爱华网第三节 城市经营从地产经营开始
一、从土地的社会承载性看城市经营与土地经营的关系
地产的社会承载性，来源于大自然的物质承载性。地产是土地与人类社会结合的产物，是人类脱离动物界的标志。地产承载人类生活和社会生产。与其它产业相比，地产独具基础承载作用，是一切产业和部门存在和发展的基础和前提条件。地产是社会财富的最大来源。地产承载人类所有的物质文明和精神文明成果，承载人类的全部历史。地产体现自然规律对人类的根本制约，迫使人类认识和选择全球性的经济、社会、文化、政治、资源、生态相互协调的可持续发展之路（武枳《地产产业论》）。与此相适应，城市土地作为城市最大的财富资源，它承载了城市人民生活和城市生产，是城市一切产业和部门存在和发展的基础和前提条件,是城市经营的第一突破口，因此说要经营城市首先是从城市土地开始。
二、从专家论断看城市经营与土地经营的关系
1．经营城市首先是经营土地
罗语萍在关于2002年深圳地博会的报道《城市运营，深圳成功起跑》中认为：土地是城市的载体，经营城市首先是经营土地。土地是最大的城市资源，也是其他城市资源和城市发展的载体。无论城市规模的变动，还是经济增长，最终都体现在城市土地利用的规模、密度和结构上。
2． 经营城市的本源就是经营土地
经营城市的本源就是经营土地。经营城市的概念在各地接受后，随即出现两个问题。一是很多城市的市长把经营城市越打扮越漂亮，给它戴上很多花帽，经营城市就不光是经营城市土地了，是经营城市的文化、品牌、金融、人才，还经营城市无形资产等，这么多花里胡哨的东西进来后，他们倒否定经营土地，说经营土地如何的不好，我觉得这是问题的一个方面。另一方面，就是现在有些城市把经营城市片面理解为就是抬高地价，怎样把土地收益更多拿到政府手里，光看到了土地批租存在的问题，但是没看到在土地竞标和拍卖上出现的问题，这些问题已经造成了人们议论地产泡沫的一个重要方面。 我觉得在推进经营城市理念的同时，不能忽略它的本源是经营城市的土地，从而提高各地对土地经营的认识，也不能把经营城市片面理解为就是抬高地价，把收益拿到政府来，影响本地房地产的稳定发展，影响本地房价的构成。（《中国房产网》）
3．盘活土地资产是城市经营的切入点
在城市经营的过程中，对政府来说，最大的问题就是没钱。城市要升级、扩大基础设施投资，钱从哪儿来？现在很多市长开始明白了，土地是值钱的。如何盘活土地资产，是城市经营的一个切入点。（李津逵《经营城市，政府要当好导演》，2003年8月5日《西安晚报》）
4．运营土地是经营城市的基础
运营土地，应是经营城市中最重要的内容。国土资源部第11号令发布之后，大家都非常肯定了这一点，积极推行土地招标、拍卖，同时加强行业的规范自律以及透明度，完善竞争秩序，这些都是经营城市非常必要的制度基础和行业发展走向。（董怀武、尹春秀《成都信息》2003年第1期）
5．土地经营是城市经营的突破口
乔建平在《城市经营慎跟风》中指出,土地资产作为城市最大的存量资产和最基本的生产要素，几乎无一例外地被各大城市列为城市经营过程中的首选目标和重点突破口。
6．经营城市的核心是经营土地
经营城市的核心是经营土地。土地是最大的城市资源，也是其它城市资源和城市发展的载体。由于土地是稀缺的和不可移动的资源，一个城市的建设、管理、经济、环境等方面的水平与土地收益密切相关。因此，一个城市在城市建设、管理、发展等方面的投入可以通过土地出让来实现回报。
7．经营开发区首先就是经营土地
经营开发区，首先就是经营土地。土地是开发区开发建设、滚动发展，招商引资，聚集财富的载体。集约高效利用土地的思想与做好土地资本运营的观念结合起来，如抓住六个环节，显现国有土地资本运营循环系统。主要有：集体土地征用、拆迁安置、基础设施开发、土地使用权出让、项目建设、土地投入产出效益分析。（李凤玲《抓好土地资本运营促进开发区全面发展》）
8．经营土地体现了城市经营理念的转变
经营土地的关键在于从城市管理者向城市经营者转变，特别是树立了对城市土地资源进行盘活和经营的理念：
a．坚持政府对土地供应的集中统一管理，是经营城市土地的关键。
b.严格控制建设用地供应总量，是经营城市土地的基本前提。
c．用市场机制调节供应土地，是经营城市土地的核心。政府按照市场需求有计划供地，土地使用者从市场上获取土地，打破了传统体制下旧的用地观，形成了“用地找市场、交易进市场”的新机制。
d．明确政府在城市土地市场中的角色，是经营城市的重要基础。这要求作为经营城市的主体-----政府切实转变工作职能，加大为市场服务的力度。
9．经营土地对经营城市具有决定性的作用
土地是城市存在和发展的基础，是一切社会经济活动的载体，城市国有资产中最具活力、增值潜力最大，政府能够直接经营运作的就是城市土地资产，经营土地对经营城市具有决定性的作用。只有经营管理好土地，城市政府才能更好地履行建设和管理城市的职能，使城市发展获得更为合理的空间和更为雄厚的物质基础。我们要深刻认识到经营土地在城市经济发展中的重要地位和作用，理清经营土地的思路，树立经营土地的全新理念，用市场的眼光来看待城市土地资产，运用市场机制和市场规律，最大限度地优化配置土地资源、合理实现土地资产并使其稳定增值，达到土地的经济、社会和环境的综合效益。（《做好土地经营大文章》）
10．经营城市土地是“三个代表”重要思想的具体实践
经营城市土地是我国城市发展的新思路，是土地使用制度改革的新突破，是土地市场建设的新局面，是城市土地管理的新举措。在经营城市土地中，我们必须按照党十六大的要求，全面贯彻“三个代表”重要思想，科学经营城市土地。
必须体现先进生产力的发展要求。经营城市土地的目标不是片面地扩大土地供应、以地生财，更不是不受节制地搞房地产、“形象工程”重复建设，而是要合理地利用土地资源，充分发挥土地资产的作用，实现城市经济、社会和环境的可持续发展。经营城市土地不仅仅是一个部门的事，而是多个部门互相协调配合的事。一些地方在经营城市土地中，由于部门职能不顺，影响了工作的顺利开展。因此，城市政府必须按照社会主义市场经济的要求，不断创新管理体制，理顺不同部门的职能关系，加强政府的宏观调控，提高城市土地管理、经营的水平，形成推动城市经济、社会和环境协调发展的合力。
必须体现先进文化的前进方向。经营城市土地必须建立在科学合理规划的基础上，树立法制观念，依法行政，依法用地，集约用地，按照市场规则提供建设用地，形成文明用地的新风。当前要在科学安排用地量的前提下，着重抓好经营性项目用地以招标拍卖挂牌方式提供建设用地。
必须维护最广大人民群众的根本利益。土地是全社会的共同资源和财富，在经营城市土地的过程中，必须维护最广大人民群众的用地权益，不能放弃合理的供地政策对房市的影响作用，听任房价尤其住宅价过快攀升；不能因为少数人的利益和消费，过多占用土地资源建别墅、建豪宅；更不能使名山风景区成为个别人占有的财产和后花园。土地利用要按照更高水平的小康社会的要求，不断满足经济发展的需求，满足广大人民群众提高居住、文化、环境水平的需求。（李元《按照“三个代表”要求科学经营城市土地》）
