爱华网作为中国次经济中心区域，华南地区的房地产市场非常具有代表性，以广州和深圳两个城市为例，它们都经历了前两年房地产市场的过热阶段，经历了国际金融危机对沿海出口业的冲击，经历了消费者购买力的普遍下滑。2008年，两者的房地产运行情况不太乐观，土地开发面积大幅减少，商品房销售面积、销售额同比均大幅降低。 2009年，虽然广州和深圳都有各种救市措施出台，但由于市场前期积压存量房较多，商品住宅市场面临的销售形势依然严峻。一手房市场成交或有回升，但升幅有限。不过，在诸多政策利好带动下，楼市刚性需求会被初步调动起来，二手楼市成交会有所回暖。 而处于中南部的武汉，相对而言,接下来的两年是发展的机遇，不论是对整体经济而言还是房地产业。武汉作为中部重镇，一方面，受全球经济下滑冲击较小；另一方面，武汉城市圈“两型社会”的打造，给武汉带来了诸多优势。再加上政府1000万平方米的住房规划，使这个城市有无限潜力可挖。深圳的房子一向以高价著称，受到宏观经济、政策和房地产自身周期的影响，市场不太乐观，商品房的交易量普遍下滑。在诸多利好政策的带动下，2009年二手楼市会有所回暖。深圳：二手楼市有所回暖aihuau.com2009年，虽然有各种救市措施出台，楼市持续下滑的态势已得到初步遏制，但由于市场前期积压存量房较多，深圳商品住宅市场面临的销售形势依然严峻。预计2009年深圳一手房市场成交或有回升，但升幅有限。在诸多政策利好带动下，二手楼市成交会有所回温。 当然，针对目前冷清的市场环境，深圳土地交易中心放宽了土地购置政策，允许以“分期付款”的方式支付地价款。在此项政策的刺激下，有实力的开发商将进入深圳市场，从而带动整个土地市场的逐步回暖。 观过去而知未来，我们通过对2008年深圳房地产市场的分析，2009年的走势基本上就会有一定的了解。
数据来源：中国房地产指数系统2008年深圳市商品住宅市场的特点： 一是批售量大幅增加。由于受到房地产行业周期和自身滞后性的影响，前两年市场狂热时期，开发商大量圈地的项目，目前正是竣工面市的时候。2008年1~11月累计批售量达到600多万平方米，同比增长近三成，在成交量明显萎缩的情况下，致使深圳目前可售房源接近700万平方米。这个量按月均销售30~40万平方米来计算，至少需要18~20个月才能完全消化。 二是成交量明显萎缩。由于2007年9月出台了一系列限制炒房的严厉政策，加上价格过高的影响，导致2008年房地产市场无论是刚性需求、投资需求，甚至投机需求都大幅下跌。1~11月累计成交量330万平方米，同比降低三成。 三是住宅价格明显回落。2008年上半年成交均价只有12683元/平方米，比2007年最高点下降了34%，进入3季度后，豪宅成交占比增长导致成交均价一度上扬，但9月份价格又回落到12000元以下，价格的下行趋势十分明显。 但相对于当前的人均收入而言，深圳房价依然偏高。 深圳2008年二手房市场的交易，同样比较低迷。1~11月，二手房市场累计成交面积为398.87万平方米，比2007年同期减少近一半。二手房市场从2007年下半年急速下滑，到2008年2月才开始逐步回升，但总体交易规模仍偏小，月成交套数最高峰时不超过4400套，月成交面积最高也才50万平方米。目前的交易量与2007年上半年月均85万平方米的成交数据相比，还有较大差距。总的来看，2008年深圳二手房交易基本保持在每月3500～4000套之间的水平，波动幅度不大，这表明目前深圳二手房市场又在走向稳定。挂牌价格从2007年8月最高的15890元/平方米，一直下跌到2008年11月份的10480元/平方米的水平，价格调整也基本到位。房产开发商都看紧“现金流” 作为深圳市房地产市场的主体——开发企业的运行来看，2008年深圳开发企业运行呈现以下几个特点： 一、与2007年土地市场争相抬价，疯狂收地的情形不同的是，2008年深圳开发商在土地市场上的动作少了很多，大多数开发企业更加关注如何加快存货变现的问题。 二、大部分开发企业采用了低价促销方式来加快房源的销售。金地梅陇镇2008年2月率先降价，开启了深圳开发商竞相降价促销的局面。而作为行业的领头老大万科，在其主战场深圳10个在售项目中，除去2个高端项目外，其它8个项目也都年中启动了大规模的折价让利促销活动。深圳领先企业率先对房价做出积极调整，对改善这些企业现金状况，起到一定的作用，同时也带动了整个深圳楼市稳步向健康方面发展。 三、除了大规模采用降价营销策略外，各种方式的融资，也成为深圳开发商缓解资金压力的有力手段。金地集团申请发行12亿公司债券于今年3月份获批，万科申请的59亿元人民币的公司债券也于2008年5月份通过审核批准，招商地产11月通过网上和网下方式增发A股融资近80亿元人民币，这都表明，2008年深圳开发企业面临着强大资金压力，急需解决的主导问题变为了“现金流”的问题。2009年趋势 在目前国内整体经济下滑的情况下，市民对大宗物品的消费会趋于谨慎，从而冻结楼市需求的释放。鉴于此，虽然目前楼市持续下滑的态势已经得到初步遏制，但由于市场前期积压存量房较多，商品住宅市场面临的销售形势依然严峻，市场恐怕很难在短期内组织有效的反攻。预计2009年深圳一手房市场成交或有回升，但升幅有限。而新房价格经过今年一年来的调整之后，还将会在下行通道继续运行一段时间。 二手房市场方面，目前二手房市场正在走向稳定，价格调整也基本到位。在诸多政策利好带动下，楼市刚性需求被初步调动起来，预计2009年二手楼市成交会有所回暖。尤其在2008年12月17日国务院常务会议部署促进房地产市场健康发展的政策措施公布以后，二手房市场的挂牌量会有明显的增长，并且这一现象能够持续到2009年上半年。与此同时，在本市关于二套房贷及二手房买卖税费减免的相关实施细则出台以后，二手房市场的成交量也将出现强劲的回升势头。 土地市场方面，土地市场的长期低迷影响到楼市参与各方的预期，加重了楼市的观望心态。好在深圳土地交易中心放宽了之前从紧的土地购置政策，允许以“分期付款”的方式支付地价款。在此项政策的刺激下，预计2009年深圳土地市场将会出现有实力的开发商入场，带动整个土地市场的逐步回升。受宏观经济的影响比较大，广州房地产态势低迷，虽然当地政府有各种救市措施相继出台，但在2009年，这种下降趋势还要持续一段时间，市场洗牌不可避免。广州：楼价仍呈下降走势2008年，广州房地产市场呈现低迷态势，商品房销售同比有所降低。2009年，政府各种救市措施相继出台，经济适用房新开工量大增，二手房的交易量也有所上升。但是，由于房地产自身的周期性特点，上半年楼市仍然处于供大于求的局面，价格也会呈下降走势。商品房市场行情1.商品房交易情况 2008年1~11月，广州十区商品房新批量为841.07万平方米，同比增长12.52%，交易量为630.11万平方米，同比下降38.23%，商品房供销比为1.33，其中住宅供销比达1.48。上半年商品住宅交易量持续低迷，到6月才首次突破60万平方米。尽管7~8月交易量仍在60万平方米以上，但9月再度回落。10月交易量更降至35.83万平方米，尽管11月回升至50万平方米以上，但1~11月各月的交易量均同比下降。2008年商品住宅新批量则持续走高，其中下半年随着大批新盘上市，住宅新批量继续上扬，7月和9月新批量超过90万平方米。从1~11月情况来看，相比于上半年，供需之间的差距有所缩小，但供大于求局面没能改变。
