展将造成比较大的影响。
业内人士表示，如若在商业地产征收物业税，那对行业的发展将造成比较大的影响。之前国家对楼市的调控主要集中在对住宅方面，而商业地产很少涉及，像房贷新政对住宅的规定，商业地产就不受限制。正因为如此，商业地产也成了很多投资者的“避风港”，如若国家在商业地产领域征收物业税，或许会将投资者吓跑。
5月25日，国务院公布《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》，提出深化房地产税制改革，研究开征物业税。
全景证券分析师系统的实时监测数据显示，受开征物业税消息打击，截至5月26日10：12，房地产开发经营板块净流出3.14亿元，仅次于煤炭采选板块居第二位。
大概从2003年开始，人们投资物业的视野逐渐扩大，以商铺和小户型酒店式公寓为代表的商业地产受到市场欢迎，尤其是商铺，升值超过人们的预期。
2004年以来，商业地产竞争已经很激烈。主要原因是，作为新利润空间的大量商业地产希望出售，特别是大量新建小区的配套社区商铺，增加了这部分产品的供应量。aihuau.com过去很多商户找个经营场所不容易，现在是开发商求他们进来，希望用商铺拉动住宅的增值，带来新的利润空间。因此，一方面商业地产市场在未来几年内将持续繁荣；另一方面，这种繁荣也意味着商业地产市场对投资者的回报会降低，甚至会出现投资失败的例子。
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值得关注的是，如同住宅供应需要合理结构，商业地产的开发也需要注重结构和供应量的配置。在一些社区商铺中，由于开发商要快速销售，快速变现，造成商业布局缺乏系统的规划和策划，已经出现不同程度的空置。
尽管征收物业税的时间还没有最后定论，但一些投资者已计划伺机“捡漏”抛售的中小商业地产。业内人士则认为物业税对养铺期的物业影响较大，并建议物业税收要根据不同类型物业区别对待。
2007年12月18日，王先生在多方咨询后，做出了这样的决定一一2008年将对商业地产采取观望的态度。
2006年以前王先生通过商业地产投资，手中有了亿元资金，之后进入股市，今年在高位退出后，正在考虑是否出手投资一些商业物业。最近有人推荐给王先生一个带租约的商业地步，投资回报率约11%。对于商业地产投资而言，这是一个比较可观的回报率，但因为最近听到了物业税要出台的传闻，他表示政策不明确，暂时不出手。
王先生的判断是：如果2009年真的开始征收物业税，在资金紧缩的大背景下，将会对中小开发商的持有物业产生较大影响，这些商业地产难免会出现因为资金链紧张而抛售的状况，到时“抄底捡漏”会是更好的选择。所以今年只持有现金，不参与投资，等到明年再出手。
北京汇博行董事总经理潘好龙对王先生的决定表示理解，2007年是北京商业地产集中放量的一年，今年北京的商业地产放量达500万平方米，这些商业地产在2-3年的时间内将逐步进入养铺期。与住宅不同的是，进入养铺期的商业地产基本难以收到较好的租金回报，如果再加上物业税，其养铺期的压力将会更大。
而商业地产持有者最主要的利益来源就是租赁。但是，在成熟的商业地产投资市场，物业转手的价格会与租金有着比住宅更加紧密的联系，业内人士指出，对于正常的商业地产交易，尤其是现房类商业物业的交易，一直存在着以租金倒推售价的惯例，很多热点区域的写字楼和商铺因为租金上不去，导致出售的价格很低。
业内人士表示，商业地产的物业税基本可以理解为减少了租金收益，这也就直接影响了倒推的销售定价。对于投资者而言，其投入资本的价值回报也会在转售过程中受到影响。
鉴于目前优质的商业地产项目出租率持续提升，处于优势地位的商业地产开发商和投资者会将增加的成本部分转嫁给承租方；而处于弱势地位的商业地产持有者为了尽快出租，不会将这一成本转稼给租户，这将会使商业地产价值两极分化。因此建议商业地产的物业税收一定要根据不同类型、不同收益状况、不同阶段的物业进行区别对待。
无独有偶，合富辉煌房地产集团发展策划商业总监林仕飞也持同样的观点。不过，他表示，任何的宏观调控都不会对市场产生长期的影响，更多的是短期效应。所以，物业税短期之内会引起很大的影响，但是长期来看一定是价值的回归。
物业税仍在“吹风”阶段
沉寂近两年时间之后，随着国务院公布的一纸公告，物业税再次成为各方关注的焦点。而住房城乡建设部则表示，目前物业税尚处在探索阶段，具体何时开征尚没有明确的时间表。
事实上，舆论界对于开征物业税的预期过于乐观，都是从技术层面上来看物业税，低估了这一法规出台的难度以及物业税开征环境上的不足。
物业税开征的讨论早已开始。十六届三中全会对此已有说法，“在条件具备时对不动产开征统一规范的物业税”。不过，什么情况才算条件具备了呢？
有关专家表示，物业税的开征并非容易，必须具备四个条件。首先，就是物业税征收要求各种产权清晰。政府要向业主、向产权所有者征税，尤其是物业税，它是一种财产税，而不能向租用者征。现在中国土地产权有两种形式：一是国有，二是集体所有。目前问题比较突出的是集体土地，随便占用农民的土地，随便改变土地用途的现象十分突出。其原因就是产权不清晰，谁是集体土地产权的法人代表处于模糊状态；
第二，要理顺各种产权关系。国有土地和集体土地应该并轨，因为目前集体土地倒卖现象严重。现在从土地使用形式上看，有出让和划拨两种，这两种不同形式最终在房地产产品价值体现上差别很大，两种形式混杂对于征税工作难度更大；第三，要有公平、公正的评估机构；第四，要有房地产税费体系要完整。
由此可见，房地产税费体系改革，是一次整体不动产税费的改革，应从税基、税种、税率及减免范围上统筹考虑。依据中国的国情，物业税的调节主体应放在房地产炒作、高档住房与富裕阶层及二套住房以上的群体。对于自住房应给予优惠和减免，以控制贫富差距的继续扩大。
“物业税开征将对目前房地产市场存在的问题起到根本性治理作用，但目前要开征物业税可谓困难重重。”一位房地产专家这样评价。
开征物业税的四个条件之一就是进行土地产权合并。这涉及到国家土地制度的改革，难度很大。目前土地公有制的两种方式是国家所有和集体所有。但事实上有大量集体土地被囤积，并成为各区、县负责人谋取利益的筹码。
与此同时，开征物业税，首先要对不动产进行评估，但当前面临的问题是：谁来评估？评估费谁来出？目前国内有三个主管部门的评估机构，一是建设部为主的房地产评估机构；二是国土资源部所属以土地评估为主的评估机构；三是国资局所属的资产评估机构。这三个不同属性的评估机构，对同一个不动产的评估，可能将得出三个不同的价值。这种情况下，如何能开征物业税？
其次，评估费由谁来出？如果让业主自己出钱评估自己的不动产，还要以此向国家交税，恐怕很难以理服众；如果国家出钱来评估每个家庭的不动产(在国外都是政府做的，不收任何费用)，国家财政有没有这笔预算？需花多大的成本？这些都有待研究。
因此，要开征物业税，首先要整顿清理现行的评估机构，使其均脱离主管部门，割断部门利益关系，使评估机构真正成为不以盈利为目的公正、公平的中介机构，老百姓才能信得过。
而决定开征物业税成败的另一个关键，就是确定物业税调节的主体定位。如果物业税把调节的主体定位在多数工薪阶层的不动产(因为大多数人都购买了房改房)上，这些中低收入阶层大都是辛苦大半辈子才购买了住宅，最后不但要交物业费，还得交物业税，恐怕大多数居民难以承受。事实上，应该把调节主体定位在房屋炒作者(投资者)和富裕阶层，以抑制房地产的炒作和投机，调节贫富差距的进一步拉大。
当前开征物业税涉及到范围很广的各个领域，不论是在理论上还是在实践上，都将遇到相当多的问题，这将阻碍物业税的改革进程。虽然物业税开征的大方向已定，但要真正落实，还是长路漫漫，需要等待，需要改革。
据了解，虽然目前征收不动产物业税的具体实施细则和措施还未出台，但基本框架已明确。即将现行房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等收费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税。据透露，目前物业税的税赋水平虽尚未确定，但基本原则是科学测算现行的房地产税和房地产开发建设环节收费总体规模，令物业税与之基本相当。
有关专家表示，开征物业税仍停留在“吹风”阶段，从试点到全国统一实施，物业税开征还有相当一段路要走。但无论是与国际接轨，还是完善中国城镇建设与房地产开发，开征物业税都将是大势所趋。
