爱华网随着气候的变化由春入夏，国内地产业也渐渐地热了起来，且热得有几分烫手。
杜先生早在2007年就看上了位于北京市东四环附近的一个地产项目，不过当时并未开盘，“当时价格是最贵和上涨最快的时候，虽然看上了也不敢想价格。”到了2008年下半年，全国地产市场正是情况最差的时候，杜先生参加了某网站的团购活动：“当时七折八扣下来能算到每平方米近9000块钱，现在看起来已经算是很便宜了，但是当时想着是不是还能再便宜点就暂时搁下了。”但就是这几天，让杜先生没有想到的是当初看上的那个地产项目，网站上标着均价15700元，电话打过去却被告知是16200元。杜先生心里又开始发“毛”了。|www.aihuau.com|1的确，3～4月份北京市大多数卖得不错的楼盘都选择了小幅度涨价。“北京今年4月的销售量比2007年地产最热的时候成交量还要高。”金地集团北京公司的市场营销部经理李璞告诉记者。今年4月份，北京期、现房商品住宅合计成交18533套，突破了自2007年以来的楼市成交量历史峰值，相比成交量最高的2007年7月的15444套还增加了3089套。与去年同期对比，今年4月份期房商品住宅成交量同比大涨180%，现房商品住宅成交量大涨186%。4月份上海一手住宅成交16853套，环比3月份增长24.4%。同期，均价约为1.34万元/平方米，环比上月略增1.3%。随着地产成交量一起提高的还有房价。中原地产研究中心的报告显示，目前很多城市出现大规模的项目涨价现象，涨价项目占全部在售项目数的14%。值得注意的是，从3月份开始，十大房地产标杆企业在售项目均价小幅上涨，环比涨1%。这十大标杆上市房企包括保利、复地、富力、华润、金地、绿城、万科、雅居乐、招商和中海。看来地产真的回暖了？战战兢兢的回暖面对突如其来的回暖，地产业内依然保持谨慎。“这次市场回暖是谁也没想到的。从宏观经济形势上看，并没有显示出大规模回暖的迹象，地产想独立于宏观之外一枝独秀可能性不大。”华高莱斯国际地产顾问（北京）有限公司副总经理公衍奎对于地产回暖并不乐观：“我们的坎还没过完，甚至连回暖都称不上，开发商还没有拿地，开工面积也没上去，市场的表现虽然很好，开发商的资金链还没盘活，但是行业的总盘子没上去，还是处于一个萎缩的状态。我们现在没有盲目乐观的理由。” 戴德梁行发布报告称：从对北京、上海、深圳、广州、天津、武汉、长沙、成都和厦门全国主要城市土地市场的跟踪统计来看，一季度以上主要城市共成交土地规划建筑面积2036万平方米，较2008年同期下降1%。其中居住用地及含居住用地的综合性用地共成交规划建筑面积403万平方米，同比萎缩67%，占全部土地成交的比例也由去年同期的50%下降至20%。“我们现在手上基本上只有金地名京一个项目在卖，金地格林小镇6已经卖得差不多了，我们现在对拿地也是很谨慎的，现在手上没地了，才打算拿地。”李璞的话里透出谨慎：“我们现在就是把手里的项目卖得慢一点。”金地的谨慎是有原因的，一方面地产市场前景还不是很明朗，必须要控制拿地成本，以免后期项目出售的时候成本压力太大；另一方面，对于金地这种民营的外地上市公司，没有背景也没有人脉，在北京拿地非常困难。对于目前房地产市场上的火热，大家也并不乐观。“现在房地产市场突然这么热还是由于2008年积攒的首次置业以及改善性需求等刚性需求的集中释放。”公衍奎说。由于前一段时间市场不景气，很多项目由于入市利润太低而选择封盘不入市，大家的选择面很窄，所以一部分开发商的小幅度涨价也就可以理解了。“涨价是非常领先的指标，还没影响到投资者的信心。”“2008年全年北京房子的销量下降了45%，这部分购房需求全被压缩到今年集中释放。2月份的时候地产市场就开始回暖，当时大家都没在意，3月份的时候市场继续向上，甚至还有涨价的趋势，很多购房者出于追涨的心态开始入市了，我身边的很多朋友都是这样。”李璞说：“我认为4月份会是市场的一个高点，接下来销售量肯定要回落的。”“现在最怕的情况就是面对这次回暖开发商盲目乐观，大幅度进行提价，打压了刚性需求，情况就重新回到2008年年底时那种僵持的局面。”中原地产投资顾问部总经理张坤昱说。对于前景依旧模糊的未来，经历了寒冬的地产业没人敢盲目乐观。未来房价或趋于平稳“我们的金地名京项目涨价了，但是只涨了1%，也就是200元左右。”李璞告诉记者。“保利百合花园小幅涨了一点，我们有一个项目保利金泉广场马上也要入市，这个项目也是低价入市的项目，将来肯定要涨。”亚豪机构市场总监郭毅表示。亚豪机构代理了北京市场上所有保利楼盘的销售。“涨价既是目的，也是方法。”郭毅表示。小幅度涨价提升了开发商的利润空间又不会引起购房者观望，同时会吸引一部分有追涨心理的购房者。而小幅涨价也确实拉动了市场，不少业内人士都对记者表示，楼盘小幅涨价后销售量也有所上升。就算是在市场火热的4月，开发商还是表现出一种试探的心态。“今年4～5月北京入市的40多个项目只有7个是开盘之前就已经定价的，其余的在开盘之前没有一个敢定价。大家都对这个市场还吃不准，所以不敢乱定价，要是在2007年，直接把房价定在高位上，准没错。”张坤昱说。“在以后的市场中，这种开发商与购房者、买房者与购房者的小幅度价格博弈会变成一种常态。”我爱我家副总经理胡景晖说。在目前的市场条件下，二手房市场也与一手房市场走出了类似的曲线。据链家地产公布的数据，3月份二手房成交突破两万套，达到了一个新的历史高位，4月份二手房成交21754套，环比3月份上涨7.4%。“链家地产”市场研究部认为，不难看出新增需求量已从4月份开始呈稳步下降趋势，再加上累积需求逐步消化完毕，二手房成交将逐步回归到正常水平。“实际上4月份真正能够成交的二手房也就在1.5~1.6万套之间，我们同行业的人都感觉到实际上4月的成交量已经比3月低出了一成左右。”胡景晖告诉记者。在二手房市场，需求的下滑已经被业内人士体会到了。“4月首次置业者已经开始少了，不少小业主开始提价，同时不少购房者又开始观望。长期积攒的购房需求已经消化得差不多了。”胡景晖说。二手房市场的刚性需求已经开始消退，一手房市场刚性需求可以支撑多久？多位采访对象在采访中并没有表示出太多的信心。“刚性需求的购房者钱已经在手里攥了一年了，现在集中释放，但是后来这些刚性需求再来跟上就很难了。刚性需求削弱后，投资和投机性的需求能不能跟进支撑这个市场还很不乐观。”公衍奎说：“我们现在是在消化原有的需求，但是没有创造新的需求，而且由于经济环境的影响，新的需求出现的速度还在放缓。”甚至还有人对于未来地产市场的形势表现得很悲观。研究上海地产市场的佑威房地产研究中心副主任陆骑麟说：“今年5~6月的上海楼市成交量也有可能维持在150万平方米以上，但如果未来两个月持续走高，刚性需求快速释放，楼市又有可能进入过热的状态，楼市极有可能从7月开始成交量大幅缩水。”“开发商也不是傻子，不会故意破坏这个局面，大幅度提价现在是不可能了。”金地集团李璞表示：“我们更愿意看到地产走一个稳定上涨的曲线。”“刚性需求回落后，会回落到一个稳定的平台上，比如每天成交300~400套房子，在这个基础上波动。但是回到2007年那种过热的状态和2008年年底的冰点是谁都不希望出现的，出现的可能性也不大。”张坤昱说。胡景晖说：“可能5月份之后会有一部分开发商和小业主意识到涨价使交易量又下来了，会进行一轮小幅度的下调，以后买房者和卖房者这种小幅度价格博弈的拉锯战会长期存在。”“实在不行，下一个阶段要是楼盘的价格能下来点，我就买了吧，也不打算再等了。”杜先生对于房价的大幅度下跌已经不抱什么希望，只能寄希望于将来可能出现的房价微调。在经历了地产市场的大起大落之后，稳定是一个大家都希望见到的结果。
