爱华网2007年12月14日，王石在一次房地产论坛上率先抛出“拐点论”，遭遇同行炮轰，甚至大量专家以“阴谋论”解释之。 但时间仅只过去半年多，一切都变得分外明朗，再也没有房地产老板不承认“拐点”一说了，更没有人敢怠慢拐点危机，甚至“铁嘴”任志强也要学“猪坚强”，可见“冰冻三尺非一日之寒”。 时间一旦拉长，就会让所有的喧嚣和纷纷扰扰归于宁静，恰恰在这时，企业领导者的见识，行业领袖的作用才得以凸显出来：真正的领导力，就是那种能突破内部的局限与短期的利益，透过纷繁复杂的外部现象，冷静地探讨行业走势、企业战略。 虽然万科预见了拐点，做足了准备，但毕竟有些是无法预见或无法预防的：降价引发的退房潮、地震中的公关危机、股市的大幅缩水。所以，2008年8月，郁亮走到了前台，他希望透过一贯理性的交流，从众多不确定的因素中，理出足够多可以把握的事实和规律，以 清晰的逻辑和确定的数据给投资者和员工以信心，并从中找寻冬天里继续领先的动力。尽管在2007年我们已经预感到，在过于亢奋的市场气氛之后，随之而来的必将是一个回归理性的调整期；但当调整真的到来的时候，我们还是难免会因为对市场变化的切身感受而萌生压力。观望气氛的浓厚、成交量的萎缩、业界对行业前景的悲观预期——这一切，与2006年的狂飙突进、与2007年的巅峰盛景相比，自然形成了强烈的反差。 毋庸讳言的是，这一年中，外界对我们的评价，还有我们珍惜的一些关系，也发生了一些我们不愿看到的变化。住房市场的波动，使得一些客户与我们的关系一时显得紧张。股市的惨淡，一点点侵蚀着投资者的心境，也考验着多年风雨同舟中积累下来、来之不易的理解与信任。在公众舆论层面，一些误解需要时间去慢慢消除，在这段时间里舆论的不理解和不认同，将是我们甚至所有亲近我们的人必须去面对的现实。aihuau.com 憧憬与现实的落差、昨天与今天的落差、渴望认同与遭受误解的落差，骤然横亘在万科人的面前。任何一位同事，如果因此而产生焦虑或困惑，是完全可以理解的。我要向他们表示感谢，因为在这些情绪的背后，是你们强烈的责任感和对万科的热爱。 正在发生的一切，也正在考验我们的信念和面对未来的勇气，我和每位同事一样感受到压力。所以请允许我以这种方式和大家做一次长谈。 万科具有前瞻的优势，行业前景依然美好 外部环境的变化对于企业经营来说非常重要，而房地产更是一个与宏观经济紧密相关的行业。但如果只是简单地感受这种变化，则反而可能因暂时的表象而干扰对规律的把握，反而可能在情绪的左右下动摇信念，反而可能将外部变化作为托词而错失行动的机会——在分析外部环境变化的时候，企业需要的是更为长远的目光和更为深刻的思维。 企业需要更为长远的目光，因为环境变化的信号纷纭复杂。有一些变化是表面性、偶然性的，是暂时波动的现象，而有一些变化是本质性、必然性的，是不可逆转的趋势。 企业需要更为深刻的思维，既因为市场是一个复杂的系统，存在牵一发而动全身的传导机制，一个局部的变化可能引发很多其他方面的响应，而它们之间可能相互抵消也可能相互激发；也因为环境的变化对所有企业都是公平的，因此任何短期的变动无论其表面上看来是利好还是利空，但深层次上却一定是机遇与挑战并存。 住宅行业经营环境的变化，并不是从今天才开始。在过去的几年中，万科在很多问题上表现出与众不同的视角和结论，而事后验证的结果，证实了万科在前瞻能力上具有优势。 我们在2003~2004年第一个房价上升周期明确提出“房价过快上涨无人受益，平稳增长才是行业之福”；我们在2004~2005年调控风雨刚刚降临时明确提出“调控对优秀企业无论长期还是短期都是利好”，并在行业普遍彷徨的情况下将2006~2008年设定为万科的高速增长期；而在2007年市场一片亢奋、行业高歌猛进的背景下，我们率先对过热隐忧的存在提出了预警，率先做出了“行业需要且必然进入一个理性回归的调整期”的判断。 因此，行业目前正在经历的调整，对于万科来说绝非猝不及防的突发事件，不过说明我们之前的预测终于成为现实。在这种情况下，我们没有理由怀疑、更没有理由放弃我们一贯的逻辑。 我们没有理由怀疑，中国住宅行业的未来前景依然美好，依然值得期待。在调整期内，我们已经看到、未来还将看到许多无法令人欢欣鼓舞的现象，但决定这个行业未来发展趋势的深层因素，却并未发生任何根本性的改变。 我们仍在经历全球有史以来最大规模，甚至也是最快速度的城市化、现代化进程和经济增长过程。中国城市的居住需求还远未得到满足，房地产业依然还是一个年轻的、充满希望的朝阳行业。在走向成熟的过程中，阶段性的调整在所难免。过去曾经发生过，现在正在发生，未来也仍有发生的可能。但这都不会改变行业整体的发展趋势，也不会改变优秀企业成长的空间。不确定的背后是确定 而短期来看，调整期内存在着诸多的不确定性。市场是一个由众多主体共同参与的过程，每一个主体都有着自己的判断和选择，而每一个主体的选择和行动，都对市场的结果产生着或多或少的影响。因此，并不是所有的事情，都可以做出精确的预测。 我们无法预测货币政策会在何时发生变化，股市会在何时止跌回升。我们无法精确预测住宅市场调整的深度究竟有多深，持续的时间究竟有多长。但这些并不是那么重要，我们并不需要对每件事情都作出精确预测后才能决定自己究竟应该做什么。不仅因为，我们无法预测的事情，其他人也无法预测；更重要的是，在这些不确定性的背后，依然存在足够多可以把握的事实和规律，足以让我们做出恰当的判断和选择。 我们能够判断，货币政策的变化、股市的趋势，与价格指数的走势密切相关。我们能够判断，通胀不可能在短期内马上结束，但也不可能一直持续下去；而作为先导指标的价格指数，始终是一个可以观测的数据。 我们能够判断，在一次通胀的全过程中，不动产价格的上升幅度很难低于物价指数。我们能够分析出，中国住宅过去、现在和未来的基本供求关系。因此能够判断，中国的不动产价格并没有长期深幅下跌的空间；也能够判断，调整是阶段性的，市场既不可能在短期内迅速回暖，但也不可能长期低迷。 我们能够判断，行业资金紧张的局面在数年内不会改变，资金取代土地成为未来住宅供应最大瓶颈的趋势在数年内不会改变。一方面，这将深刻影响短期和中期的未来住宅供应，决定了价格调整结束的最后期限。另一方面，这将带来土地市场的机会。 我们能够判断，万科可以非常安全地度过本次调整。在2007年行业普遍亢奋的氛围中，是我们率先提出“公司应更为重视经营的稳健性和财务的安全性”。从2004年开始，我们年末持有的规划中土地资源一直低于未来两年的开发量；在行业大型上市公司中，我们是2007年购地支出对销售额的比例最低的企业之一，是2008年上半年销售额对最近一年新增存货比例最高的企业之一。也就是说，当行业进入调整期时，我们是仓位最轻的大型上市企业之一。目前我们手持的现金，超过一年内应该偿付的借款总和。我们在资本市场多年积累的信用和运用多种融资渠道的经验，使得我们在获取资金支持上，拥有相当明显的优势。 我们能够判断，尽管当前我们在客户关系和公众舆论层面遭遇压力，但我们有机会进行修复，甚至我们能够将这种压力转化为自我完善的动力。当市场调整发生的时候，我们首先要体谅部分客户的心情。尽管我们相信，在不久的将来，市场的回暖将融化他们此刻的焦虑，但我们不能消极地等待这一天的到来。而万科的历史也早已告诉我们，这时候我们应该做、能够做的事情有很多。只要我们坚持不懈，积极、诚恳、友善地与客户沟通，努力改善我们的产品和服务品质，我们最终总能赢得绝大多数客户的认可；只要我们始终将客户当成最好的老师，坚守“在投诉中完美”的信念，这些投诉最终都将推动万科的进步。同样，在公共舆论的层面，我们可以相信，时间和事实最终能够证明一切；我们真正需要耿耿于怀的，不是当前的舆论对我们存在多少误解，而是我们还有哪些不足需要修正，还有哪些努力可以付出。 所以，我们不必以悲观的眼光来看待市场环境的变化，不必以悲观的心境来面对调整的到来。调整必然要经历一段时间，在这段时间里万科的增长可能会暂时减速，但对此我们需要更加冷静的长期视角。反思过度繁荣 万科是在2004年年底到2005年年初的时候，将2006~2008年设定为高速增长期。然而市场随后的爆发，超出了我们当时所能做出的构想。现在的调整其实并不可怕，它带来的可能是机会；但值得警惕的，可能恰好是之前短暂的过度繁荣。 因为，对于一个具体企业来说，市场的亢奋和调整，不可避免地将改变企业的心态和行为，并进而影响我们未来的表现甚至命运。 当行业处于牛市状态时，企业对专业能力的追求、发奋图强的斗志很容易出现松懈。当天上开始掉馅饼的时候，我们很容易荒废耕作的技巧，甚至可能失去辛勤耕作的动力。而当牛市结束的时候，并不是所有企业都能在瞬间恢复到最初的状态。 因此，我们需要对自己在牛市中的行为进行反思。当看上去任何房屋都可以顺利售出的时候，当房价上升使赚钱变得越来越“容易”的时候，我们是否还孜孜以求地执着于研究客户需求，不断改善产品、服务的品质，以提升我们的竞争能力？我们是否还一如既往地保持着对“街对面对手”的关注，是否还始终在密切跟踪业内的优秀同行，从他们身上不断挖掘值得我们学习的特长？我们是否做到了尽可能精打细算，最合理地分配成本、控制费用，以实现股东利益的最大化？我们是否还在竭尽全力分析市场、寻找最有效率的销售渠道和方式？我们在项目发展上，是否充分考虑到了市场可能的风险，以及尽可能地选择了最优质的土地？ 正如王石主席在不久前一次会议中指出的那样，我们应该感谢宏观调控，感谢这一次市场调整的到来。这其实是让我们冷静下来进行反思和自我完善的机会。如果我们抓住了它，则我们几乎也将毫无悬念地抓住接下来的其他机会。而如果我们漠视或错过了它，那在这一次的调整期中，我们很可能只是随波逐流，虽然安全却也无所作为；甚至可能在调整结束、新一轮行业发展大幕拉开的时候，我们反而无法追逐优秀同行的步伐。这是信任万科的股东和追求理想的万科人无法接受的结果。万科有在冬天脱颖而出的传统
尽管万科乃至中国住宅行业的历史还很短暂，但即使如此，本次调整也并非史无前例。 1993~1994年开始的那次行业低谷，其严峻性其实远远超过这一次的调整。事实上，万科正是通过那轮调整，才脱颖而出，奠定了自己在住宅行业的一席之地。与当时相比，目前市场的真实需求要坚实得多，万科积累的经验要丰富得多，万科的实力要强大得多。因此我们更没有理由夸大我们今天遇到的困难，没有理由不交出一份令投资者满意的答卷。 万科的同仁们，现在是至少最近几年以来，万科最需要你们奉献智慧的时候，也是最能体现你们才华的时候。曾经有一位赏识万科的老朋友说过，万科的“可怕之处”，在于“万科有一群思考的脑袋”，现在是体现万科这一特质的时候了。 我非常希望各位同事能够摒除一切顾虑，打破职位、专业的藩篱，用最挑剔的眼光，从内部寻找万科的不足。包括我在内的所有管理层成员，也随时期待和欢迎各位以任何你们方便的形式，向我们传递你们的声音，传递你们思考的结果。 历史已经反复证明，没有任何伟大企业的道路是一帆风顺的。每一个伟大企业，在其成长的历程中，都曾经遭遇过挫折，甚至出现过失误。而它们之所以能够成为伟大企业，很大程度上正是因为它们从不因挫折而气馁，从不害怕直面自身的不足；它们将挫折作为激发斗志的契机，将失误作为自我完善的教材，从而使每一次的挫折甚至失误变成了一种财富。
