爱华网规划理论的集成创新——三规合一
作者：孙业利 励凌峰 滑战峰 单位：上海圣博华康城市规划咨询有限公司
承载无数荣耀的七年历程中，圣博华康进行了上百项的规划研究，其中包括国家级开发区和科技园区等各类园区开发，也为城市旧区改造提供了不同模式的复兴方案。在圣博华康服务的项目中，72%都是曾经由著名的规划机构做过完整的方案。但是，为什么这些开发区或业主仍然迫切地需要再次规划呢？
圣博华康的理解是，传统的规划将思路局限于资源的某个平面，即受限于一块土地上所固有的可利用指标，或者业主以投资价值为主的自有资源能力。实际上，项目成败的关键要素是投资商和以土地资源为中心的利益相关者的边际效益。因此，圣博华康倡导将全局、发展的观点作为规划思考的主线，以资源整合的力量来规划，通过多解求证的办法来勘测土地运营的边际效益最大化的可能性。
这是一种经世济企的胸怀和科学专业的知识相结合的创新精神。在这种精神的指导下，圣博华康革命性地提出了“三规合一”的基础理念，其核心内容是提供经济功能规划、形态空间规划和商务实施规划有机融合的整体解决方案，通过将这些服务功能联系和互动起来，以确保项目策划与提升过程的连续性、统一性与高效性。
一、经济功能规划。
经济功能规划，研究的是一个项目定位，及发展方向的重大问题，从经济、社会、文化等多角度加以论证。经济功能规划的关键是有效利用信息和区域的资源优势，这是信息时代专业服务商的使命。规划服务的核心就在于对这些信息所蕴含的发展趋势、规模和利用代价的准确研判。
经济功能规划除了分析社会背景之外，更要针对于资源导入的可能性。这有别于通过简单数据表现的城市发展目标，而是要规划可能的产业、资源、消费人群，以及验证利用其它资源促生其发展的可能性。每一块区域都是独一无二的，探寻其所拥有的独特资源就显得尤为重要。
资源导入可分为两个层次。一方面是获取的外部资源，包括落实资金、生产资源、服务资源、政策资源等；另一方面是输出的内部资源，包括提供给客户的商品和服务。在当今社会发展日新月异的形势下，我们需要借助想象力经济，在理论的支撑下发挥想象力，对以后区域、国家、全球的经济走势做出判断，分析将来发展会受到何种程度的影响，确定资源导入的方向和重点，继而得出资本投入的可能性。例如，老城镇如何应对都市圈的形成，是进行自身产业的梯度转移，还是作为城市中心服务业辐射的后花园，需要在理清脉络的基础上进行判断。想象力不是凭空的，是在对资源进行整合以后提出的一个主题。
二、形态空间规划
形态空间规划不只着眼于图面层次的规划导引、效果图表现，而是将图面表现与经济、社会、文化、生态等功能要素规划有效地结合起来。
首先，形态空间规划是对功能配置的合理与形象表达。形态空间规划应该按照经济功能规划的结论，在形态空间中进行落点。相对于建筑本身外形上的标新立异，区域布局更为重要，可以表现出明显的特征。
其次，形态空间规划要能够实现资源的最有效利用，将周围的资源都纳入其外部形态，体现社会辐射效应，通过技术的手法表现环保、生态、人文之间的和谐，整合功能之间互相的关系。它所体现出的功能性和适用性可以彰显建筑的生命力，成为被后人所传颂的历史经典。
再次，从某种意义上说，形态是功能承载与运营实施的结合体。美国第五大道并没有标志性的外表，但却引导了全球消费的潮流。因此，无论建筑或空间利用的载体形式如何多变，最重要的还是能否有效的展现功能和后期的运营。
三、商务实施规划
商务实施规划是规划方案确定后进行的可操作性考虑，提出在技术层面、政策层面、经济层面等的实施细则方案，保证客户方案的可行性。商务实施规划是执行策略的制定过程是一次边际革命，外部性是考察的重点，最需要着重关注的是全局和利益相关者的效益，从而以保证项目沿着既定的战略蓝图顺利执行。
商务实施规划要充分体现经济功能规划和形态空间规划的结论，突出项目的价值，进行竞争力管理和吸引力营销。商务实施的规划包括两大部分：
一是将政府和政策纳入商务实施规划。在对许多项目进行总结后可以发现，政府是第一生产力，政府的组织管理机构形式、产业导向、税收优惠政策等，都会对商务实施带来影响。为了在市场上真正的站住脚，还要关注行业协会、产业关系制定的一系列政策。
二是进行投资价值分析。在投资建设时就应该明确，产业的进入能够给项目自身以及区域发展带来怎样的价值提升，能够提供的社会价值趋向，而不是简单地进行一个社会效益的分析。同时，要明确买家和卖家，理清市场和投资方，核算投入建设的周期，在启动资本运作以后争取得到一个最佳的绩效。
上海静安同乐坊文化社区的开发就是运用“三规合一”全面开发的结果。简单意义上的规划，往往通过形象改造将同乐坊十二家破旧厂房做成一个展示文明街道的作品。但是圣博华康从整体的经济功能规划入手，将这个项目放在静安区中央商务区和中央商住区的优势地位。在商业实施上，圣博华康综合考虑利益相关者效益，提出三不变三变的思路：所谓三不变是指原来业主产权不变；土地和房屋性质不变；房屋建筑结构不变；所谓三变，是指经营者转变，由专业公司进行统一规划、统一品牌招商、统一经营管理模式；业态转变，进行业态内容提升；建筑外观形态转变，通过建筑外立面改造、景观环境优化，使之成为完全具有生命力的新地标。针对这样一个题材，我们对功能差异、文化差异、社区差异、制度差异进行了全面筛选，最后形成一个上海年轻人趋之若鹜的时尚文化社区，使之成功地转身成为上海时尚地标。
许多项目之所以在实施过程中遇到困难，一是没有重视经济功能的需求，二是没有验证商务实施的可能。因此，不能仅仅把一块土地上所固有的可利用指标当成规划的全部依据，或者将形态空间规划作为规划的全部内容，而是应该将经济功能规划和商务实施规划也作为规划的组成部分，三种规划的整合就形成了一个全新的统一发展规划“三规合一”。
在城市规划模式上，“三规合一”完全抛却中国传统的以技术手段为主的形态规划主导模式，以经济功能规划、形态空间规划、商务实施规划综合统筹考虑的方式，进行规划方案的思考和决策，建立产业发展的想象力经济，吸引力营销，以及竞争力管理，能够避免一系列由规划所引出的问题，包括产业结构发生变化、城市主题理解不够、投资方调整、政府领导更换等。
作者单位：
上海圣博华康城市规划咨询有限公司是圣博华康投资管理有限公司的全资子公司，依托多年来在开发区规划、创意园区规划及商务实施领域的丰富经验，公司在业内率先采用三规合一的先进规划理念，为客户提供综合性项目整体解决方案。公司下设研究发展部、咨询部、规划设计部、商务实施部、客户服务部和综合管理部，拥有一大批的专业技术骨干力量。公司目前专注于开发区规划、区域（城市）规划、创意产业园区规划、城市设计及主题地产规划，正进入一个高速发展的阶段。
孙业利，复旦大学经济学院博士后，英国伦敦大学皇家访问学者，现为公司首席经济师，十多年来专注为城区和开发区发展提供产业规划、功能规划、商务实施、品牌推广招商等全案咨询服务。
励凌峰，董事总经理、上海交通大学管理学院博士，曾就职于大型投资银行和房地产公司，负责过城市圈区域规划、国际产业园规划、商业和物流园区规划、大型商业地产营销策划、企业上市辅导和管理咨询等项目。
滑战峰（13641889458），南京大学硕士，圣博华康投资管理咨询师，在开发区规划、创意地产运营、城市设计等领域有丰富的实践经验。
