爱华网系列专题：《经济危机下的经营投资策略：逆市布局》
房地产行业：2009年将走向无限平凡
一、景气下滑，寒冬还将持续 2008年的房地产销售，遭遇了前所未有的冲击，自1998年国家取消福利分房以来房地产行业高速发展的黄金十年暂告一段落。2008年国房景气指数持续下滑；商品房销售持续出现负增长；空置面积快速上升；土地购置面积增速急剧下滑;企业获得贷款难度加大；期房销售不佳导致定金和预收款比重下降；投资扩大和成本上涨加大企业支出；资金紧张已威胁企业生存。如销售市场不回暖，企业的资金压力就不会得以缓解，2009年房地产行业寒冬还将持续。 二、外患内忧，政策已经转暖 次贷危机导致我国出口增速下滑，使得拉动中国经济增长的重任落在扩大投资和内需上。但住房、医疗、教育、失业等保障系统的不完善、财富的缩水、众多低收入的农村人口和消费习惯等因素极大削弱了内需对经济增长的拉动力。为此，投资的增长尤显迫切。房地产投资对拉动投资的作用和对地方财政的贡献促使各级政府对房地产的调控政策已经转暖。从近期出台的暖市新政来看，地方政府和中央政府及公积金都有不同程度的让利，而开发商没有主动让利。在此意义上，开发商是最大的赢家，银行是最大的输家。现在的政策意在降低购房成本，但目前高房价和人民预期收入增长下降已提前对冲了调控政策转暖带来的利好，对扭转清淡的房地产交易作用有限。 三、双重压力，上市公司2009年业绩增长受阻 房价相对自住型购房群体的购买力过高和房价的下跌预期抑制了投资需求，并导致商品房供过于求。中央政府3年新增9 000亿元的投资计划着重点放在保障性住房，虽能推动房地产投资额的增长，但对以商品房开发建设为主的房地产上市公司的业绩增长帮助不大。经济适用房的增量必将分流部分自住型购房者，同时对中低档商品住宅价格产生一定冲击。2008年前三季度房地产上市公司预收账款同比增速大幅下滑97.22％，极大影响了2009年的业绩增长。如目前的销售状况在2009年上半年得不到改观，2009年房地产上市公司整体业绩可能出现零增长甚至负增长。2009年房地产行业将走向无限平凡。 四、投资建议：关注融资能力强的公司 综合考虑房地产销售情况和预收账款结转情况，我们预测房地产上市公司2008年全年利润增长率约为15%，但2009年整体业绩可能出现零增长甚至负增长。考虑到2009年业绩的下降和房价下跌因素，目前房地产上市公司2008年18.1倍的市盈率和1.98倍的市净率仍然较高。为此，我们继续维持自2007年9月以来对行业中性的评级。在资金紧张的情况下，未来的机遇属于融资能力强的公司，结合上市公司大股东可发行可交换债券政策的实施和融资融券业务将适时推出的背景，建议关注股东背景雄厚、现金充沛、融资能力强、存货周转快、产品结构多元化、市值较大的房地产上市公司，如保利地产、招商地产、北京城建、金融街等；规避产品结构单一的住宅开发类公司，特别是2007年高价拿地的公司。 信息技术领域： 重点关注通信和软件行业的投资机会 信息技术产业在我国经济转型和实现“保增长、促发展”目标中占有重要地位，这是因为：（1）信息技术产业受经济周期影响较小；（2）信息技术是自主创新的核心产业，而自主创新是经济转型的主要基础，也是未来经济增长的引擎之一，因而信息技术产业充当了经济转型“催化剂”和经济增长“倍增器”的角色；（3）3G投资等带来近期机会。因此无论是从长期还是短期来看，信息技术产业都值得关注。我们认为2009年该产业主要投资机会集中在通信和软件行业。
