楼市抉择:经济刺激政策“多选题”



  文/ 李乐  

  在北京西城区的三里河,一片有“大屋顶”的庞大建筑群,占据着这里超过一半空间。这片兴起于上世纪50年代的建筑群,最主要的“使用者”是素有“小国务院”之称的国家发改委,与之一街之隔的,便是财政部,由此向北,便是同样拥有“大屋顶”的住房和城乡建设部。

  如今,这里已然成为了中国经济政策的核心所在。然而,在这里,面对“刺激经济”的“大任”,这些处在权力核心的部门,却面临着一道如何执行“后续政策”的“多选题”,尤其是当“冰封已久”的中国楼市,悄然显现复苏迹象之时。

  进退两难的楼市,似乎正在成为中国经济继续复苏的环节所在,但也恰是诸多部委要做的“多选题”的开始。

  背后的“简单故事”

  4月29日,紧绷多年的住房项目开发自有资本金35%的大限悄然松动。当日,国务院召开常务工作会议,下调城市轨道交通、住房、煤炭等建设项目的自有资本金比例,意在吸引社会投资。

  然而,这项和房地产投资直接相关的政策,却与住房和城乡建设部并无直接关系。这多少有些出人意料,实际上,提出这一政策的,却是国家发改委。

  “虽然说是跟房地产有关,但住房和城乡建设部也是会议召开时才知道这个政策的。”5月7日,接近住房和城乡建设部的一位人士告诉记者,而这个部门很多处级官员,获悉这一政策调整的渠道,也是通过当晚的《新闻联播》,至于收到正式批转的文件,也是到了第二天的事情了。

 楼市抉择:经济刺激政策“多选题”
  就在此次国务院常务工作会召开前一天,住房和城乡建设部的一位官员还十分确切地向记者表示,“没听说近期会有什么新的房地产政策出台。”而记者了解到,在通常作为房地产政策“智囊”的中国房地产协会和全国工商联房地产商会提出的有关建议中,也未包括下调自有资本金比例。

  前述接近住房和城乡建设部的人士告诉记者,此前,中房协按要求提出的政策建议中,也只包括了“对优质房地产企业予以信贷支持”的内容,而并未涉及自有资本金的“底线”,而实际上,在房地产调控部际联系会议上,住房和城乡建设部方面近期也并未明确提出降低自有资本金的要求。

  “据我所知,这个政策的调整是国家发改委提出来的,主要出于拉动社会资金进入的考虑。”他说,“发改委不是把这个政策作为一个单纯的房地产政策拿出来的,是作为拉动投资的政策。”

  发改委缘何 “看中”房地产

  房地产向来不是国家发改委的主管范畴,但为何这一次,提出房地产行业利好政策的,却不是住房和城乡建设部,而是发改委,实际上,这与“投资”密切相关。

    “在此之前,国务院出台的所有利好楼市的政策,都是刺激交易的,是向购房者让利,这也是住房和城乡建设部此前提出政策的一贯立场,但4月29日下调自有资本金比例的政策,却是在明显地给开发商‘减负’。”清华大学房地产研究所的一位权威专家告诉记者,在他看来,第一轮刺激经济的多笔财政投资都已经“落位”,接下来已经进入到社会资源介入投资的阶段,而真正能吸引社会投资快速进入的,当下看来似乎只有房地产。

  然而,从投资角度而言,房地产固定资产投资却“情况不妙”。国家统计局的统计数据显示2009年1~2月,房地产开发固定资产投资总额为2398.15亿元,仅比去年同期增长1%,增幅明显减缓,这与房地产市场近期的调整直接相关。

  北京大学房地产研究中心主任陈国强告诉记者,由于中国房地产采用预售制度,因此,通常情况下,只有房地产预售之后,才能转化为固定资产投资,因此,房屋预售量的下降,必然会导致随后固定资产投资总额的下降,他认为,滞后期是房地产固定资产投资的最大特点。

  因此,陈国强认为,尽管四五月以来,全国主要城市的房地产成交量均有回升,但指望由此立即带来房地产固定资产投资迅速回升,并不现实,原因便是滞后期。

  然而,在大型基础设施投资项目相继上马后,“投资拉动经济”需要形成新的增长点。“要吸引社会投资进入,就必须懂得社会资本的投资诉求,社会资本不可能像财政投资基础那样,五年、十年才有回报,必须投资回报的周期短,所以房地产尤其是住宅的开发投资,是最合适的。”前述清华大学的权威专家表示。

  也正因如此,在这一次,政府给出了针对开发商的利好。毕竟此时,一季度经济数据已经见底,能否实现“U型反弹”,很大程度上将取决于财政投资之外的社会资本的投入,房地产的重要性,由此显现。

    “简单任务”与 “复杂目标”

    “总任务很简单,就是保增长,但每个部委又都有自己的目标,所以把各部委的目标综合起来,就又变得相对复杂。”5月7日,前述接近住房和城乡建设部的人士向记者评价35%自有资本金下调一事时向记者评价。

  3月底,“全国保障性安居工程工作会议”在长沙召开,在该次会议上,住房和城乡建设部部长姜伟新在发言中指出,要继续适当建设经济适用住房并加强管理,同时还提到,经济适用住房的具体建设规模,“由各地根据当地实际确定”。

  前述清华大学的权威专家认为,从某种意义上说,房地产投资总额过大或者增速过快,在现在的情况下并不十分有利于刚刚销售回暖的房地产市场的稳定,“现在的市场还在消化存量,如果此时把房地产固定资产投资增速刺激得过快,无疑将会加大房地产的存量,重新使市场交易陷入压力之中,不利于房地产市场交易的稳定。”

  这显然不是住房和城乡建设部愿意看到的情况。

  这位清华大学的专家认为,从国家发改委的角度而言,社会投资的进入却是有利于达成拉动整个经济局面的作用,而且这也是国家发改委的主要工作和最终的考核目标之一。

    “所以,这两个目标在这个层面上,还是显得关系比较微妙,而且并不是只在房地产政策领域存在这个问题,比如银行,银行系统的短期目标可以是确保经济增长而投入大量信贷,但从长期目标来看,银行系统迟早会把控制风险重新当作目标,果真如此,这两者之间又会有比较微妙的关系,这实际上是中国政府体制方面的特点,所以需要到时候由更高级别的权力进行协调。”他说。

  陈国强表示,从现阶段的情况来看,这方面的问题还不是十分明显,因为经济形势还很严峻,“大任务”的压力还比较大,因此,大任务也可以成为考核所有部门的统一目标,所以现在还不会出现部门目标影响总体大任务的问题。不过,至少到现在,对于楼市政策的下一步,似乎各政府职能部门已经面对一道可以选择作答的多选题。

  

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