爱华网在某媒体举办的某房地产论坛上，某房地产专家在谈论未来的房价走势时表示，现在的重置成本处于一个下行的通道当中，重置成本的下降让房价回升失去了客观基础，因此未来房价上涨并不现实。“请听好，与供求关系变化无关的因素在左右着房价，这句话很重要”，演讲中，这位专家多次向在场的嘉宾强调了这句话的重要性。
对此观点，本人不完全赞同，理由有四：
首先，该专家的观点显然有悖于不同的房价影响因素的权重关系。影响房价的主要因素很多，诸如供求关系、经济发展、居民收入变动情况、居民的居住水平和居住结构情况，还有国际国内形势、政治和产业政策、法律环境、技术、资源等。在各种影响因素中，对房价有直接和较大影响的是经济基本面和市场供求关系。大家经常谈论的“房价收入比”其实只是衡量房价高低的显性指标，其反应的还是供求关系。当然，项目成本也是房价的直接影响因素，而且我们也不否认，随着房地产重置成本的降低，低成本的新盘将会对先前高地价获取的存续项目构成极大的挑战，这必将在一定程度上遏制房价上涨，但与市场供求关系相比，重置成本降低的影响度显然要小的多，而且也必然遵循一个基本的因果逻辑：重置成本降低→房价上涨趋势减缓→购买力增加→存货量减少→供求关系改变→房价上涨。在市场经济中，我们时刻不能忘记：市场只相信价格，不相信成本。例如，某项目的开发成本是5000元/㎡，如果市场只能接受的价格是4500元，那么你只能卖4500元；如果市场可以接受的价格是8000元，那么你完全可以卖8000元。这不是道德不道德、暴利不暴利的问题，而是市场经济的核心要义。为了用标新立异的观点而博得眼球，却混淆了重置成本和供求关系之于房价影响的权重关系，显然有哗众取宠之嫌。
第二，所谓“重置成本已经下降”这一前提也并不存在，至少还没有得到充分验证。房地产成本由土地费用、前期工程费、基础设施费、配套设施费、建筑安装费、开发间接费、营业费用和其它费用等八类费用构成。各类费用占项目成本的比例在不同城市和不同项目上有较大差异，以三线城市山东临沂市为例，近日，该市建设局发布了中心城区高层商品房开发成本，各类费用占项目成本的比例区间如下：
土地费用：占7.59%到31.37%
前期工程费：占6.35%到9.58%
配套设施费：占5.5%到7.26%
建筑安装工程费：占36.85%到52.82%
开发间接费用：占7.68%到10.59%
各类税费及附加：占9.34%到10.39%
受经济基本面和房地产投资信心等的影响，在构成项目成本的各类费用中，土地费用下降幅度最大，其次是建筑安装费、配套设施费。在见诸媒体的新闻中，经常出现土地流拍、基本价成交等相关报道，给人的感觉是与前几年“地王”现象相比，土地费用确实下降了。但是下降没下降，下降了多少，是个别地块下降，还是普遍下降，至今没有权威的数据统计。根据中原地产中国研究院对北京、上海、杭州、广州、成都等全国主要的12个城市的调查，一季度土地拍卖市场比较冷清，流拍率高达25%，成交价格下跌幅度达到3成左右。但这些都不足以佐证土地费用到底下降了多少。首先，土地费用并不仅仅是指土地出让价格，还包括契税等获取土地的其它费用，而其它费用没有也不可能下降；第二，平均成交价格本身意义不大，土地的不动产属性决定了今年成交的土地和去年相比，地理位置、面积大小都存在较大差异，所以实际的跌幅可能并没有大家普遍感知的那么多。即使土地成交价格下跌幅度为20%，假定土地成交价占项目成本的比重为30%，则会对项目成本有上升6%的影响。随着钢材、水泥价格走低，建筑安装费、配套设施费等与工程相关的费用肯定也下降了。但如果了解房地产企业内部运营管理的话，就知道高价项目的工程费用也是随之下降的，因为开发商与工程承包商的合同计价原则是随着钢材、水泥等价格的波动而动态变动的，因此不存在现在的项目比此前的项目工程费用降低的可能性。还有一个不能忽视的重要事实是，尽管土地费用有一定幅度的下降，但是较高资产负债率和残酷的市场竞争却使得开发商的资金成本、营销费用等有上升的趋势。根据兰德咨询公司对几个房地产企业项目成本的监测分析，实际上升幅度至少3%。
套用这位专家的说话方式，就是“请记住，构成项目成本的有八类、五十多项费用，目前下降的只有土地费用一项”。可见，所谓“重置成本已经下降”这一前提其实并不存在，至少现在还没有得到充分的事实验证。
理由三，当初高价拿地的开发商决不会坐以待毙，自会采取“破题”之策。诚然，高价拿地的开发商正在为当初的疯狂而后悔，甚至不得不付出一定的代价，但是这个代价并不完全意味着就一定丧失了与重置成本更低的新项目的竞争力，或者冲抵了计划利润率，最大的可能性是减少了操作的灵活空间，通俗地说，就是“退路”少了。但是“退路”少了也决不意味着就没有退路，就只能坐以待毙。
事实上，现在已经有越来越多的企业采取“破题”之策了。兰德咨询公司在浙江宁波的一家客户，2008年初在江西某地级市高价获得了一块“地王”。受经济危机影响，原本计划9月份上市的母公司暂缓上市后，同时受其后的经济危机影响，在母公司的要求下，该公司以土地没有达到合同规定的出让条件为由毅然退掉了地块，也没有造成什么损失。还有一家河北唐山的客户，在以10.5亿元获得一块“地王”后，受市场竞争所迫，不得不对规划设计进行了全面创新和升级，以期与其它竞争楼盘拉开档次，最终竟然获得了超乎预期的成功，可谓典型的置之死地而后生。
在韩国小说《商道》中讲述了这样一个道理：如果你被一群狼追到悬崖边上，你只能有两种选择，或者是拼死一搏，或者是跳下悬崖。生还希望最大的不是后头杀出一条血路，而是勇往直前地跳下去，因为跳下去的生还希望比后头的生还希望大得多。
俗话说，天无绝人之路。尽管高价拿地的开发商的腾挪空间小了，只要不急躁，保持一颗轻松、平和的心态，积极寻求应对策略，不但不会“死”，说不定还能创出一条大路，开拓出一片新天地。最难能可贵的是，还会获得宝贵的经验和教训。
第四，也是最重要的一点是，在当今经济基本面还不太明朗的情况下，在房地产市场受多种因素复杂互动、对冲的影响下，任何对房价走势的预判都有可能有失偏颇。在房地产业，一个显著的市场特征是观点多而共识少。就拿过去的半年来说，先是争论市场是否已经出现“拐点”，再是争论政府是否应当“救市”，时下是对市场是否已经开始回暖而争论不休——所有争论的结果是没有结果。说句极端一点的话，只有三类人能够预见未来，一是无需对自己的言论承担任何责任的人，二是魔法界的巫师，他们能通过打开天目预见未来；三是常人中只有头脑不清的人才能看清未来。
事实上，相对于中长期走势，对短期市场走势的判断，只能通过过后的“后视镜”才能看到，这也是大多数预言都不准的主要原因，同样也是任何数据图表都是表现过去的数据的主要原因。任何负责任的言论都不应该让别人产生误解或歧义，而应该积极、谨慎地帮助开发商寻求转型之道和应对之策。
至少，从见诸媒体的言论中，大家达成了两个难得的共识。一是本次危机，绝不是已有系统的崩溃和修复，而是新系统的更新和升级，它宣告了一个时代——以美欧主导的经济秩序——结束了，一个离不开中国的国际经济新秩序终于到来了。二是房地产市场，对于过去一年所经历的痛苦和煎熬，很有可能就是对过去供需结构严重不合理、房价存在泡沫等诸多不合理的“合理”报复，它昭示着“黄金十年”结束了，一个回归理性、回归稳定的市场调整期到来了。在这个新的历史时期，任何理性、睿智的地产商都应该摒弃过去的开发理念和开发模式，应尽快调整企业战略规划和发展目标，尽快研究确定新的组织管控模式和权责关系——该授权的就授权，该“削藩”的就“削藩”，应重新树立并推行新开发模式下的业务流程体系，应积极强化内部管理，向管理要效益。当然还要积极地进行研究创新，以提高产品竞争力和市场营销能力。通过内外兼修，构建企业发展的长效机制，实现率先转型，才是根本之道。除此以外，任何对市场走势的预测，包括对未来房价的判断，尽管可以博得眼球，但是不能捕获内心。
