爱华网采访·撰文/蒋毅坤 郑彦摄影/刘志坚 在北京金融街某甲级写字楼里，一家刚搬进来的公司正在收拾杂乱的办公室。作为这家规模不大的公司的负责人，游先生很满意现在的办公环境，认为在金融街的甲级写字楼办公，给公司的品牌提升起到了很大作用，“至少我让客户感到来这里较有面子”。而对于能在这个时候通过讨价还价，以比原来低了四分之一的租金租下现在的办公室，精打细算的游先生更是颇为得意。 事实上，在游先生这一精明的算盘背后，却是北京甲级写字楼市场高空置率的现状。 虽然各家顾问机构有关空置率的数据不尽相同，但有一点几无异议，北京的写字楼空置率目前以及未来均将居高不下。高力国际预计今年年底，北京整体甲级写字楼的库存量将达到479万平方米；第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司的数据也显示，目前甲级写字楼的库存量已从三年前的400万平方米逼近500万平方米。“这是北京历史上甲级写字楼空置的最高水平。”高力国际商业部董事Jim Serstad（中文名为史德进）对记者表示。 供求失衡是主因 “就我了解，目前北京CBD地区近四成的写字楼入驻率不到40%，比如泰达时代中心、大诚国际中心等写字楼，目前的入驻率非常低，”某写字楼代理行总经理助理步珊告诉记者，“从具体的角度来看，供求失衡是一个最基本的判断，北京写字楼的需求并不强烈，有供过于求的问题。” 而在史德进看来，近一两年的写字楼项目井喷是甲级写字楼项目空置率上升的最主要原因。此外，在2008年北京奥运会后恢复开工建设的写字楼项目在今年初集中入市，也是一个重要原因。第三，由于2008年第四季度的经济持续不景气，大家都处于观望状态，但2009年临近“十一五计划”完成，在各方面的压力下，北京许多写字楼不得不入市。 仅仅在今年第一季度，北京就有10多个甲级写字楼入市，尤其是在CBD区域，即将入市的项目体量都比较大，比如国贸三期约14万平方米，WFC约16万平方米，仅这两个项目就有约30万平方米。 高力国际预计今年一季度北京甲级写字楼的整体空置率将上升至17.38%，今年年底将达到23.68%；CBD及其周边区域在一季度的空置率将达到27.69%，年底将达到37.94%。而另一家国际地产服务机构仲量联行的数据更为激进，其发布的《经济低迷阻碍房地产市场复苏》报告指出，中国一线城市的写字楼市场均面临空置率上升的趋势，北京甲级写字楼空置率甚至会在2009年底飙升至36%，增加13个百分点，广州将从23%上升至27%。 随着空置率不断上升，写字楼租金也在不断下滑。作为北京写字楼标杆的国贸中心的报价，也在经济危机之后进行了下调，从之前的每月每平方米400～450元，调至每月每平方米350～400元。国贸三期的报价在经济危机之后也进行了下调，从之前的每月每平方米300～400元调至每月每平方米250～300元，而CBD区域内不少其他写字楼的报价已经降低到了每月每平方米140元，这个价格已经比高峰时期下跌了近一半。特别是那些正在招商的新项目，算上更长的免租期和装修期，租价下调的幅度更大。
为了解决空置率上升的问题，不少写字楼除了开始下调租价外，还延长了免租期。“因为只有大部分都出租出去，形成了较高的人气，才能够吸引更多公司的进驻，到时候租金自然就能水涨船高了。”步小姐表示，基于这层考虑，许多写字楼的价格从原来的暗降变成明降：原来同样的价钱业主会提供一个月的免租期，现在往往调到两个月。很多业主为了挽留租客，也使出了很多“小手段”，比如为租户提供停车位，为租户提供楼顶标识或广告位，还有为租户的注册及享受政府给予的税收等各方面补贴事宜提供方便和帮助。 不全是坏消息 低迷不是对于所有人来说都是坏事，对于写字楼业主来说也是如此。史德进表示，尽管目前北京甲级写字楼市场空置率如此之高，但非甲级写字楼却没有这么多的问题。 “许多徘徊在甲级写字楼边缘的租户，在这个时候选择了乙级写字楼或者其他方式解决办公地点问题，而一些IT、金融、制造、咨询类企业则放弃了自己的扩张计划甚至收缩了自己的办公空间。” 目前已有包括马士基、柯达、NCR等世界500强企业搬出CBD核心区域，转而选择租金较低的写字楼办公。尤为有意思的是，国贸桥东南的“摩托罗拉大厦”已经在2008年换成了“丰树大厦”。 事实上，写字楼市场低迷时期，也正是写字楼洗牌的好时机，业主和租户将有更充分的双向选择的空间。一方面，业主可以让一些经济承受能力不足，造成污染、噪音的“恶客”出门，而选择给表现良好的租户降低租金，挽留租户；另一方面，一些好的租户平时由于资金能力不足，可以趁现在选择自己心仪的写字楼，与业主商谈，以低价租赁一个相当长的时期。 “还有一个较明显的迹象是，现在小业主更倾向于直接出售而非出租，较为流行的方法是带租约出售来吸引客户。”步小姐说。而在高力国际的客户当中，一些外资基金想要抄底写字楼的意愿很强烈，“但是在这个时候收购写字楼，他们对于楼宇的资质、资金回报率要求都很高，而另外一方面，国内愿意大笔抛出写字楼的客户非常少，尤其在当前的经济环境下楼宇的购价与业主心里预期还有相当的差距。所以目前很难出现写字楼的大笔买卖。” 曾经参与开发兰华国际大厦、广州中岱国际品牌广场的北京建工地产，目前正在运作一个新写字楼项目——北京LINK。“我们从上到下都知道写字楼市场的现状不好。”北京LINK的销售总监张艳告诉记者，“因此，我们的LINK在选址和项目风格定位上，避开了北京写字楼竞争的重灾区。但是现在项目入市以后情况会怎么样，我们还是没底。”北京LINK的位置选在了靠近机场和新国展的朝阳区东郊农村附近，并且选择了市场上少见的独栋写字楼的形式。记者注意到，2008年7月，北京LINK的均价定在12500元/平方米，而到了2008年年底，均价已经降到了9900元/平方米。“我们采取的是低价入市的策略，但是说实话，就是价格定在这个位置，现在也没多少价格优势。”张艳表现得颇为担忧，“我们想等4月开盘之后看看市场的反应再做调整。”高力国际报告显示，2008年全球写字楼成交总值由2007年的1.2万亿美元减少至5040亿美元，跌幅达58%，其中美国跌幅达到75%。 史德进表示，想要解决北京写字楼空置率过高的问题，必须等到经济危机过后经济回暖。事实上，在全球范围内的写字楼空置率均呈上升趋势的同时，全球租务开支正在呈现下降趋势，根据DTZ戴德梁行对全球114个商业区的访问调查，有超过四分之三（78%）地区的写字楼租务开支将在2009年下跌。
