爱华网最近几年来，在关于房地产市场的讨论中，城市化率的概念被引用的程度非常高。相对一部分观点认为，随着我国城市化率的逐年提高，市场需求将会随之放大，甚至视为房市长期发展的最大利好。这显然缺乏对城市化率的深入、系统认识，特别是对城市化率的误读可能导致对未来房市做出错误的判断，有误人误己之虞。
城市化率是衡量一个国家或地区城市化水平（urbanization level）或城市化发展程度的数量指标，通常是指一定地域内城市人口占全部人口的比率。城市化率变化趋势综合反映了一个国家或地区城市发展的历史与现状。但是如果不综合考虑我国的特殊因素，而简单地用城市化率变化趋势预测未来，既有可能犯严重的逻辑错误。
首先，我国城市化率并不是我国城市化水平的真实反应。我国城市化率是采用公安部门认定的非农业人口与全部人口的比重，也就是说，它是我国特殊的、怪异的户籍政策下的一项简单的数量指标，它并不是国际公认的城市化率计算方法。国际公认的城市化率计算基础是城市人口——包括了在城市工作、生活的各类人口，而我国的城市化率计算基础是非农业人口，其中没有包含农民工阶层及其他部分流动人口。仅以进城农民工为例，根据国家统计局的最新统计，截至２００８年１２月３１日，中国农民工总量为２２５４２万人。２００８年末在本乡镇以外就业的外出农民工数量为１４０４１万人，占农民工总量的６２．３％；本乡镇以内的本地农民工数量为８５０１万人，占农民工总量的３７．７％。按照国际公认的城市化率计算基础，至少在本乡镇以外就业的外出农民工因为已基本脱离了农业（本乡镇以内的本地农民工可能还是半工半农），应该计算在内。按此计算的话，2007年我国实际城市化率应该是55.5%。计算过程如下：
2007年我国总人口132129万人，名义城市化率是44.9%，则非农业人口为：132129万×44.9%＝59326万人。再加上已经从事非农业工作的在本乡镇以外就业的外出农民工数量１４０４１万人（考虑到经济危机导致返乡农民工增多的因素，2007年农民工数量肯定高于2008年，所以已是保守计算），则是59326万＋14041万＝73367万，城市化率为73367万÷132129万＝55.5%。
如果再考虑到其它因素，如留在城市工作、但还保留着农村户籍的大量大中专毕业生，长期驻华的外籍人员（近年来，大量香港人在深圳买房子，台湾人在上海、苏南买房子，日韩人在北京租房子），2008年我国实际城市化率可能为58％～60%——远远高于一般预计的46%左右。
2008年美国的城市化率约为77%。特别说明的是，美国于1970年达到69.9%后的近四十年里，城市化率仅提高了7%，增长率非常缓慢，而此前四十年提高了15%。从大多数发达国家城市化率的历史来看，城市化率达到70%后，增长率就非常缓慢了。
由此可见，我国人口总量多的国情和三十年经济快速增长，使得我国实际城市化率水平已经比较高了。如果将70%作为城市化率阶段性节点，我国城市化率的发展空间还有10%多一点，并不像有些人预测的那么大。
第二，我国城市化率可能很难超过70%。对于今后城市发展的估计有种种研究、预测，但有一点是共同的，就是我们必须根据自己的社会、经济、历史、文化、人口等情况，走有中国特色的城市化之路。这其中包含着两重含义。一是城市化率不会，也不必太高，也不能太高，达到67％可能就差不多了。如果再高，可能就会引发一系列的社会问题，如就业不充分，犯罪率高，生活成本高等。现在看来，如果全国城市化率保持年增长ｌ％的话，实际城市化率达到这个节点最多不到10的时间。二是中国的城市化绝不意味着，而且也不能以大中型城市为主，而是要充分发掘广大城镇的发展潜力，因为农业和农村的提高也是城市化的重要内容。
以城镇为居住点的城市化已经成为发达国家城市化的主要特征。例如美国城市人口中有超过50%的人口居住在郊区和城镇。这个重要“信号”至少也有两层含义，一是我国城市化率的增长空间其实并不大，二是前瞻性地研究、开发郊区和城镇应该成为地产商的未来战略之一。
最后也是最重要的一点是，每年1%的城市化增长率能否转化为对住房的有效需求才是问题的核心。住房市场需求可分为有效需求和潜在需求，有效需求是指在一定时间内愿意购买且有支付能力的需求，而潜在需求则是未形成支付能力的需求，潜在需求主要影响远期住房市场运行。能不能买房主要考察居民购房支付能力，而不是城市化率。城市化增长率能否转化为对住房的有效需求才是问题的核心。至少在可预见的将来，并不乐观。
请记住：统计意义上的城市化率的提高,只具有户籍意义、社会保障意义,而不再与真实的城市实际生活人口数及相关生活需求有太大关系，与住房的有效需求关系更不大。如果误读城市化率，或者放大城市化率的作用，可能会对未来房市造成误判。
