大乐透1年内趋势 四个趋势1

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一张面孔就是一部书，一个行业就是一段历史。

　　中国楼市正处在一个雾里看花扑朔迷离的时刻。2008年上半年，宏观调控政策给中国房地产市场成功降温，各项高位指标如刺眼的红灯渐渐转黄再转绿，泡沫得到了有效的抑制。

　　房价潮起潮落，市场理性触手可及。但屋漏偏逢连夜雨，让人始料未及的是，金融危机的到来，使原本贫血的房地产商突然大量失血。2008年第三季度，楼市快速下行，并显现出加速下滑的趋势。

　　楼市的加速下行，不仅使相关产业遭遇寒流，更直接危及了依靠土地财政维持的地方政府。在几度博弈之后，政府终于强力出手开始救市。2008年9月，西安市政府出台《关于恢复房地产业发展的若干意见》，对购房者给予财政的直接货币补贴，就是给购房者发现金；放宽住房公积金贷款条件；减免开发商的城市建设配套费；允许项目分期开发，分期支付土地出让金，分期办理土地证……

　　西安救市在全国各地成为救市标志性事件。政府由原来的“抑制”慢慢走向了扶持。10月，一系列救市策略紧锣密鼓出台：10月9日，央行下调一年期人民币存贷款基准利率各0.27个百分点，其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。10月15日，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点；10月27日，商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。

　　进入2009年，政府救市力度将进一步加大，在各种因素影响下，市场成交量将稳步回升，在2009年下半年，楼市价格有望企稳。而因为刚性供求关系，在2010年，中国楼市有望迎来新一轮爆发式增长。

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趋势一：成交量回升，价格理性回归

　　在一个竞争激烈的市场，当面临群体性危机时，理性即开始回归。

　2009年中国楼市将迎来一个可喜的变化：成交量回升，同时价格在一路下挫之后触底企稳，并酝酿强劲反弹。

　　审堂下之阴而知日月之行，中国楼市的走势，与土地市场息息相关。

　　与2007年疯狂抢地以及“地王”不断涌现相比，2008年，中国土地市场已经开始恢复理性。土地购置面积和开发面积增幅在逐月下降。土地购置面积同比增长由2008年1～2月的34.7%，到2008年年中（1～6月）的7.6%，到2008年11月，已经变成负增长的-5.9%；土地开发面积也基本如是，同比增幅也是由2008年1～2月的20.2%，一路回落到11月的-2.7%。狂热的土地市场降温明显。

但是，冰冻三尺非一日之寒，经历了几年的疯狂，房地产市场供过于求的态势已经蔚然形成。而到2008年11月，开发商囤积土地的意愿仍没有出现根本性变化，未开发面积仍达1.12亿平方米。当然，其中因素颇多，有相当一部分属于资金紧缺所致。从历史数据看，自1998年以来，土地购置未开发面积高达11.9亿平方米，能为市场提供约23.8亿平方米的房地产。从前三年平均销售面积看，这些土地全部消化需要3年半以上的时间。以户均100平方米、3人计算，能解决7000多万人的新增住房！

图1:2007年11月-2008年11月土地购置开发面积情况

数据来源：国家统计局、中国房地产指数系统

　　土地供给并非影响楼市价格的唯一因素。相对来说，竣工面积、新开工面积、施工面积具有更直接的导向作用。而2008年的这三项指标均处于高位回调过程，其涨幅分别由年初的31.6%、27.2%和32.1%下降到11月的6.1%、5.4%和17.7%，1～11月新开工面积8.4亿平方米，超过销售面积71%，而施工面积25.5亿平方米，相当于前三年平均销售面积的近4倍，假设施工面积中1/4已经作为期房销售，则剩下的仍需要市场消化3年。以户均100平方米、每户3人计算，如果全部竣工后，可以为市场提供2550万户，7650万人的新增住房，市场供应压力仍较大。

从更直接的商品房销量来看，同样是一个理性回归的过程。2007年商品房的投机热大幅提升了市场需求，同时也形成了较大的经济泡沫。在国家宏观调控政策主导下（同时也不排除国际国内多种因素的影响）， 2008年商品房销售量理性回归，上半年同比增幅下跌7.2%，11月更急挫到18.3%。

图2:2007年11月-2008年11月销售面积及增长情况

数据来源：国家统计局、中国房地产指数系统

　　然而，如果不考虑2007年过热的泡沫因素，单从2005年和2006年的历史数据来看，2008年1～11月的销售面积比2005年同期增长13.3%，比2006年增长6.6%，2008年销售面积仍处上行趋势，只是增长幅度有所下降。

　　为对2008年的销售量下滑这一现象分析得更加透彻，我们对2006～2008年这三年前11个月的住宅日均销售套数进行分析。

2008年前11个月日均销售住宅约1.3万套，比2007年同期下降了12.5%，与2006年同期相比，增长了12.8%，年复合增长率在6.2%左右，可见，如果不考虑过热的市场带来的销售量大幅上涨的2007年，仅与2006年比较，2008年销售量增长仍处于合理的区间。另外从这些数据也可以看到，2008年销售面积的下降，一个重要的原因是套均面积的下降，或者说中小户型住房比例的增长，中小户型住房在总价上减轻了购房者的压力，也有利于节约资源和能源，这一点与国家的调控方向是一致的。

表1:2007年-2008年前11个月全国住宅日均销售套数

年份 2007年1-11月 2008年1-11月

住宅销售面积 54976  44645

套均建筑面积 110.5  102.6

日均销售套数 15070  13186

数据来源：国家统计局、中国房地产指数系统

　 房屋销售量的增长趋势，充分表明了市场需求是刚性的，这也成为2009年成交量回升的需求基础。

　　需求变化不大，但供给指标大幅增长，房地产市场的供求关系因之出现了一定程度的逆转。用施工面积/销售面积这个指标对市场进行分析：2008年1～11月商品房施工面积/销售面积高达5.2，而2006年、2007年同期该比例分别为3.8和3.6，同时1～11月商品房空置面积达到1.4亿平方米，同比增长了15.3%。

　　从房屋销售价格看，实际上已经从8月份开始下降，连续四个月房屋销售价格环比指数持续低于100，该指标低于100，说明房屋销售价格比上个月出现了下跌。9月、10月房屋销售价格环比指数分别为99.9和99.7，11月进一步跌到99.5，价格下跌幅度有所扩大。我们通过同比指数这个指标可以看到，2008年1月，房屋销售价格同比指数为111.3，2008年2～11月，该指数一路下滑，由年中的108.2，进一步下滑至10月的101.6，由于这个指标超过100，就意味着与去年同期相比仍为增长，说明房价比上几个月有所回落，但绝对值并没有回落到2007年10月的水平。

　　同时，在全国整体平均房价环比下跌的形势下，不同城市房价表现不同，2008年第三季度70个大中城市房地产价格指数表明，北京第三季度房价比去年同期增长了8.7%,上海增长5.3%，而深圳和广州则分别下降了6.8%和1.4%。预计第四季度各城市房价或房价涨幅还会有所下调。北京、上海、深圳、广州这4个城市的房价收入比分别高达14、11、13、13(年初数据)，相对于居民收入，房价水平仍然偏高，以自住型购房为主的理性市场需要一个理性的价格来支撑。

　　从各项指标来看，中国楼市供过于求的局面已经形成。但供过于求不是需求太少，而是有效需求太少，广大市民自住型购房需求被不合理的房价所阻挡。如果价格进入合理的区间，通过合理调控市场，必然出现供求两旺的局面。

　　从目前市场情况来看，大部分城市的房地产市场对于价格非常敏感，很多楼盘，由于定价比较合理，几乎在开盘时即销售一空。在这种情况下，理性的开发商必然要顺应市场潮流，合理调整价格，加大促销力度。预计2009年房地产市场成交量回升，价格将进一步回归理性。

趋势二：投资下降，融资手段各显神通  
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