北京:住宅市场供需双降



  市场综述

2009年1月因随着春节假期的临近,以及传统销售淡季的到来,开发商普遍放缓推盘脚步,市场供应和需求均大幅萎缩,市场持续低迷。为了在低迷市场中提升销售量,各大楼盘进一步下调项目售价,北京各物业指数全面下滑,但下降幅度较小,环比降幅均在1%以内。

表1:2009年1月北京城市综合指数及各分物业指数变化表

指数值环比变化同比变化

城市综合指数2444↓8↓0.33%↓52↓2.08%

#住宅指数2229↓9↓0.40%↓63↓2.75%

Hedonic指数930↓7↓0.75%↓19↓2.00%

#写字楼指数2695↓2↓0.07%↓30↓1.10%

#商铺指数3678↓8↓0.22%↓13↓0.35%

数据来源:中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统

价格走势

北京房地产市场持续低迷,各项指数全面下滑

步入2009年新的一年,北京房地产市场持续2008年的低迷状态,随着春节以及传统销售淡季的到来市场更加冷清,楼盘促销活动及优惠政策更加丰厚,但市场热度仍未提升,住宅、写字楼以及商铺指数全面下滑,也促使城市综合指数持续下滑。

供应情况

企业放慢推盘速度,住宅新增上市面积大幅萎缩,且保障性住宅新增供应量为零

2009年1月,北京市住宅市场持续低迷,加上元旦和春节的影响,市场观望气氛明显;开发企业信心不足,纷纷放慢推盘速度,使得住宅新增供应面积大幅萎缩,仅为32.52万平方米,环比下降61.24%,同比下降70.17%;从上市结构来看本月住宅供应全部为商品住宅,没有保障性住房上市。

成交情况

住宅成交量环比减半,保障性住宅占比大幅下降

2009年1月,受传统淡季及春节假期的影响,住宅成交大幅缩水;住宅成交套数和成交面积分别为5941套、57.00万平方米,环比降幅度分别为50.92%和51.19%;与去年同期相比成交面积下降9.99%,而成交套数出现3.65%的上涨,可见本月住宅成交户均面积在下降,主要是因为2009年1月保障性住宅成交比例较2008年1月要高出14.57个百分点;本月保障性住宅成交面积为10.44万平方米,环比下降81.00%,成交占比也从上月的47.05%下降到本月的18.31%。

剥离春节因素的影响,1月北京市住宅成交量环比去年12月下降了40%左右。如果再剔出政策性住房(含经济适用房和限价房)的影响,1月份市场下行态势稍有缓和。

供需对比

 北京:住宅市场供需双降
一年来单月新增上市面积首次低于销售面积,但累计供给规模仍十分突出

新增上市面积与销售面积比值自2008年9月达到峰值(3.74)以来持续回落,本月为0.70,首次小于1,虽然比值出现回落,但以往累计未销售面积仍达到1880.30万平方米;按照前六个月包括本月月均销售面积计算出清周期,还需要将近23个月才能消化完毕;所以北京住宅市场仍将持续供过于求的状态,销售压力仍旧很大。

新增上市住宅面积萎缩,但出清周期仍保持高位

2007年11月至2008年11月,北京住宅库存持续上升,2009年出现回落,住宅可售套数和可售面积环比分别下降2.50%、1.74%;住宅库存面积与去年同期相比,高出38.51%。2009年库存量之所以回落,主要原因是开发企业推盘速度下降,新增上市量大幅萎缩。

住宅开发投资波动起伏变化,整体呈下滑趋势

2008年,北京市住宅开发投资经历了增长、放缓、下降、回升四阶段。其中,1-6月累计开发投资额达到391.85亿元,同比上涨7.28%,处于增长阶段;第三季度由于奥运原因施工限制的影响,处于放缓和下降阶段,第四季度开发投资额有所回升。

市场总结

受元旦、春节的影响,北京住宅新增供应和成交环比同比均出现下降,从同比来看,住宅新增供面积和成交面积分别有70.17%和9.99%的下降,北京楼市仍处于低迷状态。从成交结构来看,保障性住宅成交环比大幅下降,所占比重从12月的47.05%下降到本月的18.31%,从而使整体住宅成交均价上涨7.22%;从供需对比来看,虽新增供应有所减少,但累计可售面积仍很大,库存压力较大。  

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