爱华网第二章 经贸园区型政治地产----中国鞋都
前 言
2004年春夏之交，正当各地政府仍然如火如荼地痴迷于通过地产开发来提升自身的政德政绩时，却历史机缘地再次遇上继1994年国家第一次对地产业宏观调控之后的第二次“治理整顿”。尽管本次仍是以简单的“宏观调控”概念来解释对中国地产业会产生什么样的影响的。其实，国家的目的在于希望通过积极的产业政策来促使中国地产业在肯定过去所取得成绩的同时，也必须清醒地看到2004中国地产业局部过热和地产产品结构不合理的实际现状，目的在于引导中国地产业自身建立起健康、有序的地产业发展之路。具体表现为：
第一是通过清查整顿和规范各地的具有开发区性质与开发规模的园区性地产。
第二是通过银根紧缩政策来抑制正欲上马的产业大盘和平抑不断飙升的住宅价格。
通过国家政策颁布实施近4个月的市场反映来看，事实说明国家这只“有形的手”虽然是有力和及时的，也不排除在地产界只要有策划创新、产品定位准确、开发及时、推广有力的楼盘也照样会收个钵满盆丰。比如逆市飘红的中国鞋都项目就正是在这样“霜冻”的宏观大背景下，开创了2004中国经贸园区总建筑面积二十万平方米、第一个价格高达每平方米38000元人民币的“天价”大盘，并且是在开盘不到三天的时间就认购一空的中国农村---福建省晋江市陈埭镇大乡村。中国鞋都究竟是通过怎样的操作手法创造出了中国地产行业的奇迹和神话呢？下面我们不妨通过对中国鞋都项目的全案操作过程的一一展示来解析经贸型政治地产----中国鞋都是如何创新和引领中国鞋业与“复兴中国”的。
第一节 晋江市与中国鞋都的建设背景
一、晋江市概况
晋江市地处中国福建省东南沿海，是中国著名侨乡，也是台湾同胞主要祖籍地之一。三面临海、气候宜人，山川毓秀、人文荟萃，素有 “泉南佛国”、“海滨邹鲁”之美誉。介于福建省会福州、经济特区厦门之间，与历史文化名城泉州相连，与台湾、金门隔海相望，毗邻港澳及东南亚，具有得天独厚的区位优势。全市地域面积649平方公里，海域面积6345平方公里。全市人口l02万，旅居海外的侨胞和港、澳、台同胞200多万人，号称“海内外300万晋江人”。
晋江和中国历史文化名城泉州均为海上丝绸之路的起点，历史文化源远流长。晋江高度重视发展高等教育事业，重视人才引进，采取系列优惠政策鼓励企业引进各类管理人才和技术人才。先后在厦门大学创办了晋江学院，在泉州华侨大学设立了晋江菲莉学院。目前占地6平方公里的晋江高教园区正在筹建中。晋江还先后与清华大学、北京大学、中国人民大学等30多所高校和研发机构建立长期合作关系，建成了中国第一个县级博士后科研工作站，设立专家活动中心专门为高级人才科研、学术交流、成果展示及学习休闲等服务。
晋江市是中国经济发展最具活力、最具竞争力的区域之一，2002年晋江市被福建省委、省政府确定为中等城市。经过20多年的改革开放，晋江已由一个农业穷县发展成为现代化工业城市，成为中国东南沿海重要的制造基地。晋江的发展模式与温州模式、苏南模式、珠江三角洲模式并列为中国农村经济发展四大模式，全市综合经济实力连续多年居全国县（市）前列、福建省县(市)首位。2001年社会经济综合指数位居全国l00个“最发达县”第l3位，2002年晋江的“县域经济基本竞争力”名列全国第六。l978年以来，县域生产总值平均增长率达到26.168，经济总量平均三年翻一番，相当于每三年就在已有基础上再造一个晋江。财政总收入、用地总量的平均增长率也在23%-----24%。
晋江是中国的品牌之都，拥有的中国驰名商标和名牌产品、福建省著名商标和名牌产品数量名列全国县级市前列、福建省县(市)首位。科技综合实力进入全国百强行列，被定为全国4个科技进步示范区之一。晋江先后被授予 “全国质量兴市先进县(市)”、“全国科技进步先进县(市)” 、“中国鞋都”等称誉。【新华社福建分社】 其中，在晋江市的陈埭镇云集了有大大小小共计三千多家制鞋企业，年产休闲运动鞋占中国休闲运动鞋总量的80%、世界休闲运动鞋1/3以上，在晋江的GDP总量中占据绝大板块，是晋江市的支柱性产业之首。有“三人穿运动鞋必有二人的是晋江产”和“福建的经济在泉州、泉州的经济在晋江、晋江的经济在陈埭”之说。可是睿智的晋江人为什么要垂青中国鞋都项目？又是怎样通过中国鞋都项目来发挥鞋业产业集群的引领与巨大的推动作用呢？下面我们就通过中国鞋都项目的建设背景与项目概况来解释其中究竟。
二、中国鞋都项目的建设背景
本项目之所以叫“中国鞋都”，是因为2001年3月19日由中国皮革研究院、中国制鞋工业研究院等四家机构联合命名晋江市为“中国鞋都”,而中国鞋都项目之所以要用晋江市的美称-----中国鞋都来命名，完全是有赖于晋江市上届市委、市政府领导班子的前瞻性眼光和理性思维。因为，本项目不论是从地块与投资规模的大小，还是从市场的专业化程度以及对中国鞋业市场的影响力而言，都涉及到晋江鞋业市场必然要由过去的粗放性、松散性、作坊化、单一化向专业化、规模化、多元化、集团化转变的必然结果;同时也是中国加入WTO为适应国际经济一体化要求和加速大泉州城市发展战略，以及本地区制鞋企业二次创业的平台与突破口;它是国家二级区域的代表-----泉漳厦三角洲的增长极和大泉州城市经营的示范工程；所以，用“中国鞋都”来冠称本项目的命名既体现了项目的规模化和专业化程度，又揭示了项目在中国行业发展和城市经营过程中举足轻重的地位,其深刻诞生背景表现在如下几个方面：
（一）国际大气候的要求
随着中国加入WTO后，国际经济一体化及新经济时代的全面到来，国际间的白热化市场竞争迫切要求中国的鞋业企业提升自身竞争力，以企在国际市场上谋求自身发展,因此从这个角度上说,中国鞋都的建设是适应国际经济一体化发展的历史必然。
（二）国内小气候的要求
中国已经完成了由计划经济时代下的短缺性经济向市场经济时代下的相对饱和经济的历史飞跃，与此同时，中国国民的价值观和生活形态也由过去的单纯的“20世纪赚金钱”向“21世纪赚休闲”以及过去的居住------工作两点一线的枯燥乏味的简单生活方式向21世纪的居住-----工作-----休闲------学习四维一体全新生活方式（2003年5月21日<<西安晚报>>的《20世纪赚金钱 21世纪赚休闲》和《21 世纪全新生活模式剖析》）的重大转变，是中国经济发展大背景下的市场需求催生了中国旅游休闲鞋业的再次细分，所以说中国鞋都的诞生是中国经济发展大背景下的客观要求。
从第一产业向第三产业的梯次跃升,体现了一个国家的经济发展状况，也是衡量一个国家在国际经济舞台地位的具体标准。中国目前正处在椭圆型经济结构向亚铃型经济结构的巨大转变之中，一个典型的“制造中国”将成为过去，代之而来的是一个全新的“休闲中国”时代.而要彻底完成这个巨大的历史转变必须有一个核心的休闲产业平台来作为动力引擎，这就是“世界鞋业的奥林匹克 亚洲战区的赛事中心----中国鞋都”，所以说中国鞋都的诞生是实现“制造中国”向“休闲中国”转变的动力平台和对接窗口。
