爱华网信贷闸门洞开 疯狂的赚钱效应
龙飞 、卢远香/文
编者按地产股集体飘红，半个月之内，地产股跑赢蓝筹股两倍。难道地产真的开始复兴？这似乎是一场开发商和机构之间的“默契”，一季度的小阳春之后，如何维持房地产市场上“量价”齐升的大好局面？而机构这边，同样面临着无股可换的局面。一拍即合：政府需要市场红火好推地、银行放贷需要出口、机构同样需要题材。殊不见，5月14日，广州的十大地产商已经开始密谋如何涨价的问题了。
一方面，有关楼市是否已经恢复的讨论依旧持续；但另一方面，越来越多的投资者已经前赴后继地进入地产股。Wind数据显示，4月份地产行业指数总体上涨7.39%，地产股跑赢蓝筹股近一倍。 进入5月，地产板块更成为股市明星，“五一”后的前三个交易日，有近23亿元的资金流入地产板块。反映行业情况的地产指数已经由4月底的1200多点，飙升到5月上旬的1632点。 地产业似乎一夜间又从冬季跳进了花季。这是一个轮回的起点，还是又一波自娱自乐的“吹泡泡”？机构投资者“合谋”
“以前买地产股是投机，现在买地产股是投资。”李峰自语，他是深圳一家阳光私募的董事长。似乎只经历了一个“五一”小长假，他的态度就忽然有了大幅度的转变。
虽然3月初他已经进入地产股，而且通过沙河股份（000014.SH）、华侨城（000069.SZ）、万科A（000002.SZ）等操作获益丰厚。但李峰坦言，此前自己跟大多数机构一样不看好房地产股。“房地产存货积压，成交量和价格都将下降，业绩会大幅下滑，资金链问题更是地产商的致命伤。而且大部分人都不看好，地产业前期已经估值偏低，我就是看准偏低的估值想抢一把反弹。”李峰如是想。 然而，事情到了4月底忽然出现了戏剧性的场面。4月28日，李峰对地产股大幅换仓，卖掉万科、华侨城，换成了金地集团（600383.SH）、中华企业（600675.SH）等地产股，并将地产股的持仓比例由15％加到30％。这一操作让他大有收获，仅以金地集团个股为例，4月28日的收市价是10.4元，到5月14日的该股已经飙升到17.02元。短短半个月已经有63%的收益。 李峰说，他做出这样判断的原因是4月底的两项政策，一者，银监会高调表态，宽松信贷政策的基调不会转变；二者，国务院降低固定资产投资项目的资本金政策的出台。“未来半年，钱不值钱，很多资金会选择买资产。”李峰认为，信贷放松，必然会带来股市和房地产的价格上涨。但由于经济还没转好，股价和房价并没反映在CPI上，预期通胀在短期内不会出现。于是他大胆预测：房价会大幅上涨。“既然看好房地产股，自然要选择弹性大、强周期性的企业。例如存货多、高负债的金地集团、香江控股等。”李峰直言。 不仅仅是李峰这样的私募，对配置比例有诸多限制的公募基金也开始看好地产股。陈涛是国内一家大型基金公司的明星基金经理。早在4月初，其持仓的地产股就达到15％，但最近，他又加仓了地产股，地产股配置比例达到20％，大幅超过7％的基准配置。陈涛所在的公司一直是行业前五名的大基金公司，其态度颇有代表性。 “房地产股抬升的空间还是很大，预期还有30％~40％的上升空间。”陈涛表示。让他做出这样判断是地产企业的盈利能力，他认为，房企“毛利率的拐点应该在一季度就能看得到。房价没有降，但拿地便宜了。”成交量放大是以上种种的前提，投资人信心正是源于此。 早在4月清明前后，联合证券组织基金到深圳的华侨城、振业城调研。振业城位于深圳的东北边，当时开发商推出了70多套的别墅，2万元/平方米，面积都在两三百平方米左右。开盘前三天就卖了60多套，这远远超出开发商的预期。同样，华侨城推出了200多套60~80平方米的小户型青年公寓，一个星期全卖完了。 4月28日，申银万国在北京举行了机构投资者间的金融地产论坛。这天，以万科为代表的房地商宣称要在一线城市拿地，房产中介则直言，炒家回到房地产市场，房价必然上涨。在当天，100多个机构投资者参加了这场论坛，在一片看好的乐观声音中，机构对房地产的多空分歧转为一致看好。 而就在当天，房地产板块拉出了漂亮的阳线。 记者注意到，从4月28日起至5月14日，短短12个交易日内，圈内机构戏谑为“死多头”的金地集团股价强势上涨了61.67％，而前期表现平淡的世贸股份（600823.SH），也跑出了41.10％的涨幅。而同期上证指数的涨幅只有9.75％。投资者来势汹汹
“说实在，我真不知道为什么卖得那么好。”深圳中天地产的董事陈思贤告诉记者，他们代理了深圳5个楼盘的销售。仅仅四五月，他们已经完成今年任务额的70%。“别墅项目开盘当天居然就卖出了80%，这接近2007年高峰期的情形。”在陈思贤看来，当年的疯狂还是由于有着一大批投机者接盘，那现在呢？陈承认自己“看不懂”。
5月后，深圳成交量继续放大，中国指数研究院数据信息中心数据显示，小长假后的第一个星期，全市商品住宅成交面积创下了自2007年下半年以来的单周成交最大值。喜人景色同样出现在国内其他城市，在全国34个大中小城市中，有27个成交面积环比上升，其中有近20个城市增幅超过了20%，涨幅最大的广州达到48.38%。 “这轮行情普遍是大面积、高价位的项目卖得好”一位在全国20个城市都有业务的集团房企销售总监表示，这通常意味着二次或者三次置业人士的需求在放大。这与起初判断的初次购房者为市场主力有很大的差距。 专门跟踪豪宅成交情况的广东中原地产总监李粤湘也表示，近期豪宅行情暴涨。3月后中原地产每月成交250万以上的高价楼，基本保持每月几十宗，与以往的每月平均几宗相比，增幅惊人。
“这轮的投资客有些来势汹汹”陈建平（化名）是广州一个地产代理公司的总经理，公司主营一二手商品房买卖。 “有个客户在我这放了200万元的资金。”陈表示，这笔钱只是订金，如果陈建平认为哪个单位有投资价值，他可以替客户直接下订单。“然后再打电话给客户，让他把余款汇过来”。这是个老客户，去年楼市冷冻曾让他损失了一笔。但“今年3月这位客户突然加大投资，到5月初，他所购入的房子总价在5000万元以上”，而且还在继续购入中。 这种房地产投资模式让在行业内沉浸了20年的陈建平都有些意外。这位老客户是做实业的人，在中山市有几家灯具厂，以往他也会投资房地产，但通常都是一两套的买卖。陈建平了解到，最近他的投资资金有很大部分是银行的贷款，“从银行处拿到的产业升级的贷款，但由于暂时看不到实业前景，所以准备在楼市‘保值’”，虽然陈建平对于客户如此激进的投资方式表示过疑虑，但还是看好这种保值方式“这5000万元的投入已经可以获利15%左右”。陈表示。 到现在为止，类似的客户陈建平只有3到5个。但这类别的客户正在增多，采访期间，那位老客户又给他介绍了一个“新朋友”，背景同样是中山市的实业家。 宏观数据显示，今年4月工业增加值同比增加7.3%，但与工业发展息息相关的发电量同比却减少了3.55%。分析认为，这反映了银行贷给工业企业扩张产能的资金，大部分还没有真正进入实体经济，才会导致产能的发电量不增反降。当中有多少像陈建平的客户一样，把资金投入楼市或者股市？ “我们也知道肯定有不少资金已经流入资本市场，但信贷扩张的压力下，加上国内信用体系不完善，银行很难对这些贷出的资金有效控制。”有银行贷款员向记者表示。
开发商的信心
“我们信心十足。”保利地产的一位高层管理者向记者表示。
除了销售的惊喜外，开发商的信心源自资金的充裕。 方正证券房地产行业分析师周伟称，2009年1-3月，行业全部资金来源同比增长9.15%，自筹资金、国内贷款、订金(预收款)同比分别增长13.14%、8.01%、1.59%。 对此，DTZ戴德梁行中国区综合住宅服务主管蒋尚礼表示，虽然国内贷款有所增加，“但与人民币信贷市场整体30%的同比增长相比，1季度开发企业的贷款增速仍存在一定差距，说明银行系统对于房地产业的信贷支持依然较为谨慎。” 关键在13%以上增长的自筹资金，有迹象显示，国家政策放松后，越来越多的社会资金向房地产靠拢。 从三月底开始，房地产信托的政策限制逐渐放开。最近准备通过房地产信托融资的是浙江绿城，这项信托融资计划可以为他们带来17亿元的资本。除此外，龙湖、招商地产都通过房地产信托成功融资。有银行主管信托业务的负责人告诉记者，类似的信托计划该银行计划实施的就有五六宗。而这仅仅是一家银行的情况，相比于今年一季度不超过10宗的房地产信托，其增幅可谓惊人。除此之外，委托贷款、大股东注资等融资方式也为地产商带来众多资金支持。 地产商不差钱，土地市场也开始发飙。 其实从4月开始，开发商拿地已经进入快车道。4月30日，保利、美达、天阳等地产巨头齐集杭州，一直被媒体暗讽为“无聊”的土地拍卖被疯狂所替代。经过近46轮交手，杭州上城区南山路的一地块以7亿元成交。超过起拍价2.3倍，楼面价达到4.6万元/平方米。一时间“地王”再现的呼声四起。 “地王，是迟早的事。”深圳一位上市公司总裁助理轻描淡写地向记者表示，4月深圳一块捆绑地块曾出现14分钟举牌113次，高出底价51%的“拍卖战”，随后在上海、重庆纷纷出现高溢价的拍卖场景。“五一”后第一周，土地市场地块推出和成交量环比双双上涨，据中国指数研究院数据信息中心监测显示，本周20个重点城市共成交土地62宗，成交土地面积环比增加34%。其中，绿地集团以9.5亿元拿下上海今年总价最贵的地块最为业内人士津津乐道。 一边厢地产企业开始大规模拿地；另一边厢“消化存货”变成“加快开工”。 “明年的房地产市场可能会出现供不应求。”摩根大通亚洲首席经济学家龚方雄再一次语出惊人。 各大开发商已经加快开发，就连投资人眼中最为稳健的万科也耐不住寂寞。在接受记者采访时，万科的发言人承认“近一段时期以来，各地市场的成交量普遍有所回升，公司的开工情况，也会随时根据市场销售情况进行动态的调整”。 数据显示，4月增加的房地产开发投资为2410亿元，比之一季度的月均数，大幅增长48%。 据本报记者独家获悉，5月14日，广州十大开发商秘密召开了个内部会议，商量的已经是涨价的模式了，据称，在究竟是慢慢上涨还是一次性涨的问题上，开发商们决定“慢慢来”。
