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  撰稿·杨少锋

      作为资金密集型行业,在相当长的时间之内,房企第一生存准则就是“现金为王”,保持资金链的健康。然而,2007年中国房地产行业的游戏规则发生了重大变化,2007年9月,笔者在接受《新民周刊》采访时曾揭露上市房企屯地圈钱的游戏规则:“房价上涨——收益预期增加——股价上涨——融资大幅增加——疯狂储备土地——收益预期增加——股价上涨——再融资,至此,上市公司在这一轮楼市和股市中实现了双丰收,高价获取的土地直接在股市上实现了套现(而不再是通过未来楼盘的销售),地产大鳄在不成熟的金融市场上实现数百亿甚至千亿资产的增值,土地储备只不过是为了股东权益的套现,至于未来,如果房价持续上涨自然皆大欢喜,如果房价下跌,风险早就转嫁于股民。地产业真相大白:房价上涨目的是为了推高股价,股市的融资成为圈地资本,圈地的目的还是为了推高股价,然后股东在高位套现,留下股市和房市一片狼藉。”由此,上市房企误以为股市可以提供无限的融资渠道,而非上市房企则成为盲目的跟随者,所谓的土地储备成为所有房企扩张的唯一准则,“现金为王”这一铁律被抛置脑后。

      所以,当2007年末中央决定执行从紧的货币政策、加大对房地产的调控力度并提高首付之后,在美国次贷危机波及下,中国迅速从流动性过剩转成流动性紧缺,房企融资环境急剧恶化,唯一回收资金的手段就是降价售房,房价应声而落。平均负债率达76%的上市房企,几乎同时遇到资金链危机,从而被迫开始全国范围的降价回笼资金。

      2009年一季度,降价销售、快速回笼现金成为房企共识,而这一不约而同的行动也取得了良好的效果。”

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      随着万科、富力、中海、保利等大牌房企相继披露一季度业绩,在一季度的楼市“小阳春”中,这些上市房企资金链有了极大的改善。大部分上市房企的销售额均较去年同期大幅增长,积压库存得以大规模消化。

      万科一季报显示,公司累计实现销售面积152.5万平方米、销售金额122.2亿元,同比分别增长33.2%和21%,为历年来一季度销售的最好成绩。一季度通常是各房企销售业绩相对较差的月份,在2008年全年,万科的销售面积也不过557万平方米,销售金额为478.7亿元。和万科一样,富力地产也缔造了历史最佳的开局。这个去年底还备受各种高负债传闻困扰的房地产开发商,今年一季度销售额达61.5亿元,销售面积达66.91万平方米,同比增长80%。

      中国海外一季度销售了92.6亿港元和100万平方米的新房,同比增长分别达51.2%和88.3%。保利地产增幅更猛,其一季度累计签约面积76.3万平方米,签约金额64.8亿元,同比分别增长133%和197%。

      保利地产一季度销售额达到64.9亿元,完成销售面积76.3万平方米,销售额同比增长达197%,销售面积同比增长达133%。

      上海绿地一季度销售额为25.8亿元,完成销售面积26.5万平方米,销售额同比增长84%,销售面积同比增长达125%。

      这些上市房企的季报,佐证了笔者此前在本专栏中关于楼市全面回暖的观点。

      由于2008年全年大部分房企销售任务完成度极差,楼市新增存量巨大。去年1月1日,北京已经取得预售许可证的期房住宅为6.9万套,而到12月,达到最高值时增长到11.5万套,一年时间存量增长将近4.7万套,与此同时,大量的项目因为2008年整体楼市环境恶化,纷纷延迟开盘时间,将上市时间推迟到2009年,所以,2009年全国大部分城市房企销售压力依然巨大,因而即使需求复苏,由于竞争激烈,楼市主旋律将还是以消化存量为主,回笼现金将是房企的核心任务,因此,楼市回暖将以成交量大幅上升为标志,房价则不会有太大的上涨空间。(作者为联大四方房地产经纪公司董事总经理)  

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