情绪调控的方法 “去投资化”方能调控成功



     在最近的中央经济工作会议上,不再提对房地产的调控,而是强调健康发展。地产股大涨,一些开发商也恢复了热情。业内纷纷揣测:房地产不调控了吗?

  在笔者看来,曾经拉动经济的4万亿投资,政府其实是希望这笔钱进入实体经济,缓解经济危机带来的创伤。但是政府的调控没有收到实际成效,银行没有把这些钱给到实体经济,大部分资金却间接进入了房地产或者进入了国企,民营经济变得更加艰难了。

  政府目前正在推动市场化改革,金融市场化的步伐将大幅加快。其目标首要在于解决就业问题,这是重中之重。而就业率的重点其实还在于中小企业,这样就必须给中小企业实体经济中输入血液,推动它们健康发展起来。

  所以,政府在这样的背景下不会再明确地支持房地产的发展,而希望把房地产行业的资金挤出,使其投入到实体经济中。从这个角度可以得出分析结论:房地产调控还将继续。

  本届政府不再重提房地产调控,其实是否定了继续实施行政调控的政策方向。反之,房地产调控将被长效机制取代,如房产税、土地制度、资产证券化改革等,预计本届政府将在年内推出。

 情绪调控的方法 “去投资化”方能调控成功
  如何建立长效机制呢?笔者斗胆开药方,具体到住宅市场,建议应该区别考虑。第一类保障房,由政府包办,应保尽保;第二类普通商品房,又分为首置、首改、再改和投资等,政府可通过市场的方式影响价格上涨的速度。针对首置房政府要支持,如每个家庭限购一套90平方米以下的,对首套房给予利率优惠。首改与再改(即第二套、第三套房)要取消限购、取消限贷,通过房产税引导合理的住房消费。此外,针对投资人群(第三套以上者)不给予按揭支持,加上房产税的预期,使绝大多数人不会把普通住宅作为投资品,这样它的价格上涨动力也会大大减弱。

  第三类是高档住房彻底市场化。取消限购但继续限贷,富人愿意买,房价高了还能多收税,继而补贴到保障房中。

  当然有人会质疑,房子怎样分普通和高档啊?确实不容易,但只要我们有方向性认同,就能找出方法,如通过面积、总价约定等。

  笔者相信,长效机制的核心还是在于普通住宅的去投资化,限购半年内必将解除,但限贷还将继续。但如果不给百姓投资出口,通胀的压力必然会形成现实。

  

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