爱华网最近几年，在关于房地产市场及房价的讨论中，房价收入比(PIR)被当作论据而引用的程度相当高。相当一部分观点认为，目前的PIR已远远超过国际公认的3～6倍的合理区间，并以此作为佐证房价过高或市场存在泡沫的重要论据。
表面上看，这种观点和论证逻辑有其合理性，但如果对房地产有深入研究的话，就会发现，其实房价收入比并不是大家所理解的表面要义。
房价收入比是衡量住房支付能力的参照指标，但却不是唯一的指标，特别是在现阶段的国内房地产市场，讨论房价收入比的高低已经毫无意义。主要理由有四：
一、大家引来引去的房价收入比的3～6倍合理区间值已没有现时意义
可能很多人不知道，大家引来引去的房价收入比的3～6倍所谓的合理区间值，或者是冠以更唬人的“国际惯例”、“国际警戒线”、“国际公认的标准”等，其实是世界银行《2001年世界发展指标》提供的1998年全球96个国家(地区，下同)房价收入比资料进行的测算结果。请记住：是世界银行提供的1998年96个国家的数据——⑴是世界银行一家之数据；⑵是1998年的数据；⑶是96个国家的数据——这一点非常重要。
在此有必要在简要说明一下当初的发布背景。1990年，世界银行和联合国人居署启动了住房指标项目(Housing Indicator Program)的研究，希望能为住房的比较研究提供基础。但鉴于数据来源并不具有广泛性和代表性，整个研究项目进展的并不顺利，是否具有代表性和客观性也值得怀疑，从最后联合国人居署退出发布方就可看出些许端倪。
现在看来，是否真有这样的国际标准就首先值得怀疑。
其次，无论是3～6倍也好，还是以讹传讹的4～6倍也好，都是1998年的数据，而在过去的十年间，不仅中国房地产市场经历了“黄金十年”，其他绝大多数国家也经历了相似的发展时期，甚至有的国家，如俄罗斯、东欧各国和美国、英国等发达国家，比中国有过之而不及，堪称“白金时代”，而这些国家的居民收入却没有保持与房价同比增长速度，至少不比中国居民收入的增长速度快。由此看来，今天——所谓3～6倍合理区间数据由来后的11年——3～6倍的房价收入在国内外都没有任何时效性了，因而也就没有了现时意义，也失去了可资佐证的任何价值。
至少有一点是确定的，就是现时各个国家的房价收入比肯定超过3～6倍了。
二、所谓3～6倍合理区间值不是平均值，在其范围内的只有很少部分国家
房价收入比(PIR)通常定义为中位住房价格与中位家庭收入的比值。但在实际计算中，由于中位数据难以获取，常用平均住房价格与平均家庭收入的比值来代替。理解这一点极为重要，因为既然是房价收入比，在房价存在一定区间，如50～80万元/套，收入也存在一定区间，就必然存在下限房价比下限收入、下限房价比上限收入、上限房价比下限收入、上限房价比上限收入、平均房价比平均收入的不同情形。例如，房价50～80万元/套，收入4.5～8万元/年（家庭，而不是个人），则不同情形下的比值是：
下限房价比下限收入：11.11
下限房价比上限收入：6.25
上限房价比下限收入：17.78
上限房价比上限收入：10
平均房价比平均收入：10.4
从计算结果可以看出，高位值和低位值相比相差2.84倍。
如果统一用平均值计算，同一数据来源的情况是：PIR平均值为8.4，中位数为6.4，列入4～6范围内的只有家庭收入在4000美元以上的少数国家。按收入分组看，家庭收入在999美元以下的国家．房价收入比平均数为13.2；家庭收入在3000～3999美元之间的国家，房价收入比平均数为9；家庭收入在10000美元以上的国家．房价收入比平均数为5.6。
再重复一下刚才的结论：所有数据都是11年前的，而在过去的十年间，绝大多数国家的房价增长速度都远远高于居民收入增长速度，用十年前的数据佐证现在的房价高低已经没有现时意义了。
更重要的是，以上数据是平均值，而不是中位值。无论是测评有效需求，还是潜在需求，乃至任何事物，平均值是没有什么意义的——首富和刚刚参加工作的大学生的收入平均起来有意义吗？30000元/㎡的豪宅和3000元/㎡的经济适用房能平均吗？唯一的意义是后者极有可能被虚假地视为有购房能力，平均房价加上平均收入，两个“平均值”就更没有任何意义了。用简单平均数远远不能反映我国居民购房能力的差距，只有比较不同收入群体的房价收入比，才能真实反映出我国居民购房能力的实际差距，从而判断房价的合理区间。
有意义的是中位值，而中位值在咱们国家至今还没人统计，更没人计算！
但有一点是确定无疑的，那就是，只有当目前的二元结构社会有根本改变，中层阶级成“橄榄形”社会结构的中坚力量时，再讨论房价收入比才有意义。这个过程至少要二、三十年！
三、房价收入比在25个住房支付能力指标中只列第五位
还有一点需要澄清：房价收入比不是，也从来不是衡量房价高低度的指标，而是衡量住房支付能力的指标。而且，当初世界银行在设定的指标体系中，房价收入比只是25个主要指标之一，且位列第五位。
所谓住房支付能力，还要从住房需求说起。住房市场需求可分为有效需求和潜在需求，有效需求是指在一定时间内愿意购买且有支付能力的需求，而潜在需求则是未形成支付能力的需求，潜在需求主要影响远期住房市场运行。要考察居民购房支付能力，居民收入水平是首要制约因素，由于房价收入比计算相对简单，包含了其它指标的大多数信息，同时又缺少其它更好且易计算的衡量指标，所以房价收入比一直是衡量住房支付能力的常用指标。
由此看来，房价收入比也不是在是衡量住房支付能力的唯一指标，只不过其易算、易记罢了。
四、房价收入比与财富累积能力关系最大
从本质上说，房价收入比应该是房价和家庭的财富累积能力的关系最大，因为就住房支付能力而言，收入和家庭的“余钱”相比，显然后者更能代表支付能力。例如，家庭月收入10000万，按照40%的住房消费支出比例（安全比例应该控制在30%以内，否则在收入下降时有沦为“房奴”的危险），可保障4000元的月供。但这其中有两点将超出既有的房价收入比的概念。一是按照我国目前房地产市场的置业特点，部分房款不仅仅是来自单个家庭的若干年收入的累积，而是来自多个家庭（2+1结构）的累积储蓄——已远远脱离了一个家庭、3～6年累积收入的国际通则！二是随着收入的变化，住房支付能力将随之发生变化，而且后者远远高于前者的变化幅度。例如，当月收入增加到12000元时，在其他支付没有多大增加时，住房支付能力就不能以12000×40%＝4800元来计了，而是增加至4000＋2000＝6000元了——增加了50%的支付能力。反之亦然：如果收入减少了2000元，则支付能力将降低50%。这也是沦为“房奴”的根本原因所在。
还有很多理由，比如国外计算房价时往往采用成套住房的总价，且这些住房品质差异不大。而国内计算房价时，常采用住房单位面积均价与住房面积的乘积，因此住房面积的选择就成为影响房价收入比的重要因素。如果按套计算，不同国家人均居住面积的差异又使得房价又增加了另一项因素。例如，美国的人均居住面积是50㎡，我国是28㎡。现在，很多年青人首次置业就冲着两室两厅、100多㎡，比较房价收入比又有何意义呢？更多的理由，在此不再一一赘述了。
总之，无论是考究房价收入比的时效性，还是平均值的参考价值，无论是在衡量住房支付能力指标体系中的重要度，还是收入变动对支付能力的影响，引用11年前的所谓3～6倍数据，确实没有任何意义了。
有意思的是，好像有些人引用房价收入比就把自己当成了懂了房地产的专家，这种人云亦云既误导别人，也容易“露脸不成，反露了屁股”。就像你知道了“市盈率”，如果去炒股的话，你肯定不敢进入中国股市，或者是即便进入也必赔无疑。
声明：本文主要是批判一些人云亦云的假专家，自始至终绝没有说时下的房价高低问题，也没有暗示时下的房价收入比在合理区间内。恳请习惯于在网上随意谩骂的人先读懂文章，再谨慎发表客观的评论。
