爱华网2.商品住宅价格走势 从2008年1~11月广州商品住宅交易价格走势来看，第一季度均价有所回落，4月价格再度过万，5月楼价开始回落。下半年随着大量郊区盘入市及楼盘打折促销，6~8月楼价持续回落。9月均价更降至8244元/平方米，回落到2007年7月的水平。到10和11月，随着中心城区新盘交易量的增加，楼价再次回升至9000以上。总体来讲，楼价处于下降趋势，但仍维持高位水平。从最新公布的数据显示，目前广州市的房价与工资收入比值为10.2。尽管该数据低于北京和上海，但仍大幅高于正常水平。3.保障性住房情况 2008年广州大力推进保障性住房建设，在完善和实施新的住房保障制度后，11月首次公开推售2145套经济适用房，而目前在建的经济适用房项目总建筑面积接近87万平方米。按照国土局计划显示，2009~2012年保障性住房按最低建设量计算，广州要在3年内至少建设363万平方米保障房，总资金额将至少达到140亿元，平均每年47亿元。2009年走势从宏观调控政策来看，受金融危机及全球经济增长放缓的影响，2009年经济政策将从稳健的财政政策和从紧的货币政策转变为积极的财政政策和适度宽松的货币政策。2008年9月央行下调一年期人民币贷款基准利率0.27%，是自2004年10月以来首度降息，随后10月和11月再降息三次。11月国务院中央出台的十条措施，其中第四条提出促进房地产市场平稳健康发展，正确引导和调控房地产走势。12月17日国务院宣布多项支持楼市措施，当中包括支持房地产开发企业合理融资需求等措施。 这些政策的相继出台对房地产业带来正面作用，但由于目前房地产市场仍是买方主导，而短期内需求方也继续持观望态度，因而预计2009年开发企业可能会迎来一轮“洗牌”，房地产企业经营环境不容乐观。 从土地供应情况来看，由于2008年土地市场拍卖持续冷淡，因而年度的商品住宅用地的供应总量也由年初制定的2.5平方米公里调低至1.8平方公里。预计2009年商品住宅用地供应总量将会继续向下调整。政府将继续增加廉租房、经济适用房等保障性住房的投资收购和开发建设。2009年，广州将建设经济适用住房1.5万~2.4万套，建筑面积达到100万~160万平方米。根据2006~2007年广州商品住宅新开工面积850万~1200万平方米总量计算，2008年经济适用房新开工量将占商品住宅建设量的一成以上。 从楼市供销情况来看，由于2008年供应量持续上扬，因而今年上半年楼市仍然处于供大于求的局面。预计中小户型、中低价位普通商品房开发比例将继续增加。随着四季度新政的相继出台以及年末新盘量的增加，预计今年初商品住宅成交小幅提升，月交易量有望再次突破60万平方米。而第二套普通自住房优惠标准的调整及减免住房转让环节营业税的出台，短期内对二手楼市也有刺激作用。 从价格走势来看，2008年广州楼价总体呈下降走势，但由于中心城区中的天河、越秀、荔湾和海珠的楼价依然坚挺，而且目前天河和海珠的交易量在中心区域中占相当比例，因此2008楼价仍维持较高水平。进入2009年后，预计随着郊区新盘交易量的上升，及中心区域楼盘价格的回调，上半年楼价仍继续呈下降走势。武汉，中国中部经济重镇，其房地产市场相对理性。经过前两年的高低起落，市场逐步调整并回归理性。武汉：房产价格回归理性自2007年下半年来，受国家宏观调控影响，武汉房地产市场较前几年发生了巨大变化，特别是2008年以来，武汉房地产市场明显进入调整期，需求萎缩严重。 但是，武汉市及中国经济在未来一段时期会保持稳定的增长，同时居民的收入也会稳定的增长；武汉市及中国房地产消费政策，虽然可能会有若干变化，但是总体上是倾向鼓励大众消费的。在另一方面，武汉市鼓励经济适用房、限价房及廉租房等保障性住房建设，根据武汉市住房发展“十一五”规划，接下来的两年，每年大约要进行300万平方米的经济适用房建设。 所以说，目前武汉的房地产市场基本处于调整阶段，下一步房产市场的发展潜力还是比较大的。一千万平方米住房计划 2008年前3季度，武汉商品房销售面积同比下降30.26%，房地产市场交易量过度下降将对国民经济带来影响,因此，国家和地方政府先后出台新政，以期救市。 前段时间，武汉公布了《武汉市2009年住房建设计划》，计划显示：2009年全市拟安排总规模1000万平方米的各类住房建设计划，其中廉租住房、经济适用房建设规模合计200万平方米；普通商品住房（含双竞双限房）建设规模合计500万平方米；其他类型商品住房建设规模合计300万平方米，占总计划比例分别为20%、50%、30%。
住宅市场价格走势看跌 从2007及2008年前三季度武汉市住宅市场价格变化情况中可以看出，武汉市住宅市场供需关系正悄然发生变化，市场均衡价格出现理性回归的背后，蕴涵的是更为本质的市场需求的回归。 具体而言，未来2～3年的房地产市场价格走势，将受到如下几个方面的影响： 1.宏观经济走势有利于武汉房地产市场的发展 房地产市场与宏观经济密切相关。在全球经济进入调整的新格局当中，中国经济表现相对稳健，而武汉作为中部重镇，一方面，受全球经济下滑冲击较小；另一方面，武汉城市圈“两型社会”的打造，为武汉经济的发展带来了新的机遇。良好的经济形势为房地产业的持续发展提供了空间，也对购房者支付能力提供了保证。 2.救市短期影响有限，长期有利于行业复苏 2008年10月17日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，分析当前经济形势，安排部署第四季度经济工作。要求加大保障性住房建设规模，降低住房交易税费，支持居民购房。在此之前，中央人民银行也下调存款类金融机构人民币存款准备金率，与此同时全国各地也已经有18个城市出台了房地产的利好政策。10月22日，财政部、央行快速反应，联合出台相关政策规定。10月23日，武汉市政府随即出台《武汉市人民政府办公厅关于进一步促进房地产市场健康发展的若干意见》，但值得注意的是，此次出台的１５项措施，保障中低收入家庭基本生活的政策倾向十分明显，其目的是支持居民改善住房条件而不是维护高房价。 3.心理预期左右房价走势 心理预期是人们对市场走势的综合判断，在其他条件不变的情况下将决定市场的走势。在今后一段时期，由于受各方面因素的影响，人们对未来房价下跌的预期不断上升，购房意向不断下降。 从中国指数研究院2008年10月中旬在武汉秋季房交会的调查，我们可以看出：大部分消费者都认为目前武汉房价水平过高，并且预期房价会下降。在这种心理预期的驱动下房地产市场将会进一步收缩，房屋价格将进一步下滑，如果没有大的外部环境的变化，这种趋势不会在短期内扭转。 4.大面积保障性住房的建设，将进一步拉低整体房价 依据武汉市住房发展“十一五”规划，其中明确提出经济适用住房计划建设规模达1200万平方米，占全市住房建设量的30%左右，5年的竣工量比前11年的竣工量之和还要多。具体为2008年建设350万平方米，2009年300万平方米，2010年150万平方米，每年确保300万平方米计划的总目标。 经济适用房、限价房及廉租房等保障性住房的大力实施，可以通过政府调控，形成与市场需求相适应的住房供应结构，维持住房价格的基本稳定。经济适用房及其他保障性住房政策的落地，完善了住宅市场的供应结构，扩容了市场供给总量，这无疑也将成为未来2~3年楼市看跌的最新论据。
