爱华网系列专题：《曾子墨热度访谈：中国经济的12个问号》
聂梅生：说到房地产这个行业，现在不管你承认不承认，它是有一定民怨的。但是实际上你仔细分析一下，房价的构成当中直接的土地收益，再加上与土地有关的收费和售房的收益，再加上房地产相关交易的收益税费，最后政府拿走的这部分收益是将近60%。你说房价太高，你这60%也要负一定的责任，而不仅仅是40%的部分来负责。 曾子墨：买房子的普通民众，似乎并不能够明白政府拿到了60%的利润，也不太明白所谓的保障性住房其实应该是政府的责任，而一味地把怨气都撒到了开发商身上，造成了这样的矛盾。这种矛盾在目前市场低迷的情况下，你认为会有所缓解吗？ 聂梅生：我认为有所缓解。在新的国六条当中，有一条专门说这个事，就是开发商要合理地计算价格。而且现在选房的余地也很大。第二，银行这块利息低了。第三，政府在支持购房者购买普通商品房上面有各种各样的优惠。把它们算在一起，房价就趋向于合理了。 曾子墨：虽然您认为现在是买房非常不错的一个时机，但是很多普通民众还是持一种观望情绪，认为中国经济的恢复可能还需要有一段时间，认为或许到了2009年年中或者年底的时候，房价还会持续下跌。
聂梅生：这就是民众的信心问题，而不是房价的问题了。所以这个事情要统一地看。如果你现在有能力买房，那在这个节点上你能够支付你就要出手，你不要去想2009年。2009年可能房价比现在更低，但是也不排除你要买的这个区间的房价恰恰上升了。 曾子墨：现在房地产市场低迷，你认为最主要的问题是什么？是交易量的问题，是房价的问题，还是房地产开发商本身资金链断裂或可能断裂的问题？ 聂梅生：当前房地产市场面临的最大问题就是在购房人、开发商、金融机构也就是银行，这个三角关系当中哪一个环节最薄弱。我觉得不用分析，当前最薄弱的环节是开发商，它的资金链非常紧张。资金链为什么紧张？那是因为政策已经从紧了一年，交易量急剧下降。本来房地产不管是在中国还是在美国，它都是有杠杆的，杠杆一失灵就是风险，因为它是撬动的。美国这个杠杆是在次贷问题上失灵了，咣叽就倒下来了，然后雷曼就倒台了。中国也有这个杠杆，大概是1比3、1比4的杠杆，开发商恰好在这个杠杆失灵，它的资金链断裂以后就会形成几大问题。现在的情况就非常紧张，我们测算了一下，到2008年年底的时候，中国房地产开发企业的资金链总计有五千亿以上的缺口。由于有这么大的资金缺口，在下半年就已经开始收缩了，不买地了，收缩资本了，缓建房了，把整个速度放慢了。即便如此还有五千亿。如果这五千亿补不上的话，第一个问题就会出现：不良资产，资不抵债。资没有了，债有，它有杠杆，肯定有债，资不抵债就形成烂尾楼，那就变成是开发商欠银行的。如果它是有首付、有按揭，银行又扯到一帮购房人，那肯定是找银行算账。你这个楼交不了了，我跟银行交的按揭怎么办？然后开发商又欠着建设商，施工企业欠着农民工，同时还扯到政府的一些税费，所以就形成一个非常复杂的多角债。那就变成当年海南的情况。最后还得收购不良资产，还得政府入资出手，这个是我们最担心的。但是不排除肯定会有这样的情况发生。
