爱华网彭城壹号商业运营理念初探
商业地产在近年来获得了迅猛发展。但是国内许多商业地产项目在前期以漂亮概念大大肆炒作后，在经营阶段却步履维艰。究其原因，这是由于商业地产开发商缺乏商业经营管理的经验和能力。
从价值链角度分析，商业地产的价值链是由开发商（运营商）、消费者、经营者有机结合。一个商业地产项目成功与否，取决于适应市场需求的策划定位、切合实际的招商引资、长期统一的运营管理三方面的因素。其中，成熟的商业经营管理是以内部运营服务和市场品牌维护为核心，不断提升运营商与消费者、经营商户的对接能力，只有如此才能有效的把一个新商业物业从推广期成功转为经营期乃至成熟期。
位于徐州中心商圈黄金地段钻石区位的彭城壹号项目，就是将策划、招商、运营统一整合的典型案例。彭城壹号原为徐州市级机关北大院，是徐州城区唯一具有深厚历史文化底蕴的千院古院。自2008年开始规划设计以来，项目定位于以高雅高端引领时尚为核心，打造集餐饮、休闲、娱乐、精品零售为主要业态的体验式商业街区，并在规划建设时期就提出并贯彻了鲜明的运营理念。本文试对彭城壹号的运营理念进行分解和剖析。
（一）走高开高打相结合之路彭城壹号地理区位优越，又具有政府大院的背景，是徐州两地联袂打造的示范项目，因此走高开高打的高端线路是其必然的选择。所谓高开，就是充分挖掘项目的潜在价值。以区位优势、政府支持优势和运营商的优势，高调出击，开展了论坛、大型活动等进行项目推介宣传；高效服务，帮助入驻商家提供一网、一刊、一卡及一门式的高品质集成服务，帮助商家培育和发展消费群体，并引导高端人群和高消费实施；高位整合，将商家品牌纳入彭城壹号区域品牌，进行统一的推广营销。所谓高打，是指突破传统招商的老套，紧盯主力店和品牌商招商。以高租金、高品牌进行招商、选商、润商和富商，通过整合和集聚高端商业，保持长期的高品质运营可能性。 （二）走自我发展和策略联盟相结合之路商业运营没有现成的成功经验可以复制或模仿。比如上海证大广场经理去日本学习场所管理，拍了四百多张有关垃圾筒的照片，上海人家的成功是经营者用了半年时间去试菜和看服务，新天地积累了二千多家目标商户和四十多家活动展示商的资料来选择最后入驻的商家。因此，彭城壹号在大量吸收国内商业地产的经验和教训的基础上，商业运营强调以我为主，自我发展，培养自已的商业精英团队，在前期招商时期就实现与品牌商家的对话和对接，同时也为后期长期运营提供基础和保障。策略联盟就是按项目定位与运营思路寻找能延伸价值的合作者。一是服务商联盟。利用我们的平台发挥更多资源性的优势，开展服务合作，通过为服务商确定明确的目标而保障实施。二是商家策略联盟。在物业租赁基础上，选择合作商家以合作经营、联营扣点等多种模式吸引商家入住，并实施统一品牌推广。（三）走以租金为主，多元收益相结合之路。彭城壹号是统一招商、统一管理，租金收入是项目的主要收入来源，而租金是由商业销售额来保障的，因此彭城壹号不但通过整体运营推广来保证客单量，同时也为商家提供比较优惠的养商期，并在招商时通过审核程序，保证引进的品牌和商家具有长期运营的实力。同时，彭城壹号也通过多种运营手段，开展价值延伸服务创造效益。如项目广告位、活动组织、商家的装修装饰服务等其它商业综合服务。（四）走导入外地商家品牌和发展本土品牌相结合之路。彭城壹号作为政府重点工程，虽然重视自身发展的经济效益，但同时也重视自身承担的社会功能。因此，项目一方面将引进外地品牌商家作为重点突破的工作，通过外地品牌集聚为徐州提供一个最新商业体验的平台，并为项目成功经营奠定基础，同时也大力发展本土品牌。发展本土品牌包括引进本土品牌和培育本土新品牌两个层面。其中培育本土新品牌可采取加盟对接、学习和模仿等形式，彭城壹号将进行重点包装和扶持。（五）走服务集成商和区域品牌发展商相结合之路。服务集成商是社会服务资源的搜集者、统筹者和组织者。彭城壹号并不直接向业主提供有形服务，而是通过提供间接服务，组织和落实社会专业服务资源为业主提供高质量服务，如清洁绿化公司、保安公司、工程维修公司、电子商务公司、旅游公司、票务公司等。作为服务集成商，重点建设好一网、一刊、一卡和一门式等服务平台，能够让服务供应商和需求商走上这些平台，顺利实现服务交易。区域品牌发展商，是将彭城一号四个字打造成一种企业和区域共享的集体品牌，并为徐州圣博华康的发展建立品牌基础。一方面要引进有品牌的企业和培育有实力的企业在彭城一号成为品牌商，另一方面要强调所有入驻品牌需要进行统一的宣传推广，使松散的“品牌俱乐部”通过彭城壹号的运营活动，成为区域共享的时尚品牌，让所有入驻商家和消费者都能在彭城壹号体现价值和时尚身份。
