爱华网2008年把我的自大全部都打回去了。”王石说。 2008年是万科24年成长史中“非常特别的一年”。顺风顺水做了十几年房地产行业领袖的万科在最近一两年间接连遇挫：所在行业在连续8年高速增长后第一次遇冷，企业更是接连遭遇“降价门”、“捐款门”和“质量门”等危机，品尝了从“行业标杆”到“害群之马”、从“道德优越”到“千夫所指”的痛苦、愤懑和挣扎、寥落。更残酷的是，2008年，24岁的万科遇到了成年后的第一个负增长。 一时间，昔日优秀企业公民万科，其股东、消费者、同行、政府等多方面关系均产生裂隙。 万科还有足够的能量与智慧当好地产老大吗？ 王石和郁亮都知道，万科跟中国地产行业甚至这个世界一样，都站在一个新时代的起跑线上。当此之际，万科的哪些东西还要坚持？哪些新元素需要注入？这些新元素是什么？万科二代领导人郁亮说，对这些问题，他只找到一部分答案。 万科所遇到的问题，也是其他中国企业在三五百亿规模的时候遇到的问题。2003年，华为销售额首次超过300亿元，遭遇思科知识产权起诉。同在2003年，海尔销售撞线400亿元，忽而面临业绩造假质疑。这些巧合或许并非偶然，500亿，像个魔咒，是一家公司的成长之槛。 万科不可能刹车停下来解决问题，它只能且行且变，重新领会在房地产这个充满变数的行业做领袖的平衡力。 58岁的王石看上去状态不错。3月20日下午，在万科全额捐建的四川绵竹遵道镇学校，王石应校长之邀，与孩子们进行了两个多小时的交流。有一个十来岁的孩子向王石问了一个创业的问题，令他有些意外。 去年地震期间的“捐款门”事件，令王石的声誉跌落至低谷，万科形象也遭遇危机。“捐款门”事件之后，王石已经在公众视线中消失了将近一年。 “2008年把我的自大全部都打回去了。”这天晚上七点钟，在遵道学校图书馆，王石对随同他遵道之行的《中国企业家》记者说。 他曾经以为自己已经看得很清楚，万科就会像以前一样发展下去，不再会有故事。但是2008年给了他教训。一贯高调的他学会了隐忍克制，“是我在犯错误，郁亮给我在弥补。”王石说。 在两个多小时的采访中，王石和以前一样语带机锋。他承认了自己的自大，也对去年以来他和万科的遭遇表示了不满。但提得最多的词是“归零”。无论是多年作为行业标杆的荣耀，无论是牛市中高歌猛进冲击千亿的豪情，无论是2008年多次舆论事件的伤筋动骨，现在这一切都要归零。 2008年，许多人认为“万科的王者时代”已经结束了，这家一直被视作“公司治理完善”、“高度透明”、“行业标杆”的企业似乎已无力再承担这些光环。但在沉默中走过漫长的2008年后，万科还是用业绩证明了自己的实力。尽管受累于行业，万科出现了首次负增长，销售额为478.7亿元，净利润为40.3亿元，分别较2007年下降了8.6%和16.7%。但是，万科的销售额仍旧是行业冠军，而且几乎是行业第二和第三名之和。市场占有率提高到2.34%，万科用5年的时间完成了美国房地产领袖帕尔迪用40年完成的“攻城略地”。得力于有效的降价策略，万科在行业中已经率先完成清理库存的工作。在全行业资金链紧张的情况下，万科手持将近200亿的现金，财务上可谓稳健。在目前国内上市的地产公司中，万科的市盈率为21倍，远远高于行业15倍市盈率的平均值。 “万科先调整到了最好的状态。”王石说。 在万科总经理郁亮的反思中，万科在2008年陷于被动，是因为外界已经把500亿规模的万科当成一个成熟企业，“已经用成年人的眼光在看万科”，万科自己却浑然不觉。“过去你不按常理出牌，人家说你有个性；现在作为成年人你再有个性，人家会说你不庄重。” 2008年是万科高歌猛进冲击千亿的路上的一场洗礼。随着行业调整，行业红利日渐变薄，万科必须要调整自身。它能否在这个跌宕多变的行业当好“老大”，将取决于它能多大程度在500亿元的规模上实现自我超越。 上篇 漩涡之年
同行讨伐 2008年10月1日，王石进藏攀登希夏邦马峰。这是他人生中第一次怀着忐忑的心情登山。不久之前，杭州万科的老业主因为不满降价而砸毁了售楼处，万科已经事先与警方联系，但警察就在十米开外袖手旁观，这件事成为业界幸灾乐祸的笑柄。万科与消费者、政府、同行的关系已经恶化到顶。10月4日，王石下山之后第一件事就是上网，当他看到黄金周期间楼市量价齐缩的新闻，才松了口气，“万科过关了。”“降价还是卖不好，这说明房地产市场真的不好了，和万科降价没关系。”王石说。 今天他甚至调侃，在降价问题上“是大部队掩护万科撤退”。 从万科2008年报上看，万科凭借降价率先在行业内完成了去“库存化”目标。2008年年末万科的各类存货中，现房库存78.9亿元，占比9.2%，仅相当于万科两个月的销售量，其中80%库存时间尚不足一年。这意味着万科手中没有大量的积压房，处于进可攻、退可守的轻松状态。一旦市场销售呈现好转迹象，万科可以随时增加新开工面积。 但万科因为降价所造成的与同行、地方政府关系的裂痕，短期内似乎难以愈合。记者邀请北京的一位大型开发商评价万科这几年的发展，这位开发商给记者的短信回复是“让我评价万科，实在是太抬举万科了”，对抗的情绪惹人瞩目。 “降价会牵涉到许多利益问题，比如说地方政府的税收，比如说一些高价拿地准备上市的企业，他们都不希望房价下来。”浙江大学房地产研究所所长赵杭生说。在杭州和南京，万科虽然销售额都排在前几，但因降价等问题始终不能进入房地产的主流圈子，与政府关系也比较紧张。 万科招致众怒并不始于降价，祸起于更早前的“拐点论”。 2007年12月13日，王石在北京的一个论坛上，一位记者向他提问，是否认同楼市出现拐点的说法？王石表示同意。这就是著名的“拐点论”的由来。 几年之中疯狂的楼市已经危若累卵，“拐点论”显然触动了脆弱楼市的敏感神经。王石立刻招致了了同行的围攻，一时骂声滚滚。为了挽回“拐点论”对万科的影响，王石曾经多次去拜访政府和一些大开发商。饭桌上，王石拿出了各种数据来说明降价的必然性，但饭后这些老板说的话却让他哭笑不得：“王总，求求您了，您在媒体上再说一声房价还会涨，行吗？” 在降价的问题上，郁亮也有过反思，为什么降价的不止万科一家，而只有万科引来了滔天的口水？他认为是万科从前在一些事的处理上不够“圆滑”。 公众危机 “关于我那个帖子，我说错哪句话了？你告诉我。”王石在回忆起去年的“捐款门”事件时，依旧难抑心中不平之意。 在去年“5·12”汶川大地震发生之后，有网友质疑万科只捐了200万，王石在博客上做了回复。“企业捐200万元是合适的”和“个人限捐10元”，博客中的这两句话顿时把王石推进了舆论的洪流中。 在王石看来，这两句话都是常识。但这两句话却给他和万科的形象推入了低谷。第二天万科股票暴跌，一些曾经为王石的“拐点论”而欢呼的愤青，又开始在网上组织抵制万科的行动，坚决不买万科的房子。 两天之后，王石公开无条件道歉。“只能妥协。”王石说。紧接着万科董事会批准了万科捐款1亿元，重点援助建设绵竹市遵道镇。不久之后网上开始流传王石在灾区的一张照片，并据此认为万科再捐款是为了在四川拿地产项目。万科再捐款的举动不但在舆论上没有挽回损失，反而还成为万科发不义之财的证据。 王石在2008年6月份的股东大会上表示：“如果因为我的个人言论，导致万科走势弱于大势，弱于行业，我会立刻辞职。”局势已经影响到他的去留。 “捐款门”事件在万科内部也引起了争论，一些80后的员工开始在内部论坛指责王石。 “那时万科做什么都不对。”万科的一位志愿者说。万科的志愿者刚刚到遵道时，在万科援建的遵道学校门口树立一个“站起来”的牌子，结果第二天发现牌子被换成了“王十元”。在2008年12月31日遵道学校的交付使用仪式上，万科的这位志愿者忍不住哭了。“万科一直以自己的价值观为骄傲，但你突然发现，别人嘲笑的不是别的，就是你的价值观。” “王石没说错什么，为什么要他道歉？如果是我，我绝对不道歉。”尽管任志强在“拐点论”上与王石多次交锋，但在“捐款门”上他力挺王石。“地震发生当天我们就通了电话，商量阿拉善基金捐款的事情，他怎么就没有社会责任感了？” “这个时代需要靶子，万科就是靶子。”万科的一个中层说，“所以现在我们的一言一行都非常谨慎。” 在“捐款门”事件上，郁亮认为是公众对万科有期待，而“我们表现得跟过去一样，自然就落差很大了”。 消费者质疑 “捐款门”事件给万科公众形象造成的恶劣影响或许终将淡去，但万科在高速发展中出现的产品、工程质量、物业管理等方面的下降，才是万科真正的硬伤。由于降价、质量等问题，万科的客户满意度2008年首次出现下降。 南京是万科长三角战略的重要棋子，却也是万科与政府、与业主关系最恶劣的城市。南京万科从去年以来麻烦不断。先是南京光明城市三期因为涨价、违背南京市物价局的相关规定，而导致业主投诉，出现“价格门”事件；更糟糕的是，光明城市项目又曝出了户型、工程质量、装修等问题，引发了万科史上第三次“业主危机”，万科陷入“质量门”。 今年4月即将召开的南京房展会上。在政府公布的第一批参展商名单上，世茂地产、金地、中海地产等赫然在目，独独不见了万科。 为解除南京之患，2009年1月29日，原万科集团总办主任、行政总监朱保全被总部派往南京任南京万科总经理。朱保全有丰富的危机公关经验，“《松山湖会议纪要》事件”以及万科在四川灾后重建的工作均由他负责。而朱保全的上任，显然被万科寄予改善与业主和政府关系的厚望。
