爱华网第三章 地产与城市经营
房地产的开发经营与城市经营发展相互制约、相互推动。即“双向互促共进关系”。在城市经营发展过程中，要形成一个布局合理、分区功能协调、环境优美、社会经济发展迅速、生态趋优的健康城市，必须在房地产开发经营过程中，通过旧区改造、新区建设、环境整治、布局调整、功能分区等手段不断增加外部经济，抑制或转化外部不经济。（王克忠《房地产经济学教程》）因此，要想使房地产业成为城市经济发展的先导性、支柱性、基础性产业，就必须重视房地产开发经营与城市经营的相互关系和地位。
第一节 地产必须经营
一、地产只有通过交换才能实现价值最大化
首先，地产要借助房产的价值表现出来，而房产作为商品，其价值除了利润和建造房屋而消耗和支出的建筑及设备安装工程费用（含人工费、材料费、施工机械使用费、施工管理费等）、设备及工具、器具购置费用以及勘察设计费、施工机构迁移费等其他费用项目外，还包括并非转化和凝固到房屋商品中但要借助房屋价值表现出来的土地的价值（包括土地征用费、土地使用权出让金、青苗补偿费等）。（董藩《房地产经济概说》）
其次，“在社会主义条件下，住宅商品的使用价值和价值仍然存在着矛盾。住宅消费者需要的是住宅的使用价值，而住宅的生产者关心的是实现住宅的价值。这种矛盾在客观上要求住宅实行商品交换才能解决。”
最后，地产在计划经济时期只体现了其资产和使用价值的一面，而真正实现地产价值最大化的途径只能是通过市场交换来实现。
二、地产只有负债经营才能取得规模效益最大化
首先，房地产决不仅仅是一个重大的宏观经济问题，也决不仅仅是一个微观企业运营行为问题，房地产其实与我们每一个人的生活有着广泛而密切的联系。房地产与我们人类的全部生活从最初级的物质生活到最精微的精神生活都发生联系。（金乐《理念狂飘》）
其次，房地产具有其自身特点：一是其产品价格额大，需要大量资金；二是开发建设周期长，使用消费周期更长，会占用大量资金；三是房地产属于不动产，是取得贷款的最佳担保物；四是房地产既能保值又有巨大的升值潜力。前两条说明了仅靠自有资金搞房地产投资是难以取得规模经营效益的，当然也难于使其迅速发展为国民经济的支柱产业，从而客观上提出了利用金融资金的可能性。
上述的联系性和可能性告诉我们进行房地产投资必须实行负债经营，即运用金融杠杆，用比较少的自有资金，控制巨额资金，少则百万，多则千万、上亿甚至更多。使用金融杠杆可能获得多重好处：一是利用他人资金投资获取收益的好处；二是扩大经营规模获得规模效益的好处；三是利息在税前扣除，等于享受了免税优惠的好处。（王克忠《房地产经济学教程》）
三、地产的经营难度与收益成正相关
市场经济的核心特征就是风险与收益成正相关，这一点在地产方面表现得最为突出，因为，房地产经营与一般商品经营相比，难度特别大，这主要表现在以下两个方面：
首先，复杂的价值实现构成了房地产经营的难度。一般商品价值的形成和实现是一次性的。如工厂在生产过程中所形成的价值，通过商业渠道销售出去，转化为货币，商品的价值就实现了。而房地产价值的形成和实现，与一般商品相比则有很大的不同。从房地产价值形成的角度分析，资金（包括物化劳动和活劳动）投入是多环节的，即从生产（开发）到流通（营销）、消费（使用）过程，可以多环节地投入，从而形成价值高，并具有延续性和增值性。从房地产价值实现的角度来分析，它将是先期性、多样性和逐步性的统一，即房地产商品既可以一次性出售实现价值；也可以用预售的形式，在使用价值未完全形成前就先期实现其价值；也可以采用出租的方式，分期分批实现价值；甚至还可以用信托形式实现其影子价格。由于房地产所形成的价值高，并具有延续性和增值性，再加上房地产价值的实现是先期性、多样性和逐步性的统一，从而大大增加了房地产经营的复杂性和难度。
其次，房地产经营是具有很大风险的。房地产开发经营，投入资金大，产出周期长，环节多，在全部产出过程中只要有一个环节发生障碍，就会影响整个经营活动的正常运行。如在征地、拆迁中，若遇到一个“钉子户”的纠缠，不仅会延误整个房地产开发进程，而且有可能因此而丧失良好的营销机遇，导致商品房积压，卖不出去，或不得不大幅度降价出售等等。因为房地产经营效益的高低，除了取决于生产（开发）过程和流通（营销）过程等内在因素之外，同时还要受社会政治、经济、消费心理建设等各种外在因素的影响，从而使房地产经营比一般商品经营具有更大的风险性。（王克忠《房地产经济学教程》）
第二节 树立经营城市地产的理念
经营土地的关键在于从城市管理者向城市经营者转变，特别是树立了对城市土地资源进行盘活和经营的理念（靳绥东《不断探索经营城市土地规律》）。因此，经营城市土地的关键是要首先树立“经营城市地产”的理念。
一、经营城市地产的目的
经营城市地产，就是按照市场经济规律，释放城市地产资产的巨大潜能，通过城市地产资产不断增值，最终达到城市不断增值的目的。
第一，所谓“经营城市”，是目前国际上比较通行的城市土地、规划与建设和管理的一种理论和实践模式。这种模式是要求城市决策者站在更高、更远、更新、更实的角度，以城市发展、社会进步、人民物质文化生活水平的提高为目的。
第二，以业主管理的身份将城区的土地、基础设施、公用服务设施等资产、资本推向市场，滚动经营，达到为城市发展源源不断提供资金的目的。
第三，“经营城市”是城市建设的市场化行为。在实现经济社会可持续发展战略中，搞好国土资源管理必须站在战略的高度上，把国土资产管理与“经营城市”发展战略紧密联系在一起，达到既强化土地资产管理，又经营好城市的目的。
二、经营城市地产的内容
经营城市地产主要包括以下几个方面的内容：第一，树立经营理念；第二，它是资产的经营，即实现土地资产保值增值；第三，它是政府的经营，即政府行为；第四，是集约经营。即实现粗放经营向集约经营的转变，实现投入与产出的良性循环。
三、经营城市地产的注意要点
城市土地既是城市经济运行的载体，也是最大的存量资产。土地是宝贵的不可再生的自然资源和重要的生产资料。土地作为三大生产要素之一，在社会经济可持续发展战略中起着基础性、决定性作用。因此，要坚持可持续发展原则，实现政府对土地市场的高度垄断，建立和健全土地收购储备运作机制，进一步盘活国有土地资产，加快城市土地经营进程，科学、高效、集约利用土地，提高土地整体效益，运作经营好巨额的国有土地资产，使城市土地作为最大的资产得到充分的发挥。实现城市经济发展与土地资产收益的良性互动和相互促进，加快城市化建设步伐。
