爱华网系列专题：2009中国营销
撰稿·杨少锋 在西方发达国家的大部分大城市，由于城市建设历史比较悠久，规划相对较为超前，通常政府在进行城市建设的规划的时候，都为未来的发展留有余地，建筑质量也较好；再者，发达国家人口的增长率相对较低，新增人口往往不会突然暴涨，因此房地产发展相对较为稳定。城市中心区域可供开发的地块也相对较少，不会像国内许多城市那样，盖了拆拆了盖，所以房地产市场中，二手房的交易一直占据主流的地位。而在中国，政府对二手市场的种种限制，极大了制约二手房市场的发展，房地产交易中，一手交易一直占据绝对的领先优势。二手房交易税收繁重，手续复杂，加上中介市场的不规范，购买二手房往往成为一个购房者面对高房价的一个不得已选择。 但是伴随着政府出台的系列鼓励房地产交易的政策的实施，二手房交易成本大幅降低，在一手房价格居高不下的情况下，二手房将迎来一个巨大的发展时机。日前北京市建委、市发改委、市财政局、市地税局等部门联合印发《促进本市房地产市场健康发展的实施意见》(下称《意见》)，该意见共涉及4个方面15条相关政策措施。自2009年1月1日至12月31日，个人转让购买超过2年(含2年)的住房，普通住房免征营业税，非普通住房按房款转让差价征收营业税。目前二手房交易营业税率为5.5%，加上之前契税的减免，短短数月，对一套年满2年价值100万元的普通住宅而言，按此政策在年内转让将节省7万元税款，购房者负担明显减少。 新年首月，北京二手房的交易量首次超过了新建商品房。来自北京市房地产交易管理网昨天的数据显示，今年1月份，北京新建商品房交易量为5940套，二手房的交易量则达到7330套，超过了商品房23%以上。 由于春节假期期间，北京市房地产交易管理网的网上签约等业务暂停使用，因此期房、现房的交易在23日就已经暂停。统计数据显示，截至23日，北京新建住宅期房网上签约量总数为5936套，其中商品房为4698套，限价房为1042套，经适房为196套，同时，新建商品房现房签约量为1242套。除去限价房和经适房，1月北京商品房总体交易量为5940套。
与此同时，二手房截至目前的交易量为7330套，超过新建商品房的交易量20%以上，这也是北京二手房交易量首次超过新建商品房。 相比而言，一手房的销售主体是开发商，新开盘的项目需要考虑各种成本，已经销售一部分的项目降价则面对前期业主的退房压力，一手房的降价有着种种制约因素，而二手房销售主体是小业主，因此降不降价主要看个人对资金的需求压力和市场信心。更重要的是，二手房市场中最重要的部分房源刚好就是2－5年这部分房子（过早的房源品质较低，太新的往往区位不好），这些房子大都在房价相对较低的时候买进，而赶上房价暴涨的时机，投资者获利空间巨大，因而降价空间也相对较大。以北京CBD区域的一些高档项目为例，像金地国际花园、当代万国城、观湖国际等，在半年之内二手房降价幅度高达3000元－5000元/平方米，低于周边的一手房价格在8000元/平方米－12000元/平方米之间，成熟的配套、良好的区位加上相对较为合理价格，吸引众多购房者的注意自然是情理之中。 对于北京、上海这样的特大型城市而言，城市中心可供开发地块非常稀少，仅有的项目在2007年－2008年上半年之间价格暴涨，即便降价也难以降到购房者预期价位，同样区域的二手房在2009年必然会大量分流购房客源。2009年核心城市一手、二手房格局将发生重大变化。（作者为联大四方房地产经纪公司董事总经理）
