爱华网经营城市的理念在我国提出已有10多年的历史，普遍流行则是近几年的事情。 而这一理念在西方发达国家已经流行20多年，不过他们的提法叫做“营销”，而不叫经营。其理论的代表人物是美国著名的营销大师菲利普·科特勒教授。他提出了著名的“国家营销”和“地区营销”的概念，在国际上，对各国的国家战略和地区战略，产生了极大的影响，著作风靡全球。上世纪末，我国的大连、青岛等城市，首先引入了这一概念，总结出了具有中国特色的“经营城市”新概念。后来，广州、上海北京等一批大中城市，纷纷把“经营城市”理念作为本地的 发展战略。近几年，这一理念已在我国普遍流行，成为各地城市化建设的基础理论。
所谓经营城市，就是把城市当作特殊商品对待，运用经营手段，将城市纳入市场运作，通过市场无形的力量，提高城市的区域平台价值，从而强化城市资金流、人才流、信息流、物资流的吸引力和凝聚力。因此，经营城市的经营要素应该是全方位的，而不是单一的。其基本着眼点，在于城市建设要适应形势变化的需要，进一步走向市场，通过市场运作，优化资源配置。特别是要从改变城建投资主体，打破原来由政府包揽的格局，利用市场机制建立起城建多元投资体系。
城市经营也称经营城市，是改革开放以来，伴随社会主义市场经济体制的逐步建立而出现的一个新生事物。它将“经营”从企业层面延伸到城市层面，把城市当作一种资源，通过市场运作的方式进行经营和管理。城市经营改变了“政府建市”的传统模式，以市场之手建设城市、管理城市，是一条以新理念、新机制、新举措推动城市现代化建设的路子。 城市经营:21世纪城市建设的新课题
传统的思维定式，城市是给人们提供生产生活条件的无偿服务型、共享型的公共产品，政府对其只投入不收益，只建设不经营。这种传统的“政府建市”模式，带来许多弊端。随着市场经济的发展，政府的职能发生转变，对城市的认识需要用市场眼光重新审视。事实上，城市作为国有资产的最大集散地，已成为最大的一份有形国有资产。既然是国有资产，就要寻求其保值增值，实现效益的最大化。如何实现效益最大化呢？这就需要用市场运作的方式对城市资源进行经营运作。
具体讲，经营城市就是用市场化的手段和方式，对政府所有并拥有完全处置权和经营权的城市资产，对构成城市空间和城市功能载体的自然生成资本（如土地）、人力作用资本（如道路，桥梁等基础设施）及相关延伸资本（如广场、街道的冠名权）等进行集聚、重组和营运，最大限度地盘活存量，引进增量，广泛利用社会资金进行城市建设，以实现城市资源的最优化和效益的最大化，实现城市的自我滚动、自我积累、自我增值。
21世纪是城市的世纪，搞好城市经营对每一个城市来说都有非常重要的意义。它可以极大地节约社会财富，促进城市社会财富的增长；改善和提高城市社会效益、环境效益；提高城市的综合竞争力。
国内用经营城市理念规划、建设城市最早的当属大连。大连用了八年左右的时间，从一个重化工城市发展成一个国内外知名的花园城市，就是城市经营成功的一个典型范例。从93年开始，大连就开始了整体的城市规划，大规模的旧城改造和拆迁使大连在城建方面很快就走在全国主要城市的前面，欧式建筑与现代建筑交相辉映，星罗棋布的城市广场、女骑警风采、花园式绿化、规范的城市管理、服装节、足球，这些新的形象和标识构成了大连的新名片。青岛虽然没有像大连在城市整体形象塑造方面做太多工作，但以海尔、海信、青啤、澳柯玛为代表的明星企业成为青岛经济可持续发展的巨大动力，成为青岛城市名片的重要标志。此外，苏州、武汉、成都等许多城市都纷纷从各自的特点出发，开始了经营城市热潮。经营城市理念正在被广大城市管理者所认识、接受并实践。
城市经营：走出误区很重要
1．对城市经营的认识水平低。有的把城市经营理解为就是收费，有的把城市经营理解为城市的美观漂亮，追求楼高、路宽、树绿、水清等环境的硬件打造以及追求建造标志性的建筑。没有全面考虑城市的社会经济、历史文化、自然环境等诸多因素。此外，在片面追求基础设施的同时，又将城市品牌建设的推广简单理解为征集一两句宣传口号，摄制几段宣传片。
2．相互模仿，盲目攀比。有一段时间，国内各城市之间就城市建设问题互相交流、参观、学习之风盛行。然而这种交流学习往往对内容把握不当，没有学习对方品牌建设的精髓与思想（或许对方根本也没有），而是看到漂亮的建筑就生搬硬造，看到同类型、同级别城市有更高的硬件标准就疾步跟上，不顾自身条件与需要，一窝蜂现象十分严重。相互模仿导致城市形象建设表面化、同质化。盲目攀比不仅造成大量人力物力财力的浪费，又破坏了城市的风格与传统，产生了巨大的负面影响，而且这种影响在较长时期是难以消除的“经营城市”中的误区。
3、 城市经营急功近利。有些地方政府在规划土地使用方向时，将城市中环境优美、交通便利、设施齐全的地段规划为高档住宅区、商业区，而不惜将原先的居民拆迁到市郊，没有考虑社会公众的利益，有失公平。有的城市政府甚至将政府大院及一些管理部门迁到远离市中心的地方，以腾出黄金地段搞商业开发。如果将市内污染企业搬出市区或一些效益不佳的工业企业自愿进行土地置换，于情于理还说得过去；但政府部门搬迁，收益虽增加了，却给老百姓办事带来了不方便。不少城市政府搞所谓的“目标责任制”，如今年土地收益3个亿，明年就要4个亿，完成了重奖，完不成下岗，然后层层下达指标。这样，在土地出让中就出现了一些怪现象：一是土地出让一律按最高年限出让，以最大限度收取出让金；二是为完成指标，有的领导不惜亲自出马到处求开发商来买地，甚至不择手段乱收费。
城市经营：一项复杂的系统工程
经营城市不同于经营企业。经营企业追求的是利润最大化，而经营城市不仅要讲经济效益，而且还要讲社会效益、环境效益。企业经营主要讲人财物产供销，城市经营虽然也与这六项相关，但内容要复杂得多。它要对城市整体（包括城市规划、城市土地、城市基础设施、城市形象等）进行合理有效地运营。一方面要合理配置、最大限度地挖掘这些资源潜力，做到物尽其用,地尽其力；另一方面要充分利用市场机制，盘活这些资源，以资源为资本，用资本吸纳资金，来解决城市发展中的“无米之炊”。在这当中，还要特别注意处理好城市经营与城市可持续发展之间的关系。经营城市不能为短期的政绩，搞“德政工程”，而牺牲城市的可持续发展。
1．城市规划要合理。
城市规划是城市建设的先导，城市发展的龙头。只有规划得科学合理，城市才能健康发展，不走或少走弯路。建设部部长俞正声在担任青岛市市长期间，制定了开发东部的规划，并毅然决定将政府机关从西部迁往东部，仅此一举，便使东部地价从每亩4万元，飙升到每亩260万元，政府因此获得20多亿元的土地出让金。可见，正确运作规划的这一特殊功能，不仅可以从出卖土地使用权中收回大笔的出让金，而且还创造了许多商机。近十年来，上海市规划局先后与美、日、法等国的专家就城市发展与环境、城市综合交通、浦东开发等三十多项专项规划开展了国际学术研究，增加了规划设计的科技含量。上海的规划，正在变事后整治为事前指导，变事中补充为事前统筹。然而，如果规划失误，则会带来巨大的浪费。巍然屹立在福州古田路上的电视大楼破坏了福州“三山两塔”的景观而使其旅游业承受很大经济损失。国内这些城市规划成功与失败的例子给了我们有益启示：规划设计必须看远一步、看高一步、看快一步。
2．城市土地资源价值要盘活。
土地的重要性和资源的稀缺性决定了土地是城市资产中最重要的资本。基于这种认识，世界各国政府都把追求土地效益最大化作为土地开发利用所必须遵循的第一准则。过去，受体制的影响，我国的土地是无偿使用，无偿划拨。政府作为土地所有者的代表，只有投入，没有产出，利益得不到充分体现，形成城市发展的一大障碍。随着市场经济的逐步建立，城市政府对手中的最大财富棗土地要用市场化手段进行运作，使“死”资产变“活”，把自然资源转化为滚滚财源。
（1）强化政府对城市规划范围内土地的集中统一管理，使土地供应真正形成“一个渠道进水、一个池子蓄水、一个龙头放水”的良性循环的局面。政府对城市用地应实行统一规划，统一征用，统一管理。可以成立土地收购中心，建立土地储备制度。通过土地收购、土地整理、土地储备等环节，实施政府对土地一级市场的垄断经营。通过拍卖、租赁、抵押、有偿使用等形式，使土地的实物形态转化为价值形态和货币形态，实现效益最大化。
（2）不卖生地卖熟地（城市范围内基础设施已服务到位的地块）。在把土地作为资产投入市场前，政府要对土地进行适度开发，如进行水、电、气等基础设施的前期开发；“几通一平”到位；环境绿化、美化等。通过完善基础设施，优化开发环境，将生地养熟，然后以拍卖的方式出让该地块的使用权，使土地资产的价值按市场价值规律得到充分完全地体现。深圳、珠海等许多城市政府就是通过这种方式，拍卖出了诱人的地价，回笼了数目可观的土地出让金。
3．城市公用基础设施资源要发挥最佳效应。
城市公用基础设施的市场化改革是20世纪中期以来世界范围内积极探索的问题。从英、法、美等发达国家国有电信、电力、供水、供气、铁路、航空领域的私有化变革开始，很快扩散到其它市场经济国家。最近二十年间，随着国际社会不断增强的反垄断呼声，引发了全球性的自由化浪潮，“企业化政府”的新思维得到各国政府的广泛认同，带来了政府提供公共服务从垄断向竞争的共性变革。如美国九十年代初的财政危机促成各州、市、县政府普遍寻求公益服务的非税筹资途径，把垃圾收集、供水和下水道服务、车辆停放、建筑检验和区域规划等准公共性服务，成功地转变成为地方政府的税外收入来源。目前发达市场经济国家的政府公共投资主要集中在难以市场化的纯公共性教育、文化、宗教、社会保障、医疗保险等领域，供电、供水、供气等公用设施完全进行市场化运作。
借鉴国际经验，在经营城市的过程中，要加快对市政设施在投融资、建设、使用、维护等全过程的体制创新，实现从政府投资行为到企业经营行为的转变。
（1）对于有收益的准公共产品（如城市公交、供气、供水等），可以实行完全的市场化运作，以政府投资为导向，积极引进市场主体，允许各种类型的企业、个人进行项目投资，形成多元化主体结构，并按市场经济规则，市场化运作、融资、投资管理，依法获得经济利益。在此过程中，政府可将应由政府投入而由社会投入的资本用于纯公益性项目的投资，同时也可在准公共产品投入的部分获取利益回报。
（2）对于部分可市场化的城市基础设施项目，则可以完全推向市场，即允许和鼓励个人和企业法人进入部分城建领域投资和运行。政府功能主要在于监督。
（3）创造条件对城市基础设施项目包装上市，通过市场直接融资。
（4）有选择地出让部分基础设施的使用权和经营权。按“谁投资、谁经营、谁受益”的原则，对现有城市资产的经营权及城市政府的特许权如城市的户外广告标牌经营权，公共汽车线路经营权以及公园、公路、桥梁、雕塑冠名权等，通过转让、拍卖等形式进行商业化运作，使无形资产转化为有形资产。
4．城市无形资产要优化。
前面讲的都是有形资产的运营，属经济效益范畴。但是城市经营还要讲社会效益和环境效益，这些效益是不能直接计量的，但可以间接体现出来，这就是城市无形资产的运营。城市无形资产的运营主要指城市形象的塑造。城市形象是城市历史文化积淀的客观反映，也是城市市容景观形象、市民形象和政府形象的整体反映。它是城市不可估价的无形资产，一经形成，对城市的发展将产生巨大的作用，而且这种作用具有隐蔽性、长期性、延续性的特点。比如现在我们买商品，都比较喜欢买上海货，这就是上海作为中国最大的经济中心在人们心目中具有良好形象的缘故。什么地方形象好，商品一打上这个地方的商标，消费者就愿意买。这就是形象效应。那么，如何塑造良好的城市形象呢？笔者认为，第一，要从上到下，加强城市形象理念的教育，提高对城市形象重要性的认识。第二，重视城市视觉形象的设计。首先，要做到建筑物形象、街道住宅区等人工形象要和自然形象相和谐。其次，城市建筑要讲究艺术气息和品位。“城市建筑是凝固的艺术。欧洲人把他们的古城、古建筑都视为珍宝，文艺复兴时期那些大师的作品也多体现在一座座建筑的设计、墙雕和绘画上。”（辽宁省省长薄熙来语）第三，城市环境要做到“四化”，即绿化、美化、净化、亮化。第四，完善服务行业窗口和政府窗口的服务，树立城市人的形象。第五，提升城市文化。这主要体现在市民素质的提高，人们文化生活的丰富多彩。
在这里需要特别强调指出的是，在塑造城市形象的过程中，一定要注意打造城市的个性和特色。特色是一个城市的灵魂，没有特色，就没有魅力。新世纪城市间的竞争，就是城市特色的竞争。如今中国的城市雷同太多，缺乏个性化，你有广场，我也有广场；你有音乐喷泉，我也有音乐喷泉，城城都一个样，成了名副其实的“克隆城市”。城市个性的消失，实际上意味着消失的是成为一个伟大城市的机会。
该文曾经发表于<中国城市化>2003年第1期上.
