爱华网写一篇对灾民利益攸关的房贷损失有谁承担的文章或许更有价值 ---葛孚学
汶川地震发生后，全国人民的精力都投入到了赈灾善后工作上，虽然救援工作仍旧紧张有序的进行，但有一个重要而棘手的问题也同时在困扰着人们，那就是在震灾中损毁的房屋的按揭贷款者是否还继续履行偿还银行贷款的义务？
地震中房产损失谁来承担？这个问题非常重要，因为它关系到幸存者的切身利益，处理不好，无疑是给灾民的生活又来一次雪上加霜甚至毁了他们未来，更重要的是可能让灾民产生一种误解：我们的房子没了，难道活着就是继续当牛马给银行还钱吗？如此这般真是生不如死。
在分析震中损坏房屋的责任承担问题上，我们首先把房产分一下类：
一 非商品房。灾民震前居住房屋属于祖传，自建房屋的，因为没有银行借贷关系，损失责任明确，即损失该有房主自己承担，但考虑到是百年不遇的震灾，住户未来的房屋重建费用应该有社会捐款，政府补助和住户自有的银行存款共同承担。对于没有存款的灾民，自身承担的那部分费用可以由银行给予无担保的信贷支持。
二 无住房户。即那些靠租房生活的灾民。善后安置参照第一条。
三 商品房。灾区住户震前居住的房屋属于从市场上购买的商品房的，又分两种情况：
1.房款已经在震前缴纳完毕的，房屋重建费用参照上述第一类情况。
2.房款震前仍处于还贷过程中的住户，在房屋损毁的情况下是否继续偿还银行贷款呢？这是整个问题的难点和重点。
地震是不可抗力的外来灾难，灾民按揭贷款的房子没有了，但借贷关系仍然存在，因为合同属于精神范畴，精神不灭嘛。正是因为借贷关系不灭原理，很多专家都认为灾民仍需承担偿还银行的义务；同时也有另一部分专家认为，对于不可抗力灾害，应由银行、贷款人和包括政府在内的第三者同担。律师认为保险公司也应列入赔付者之内。 国务院发展研究中心银行研究室副主任吴庆也撰文表示，银行应当基于商业规则对有关的债务做延期或减免处理，政府也可出台相应政策给受灾住户以适当财政补贴，或替代住户偿还部分贷款，因为“动态的看，银行可能从此次灾难中受到一些损失，但亦可在参与事后的灾后重建中获得发展”。
通过梳理众多专家意见可以判断只应有灾民承担灾害损失的逻辑是错误的，也不切实际。认为应有银行，政府，保险公司，贷款人以及社会支援共同承担的意见是大体正确的。但这派意见只是提出了建议，对建议背后的理论根据没有涉及，缺乏理论根据的建议是遗憾的。比如为什么银行也要承担？开放商要不要承担？
商品房的诞生来源于改革造就的由政府，开发商，银行三者连手组建的利益铁三角集团策划的共富项目。他们是商品房的最大受益者理应承担房贷损失的责任。按揭贷款不同于现款购房，现款购房是一次性支付完毕，房产交易瞬时完成，其后果一切有购房人承担。但是按揭贷款就复杂多了，按揭贷款的本质是一种预付首付款的房屋租赁关系，这种租赁关系要求住户每月交纳“房租”，连续交纳10年或者15年以上，房产归租房人所有这么一种特殊租赁关系。当我们把按揭贷款转化为租赁关系的时候，会发现问题简单多了。生活常理告诉我们，租房人（购房户）继续交纳“房租”（贷款）的前提是自己必须住在房东（银行）提供的房子里，如果房子没了，租房户当然不会交纳房租了。当地震把房子震塌的那一瞬间，这个特殊的租赁合同实际上已经宣布无效了。至此，灾民不必继续交纳房租还款，银行也不能继续追缴房租逼债。哪么在这场地震中谁受损失了呢？毕竟房子塌了啊。
首先，靠按揭贷款买房的住户损失的是“首付金”和以后偿还的贷款；银行损失的是剩下的贷款余额。哪么银行该不该承担余下的贷款余额呢？应该！因为银行为购房者提供按揭贷款的目的是为了盈利，提供贷款是一种投资和投机。是投机就必然伴随着风险，虽然地震几乎百年不遇，但一旦遇到也要自认倒霉。房主是抵押贷款，只要房主放弃产权就不需要承担偿还责任了，那一片废墟归银行所有。
其次，房产开发商也不能抽身置外，开发商虽然把房子卖给了购房户，但这个交易并没有完成，而是通过银行把这个交易在时空中展开了，银行是开发商和购房户之间的交易链接人也是利益均沾者。三者之间的关系是彼此粘结的，整个购房合同的客观标的物是商品房，一切皆以商品房的存在为前提条件。如果商品房不存在了（并非购房户故意拆掉房子），贷款买卖合同也随之同时湮灭。至于房产商应该承担多少，那是它和银行的官司。
最后需要说明的是，在按揭贷款合同中，房主在地震中遇难的自然免除债务关系，这个债务不能继续由其孤儿承担；在地震中生存的房主因房子的湮灭，按揭贷款合同也自然终止，理由分析如上。
通过上述分析，我们认为在此次地震灾害中的房屋损失应该有银行、政府，开发商，保险公司，社会承担，贷款人损失的是首付金和偿还的金额。当然在这场地震中损失最大的是一次性付款买房或者按揭贷款完成了的人，损失最小的自然是那些靠租房生活的人。可见在某些时候，租房的确比买房划算。总之，利益铁三角集团应该承担这次地震造成的房贷损失的大部分责任。
分析完了按揭贷款的纠纷，我们再简单的讨论一下如何进行房屋重建。
灾区重建政府应该抛弃开发商，无偿提供土地，在保证建筑质量的情况下实行竟标，谁的价格低就让谁干，政府要么以建筑成本价格销售，要么无偿给每家灾民提供一套住房（非过度安置房），此次灾区重建属于人道主义的救援，政府不能赢利。如果仍旧收取土地出让金，实际上是把社会捐助的善款流入到了政府的腰包。
政府为每家灾民免费提供一套住房道理说的通了吗？笔者以为是可以的。因为国家有这个经济实力，每年的财政收入高达5万亿元，再加上各个省市的对口支援建设是完全没问题的。我们设身处地的想一下，没地震的人尚需按揭10年以上才能勉强买套房子，有的甚至以举家之力透支未来幸福的代价而变成房奴，这些还是在他们有着收入来源的情况下。灾区人民在自身财产遭受严重损失时又没有了收入来源无处上班，你让他们如何偿还贷款？灾区建设需要5年以上才能慢慢恢复元气。
对于一切在地震中生存下来的幸存者政府应该借此契机实行一刀切，对每个家庭单元（虽然已经支离破碎）以成本价分配一套房子。对于仍不愿买房子的人，政府还要建一批经济适用房出租给他们。
