爱华网城市规划需要政府和市场相结合。《中国工业地产》：随着珠三角产业升级的推进，各城市的规划、定位都在重新部署，怎么才能做好城市规划？李灵犀：一个城市要发展得好，取决于两个因素：一是政府有一个前瞻的战略、规划，二是战略规划下面怎样利用资源，并导向性地和市场合作。可以这样说，市场的行为和企业的行aihuau.com为是在政府规划整体规划下的两个微观行为，这种微观的行为对于整个战略规划的实现至关重要。 但相对来说，以前的城市规划往往是政府来主导，做一张规划图可能就开始了基础设施投入、吸引招商等等。其实我们也越来越发现，本身一个城市它能够发展起来，规划是一个方面，而政府规划与市场这两块的结合才是更加重要的。其实像北京对于市场化的一些运作和相关的规章制度已经出台了，虽然许多城市还没有这样做，但其实也有多企业已经开始了这方面的操作。
《中国工业地产》：那么在城市规划中，政府的战略和企业（市场）的行为有哪些差异，怎么去协调？李灵犀：在城市规划中，政府的战略规划和企业的市场化运作，两者的诉求点不同。政府注重的是城市的长远发展，而企业注重的是投资回报率。所以两者需要协调好，政府在保证综合效益的同时需要市场化操作，企业在实现自己经营效益同时，一定程度的考虑社会效益。而要做到这点，就需要第三方加入进来推动，像我们这样的顾问公司做的就是在政府和企业中间搭桥牵线。当然我们必须要有城市规划的专业的背景和技术，才能同时帮到政府和企业，去协调双方利益，促成双方的持续合作。政府考虑的是长远利益，而企业更考虑短期限的效益，如果我们偏重任何一方，都可能再次造成社会资源的浪费。《中国工业地产》：目前珠三角各城市的规划定位存在什么问题？李灵犀：其实现在珠三角各城市的规划定位同质化现象都是十分严重，在操作过程中，不免出现一些矛盾。从产业转移园区的建设中就能看出。一般来说产业转移园区是由政府来主导的，比如说某城市对口佛山，某城市对口顺德，某城市对口东莞，那么双方政府就签定合作协议。现在产业转移园很多都是由一些有政府背景的企业或者投资商会来牵头，通过他们收集一些市场力量来参与。我们比较担心的是，包括产业转移，地方政府一直以来都是土地、税收等方面的优惠政策去吸引对方，那么周边的城市，包括泛珠三角的城市，甚至西南地区的城市，他们也会一窝蜂这样操作，这样一来，就出现大家都用土地、税收来争取投资者。毕竟市场资源的分配是有限的，我们担心一拨风起来。会不会像二十年前的经济开发区建设那样一发不可收拾。产业园规划应是产业先行而非概念先行。《中国工业地产》：现在各地都在建设产业园，也出现了许多五花八门的概念，有人说产业园就是在玩概念，你怎么看？李灵犀：一个产业的发展，至少经历了10年的积淀，才能把产业经济效益和社会效益结合起来。其实我们都能看到开发区经过整顿之后，剩下来的还有多少，真正发展起来的又有多少。我想在城市规划中都要去注意的。无论是政府主导的产业园还是由主体企业主导的，都应该思考一下这个地方到底有什么优势资源和产业基础。比如说我们公司在西部地区那边做医药产业园区，我们就会去分析到底选择的产业具有可依托的产业资源和基础条件，然后通过对产业和行业的分析，选择产业价值链的哪些环节来做。并且在不同级别的城市做产业园，其产业能级也有很大差异。 并非所有的城市做产业园都要五脏俱全，从链头做到链尾，研发、生产、营销样样俱全。如我们在西部地区的一个三线城市做产业园，考虑到其城市的辐射能力和地方产业的特点，我们就专注于在以原材料为主的加工、深加工、技术研发、市场营销等环节做专项研究。现在很多产业园概念满天飞，如产业转移园、总部基地、研发中心、创新中心等等。但我们有没有想过，这些产业要发展需要依托怎样的资源条件，以及对人才聚集的要求和产业配套的需求，而这次条件绝非一个概念就能在短时间内吸引聚集和产生的。《中国工业地产》：你觉得珠三角的产业园规划与其他地区有什么不同？深圳没有纺织工业基础，但华南城的纺织服装原辅料交易却做得红红火火，这与您说的产业园建设产业先行是否矛盾呢？李灵犀：跟长三角，环渤海地区不一样的是，珠三角当初主要还是靠三来一补发展起来的，它的产业，本来就属于国际制造业产业链条中的一环。经过二十几年的发展，一些零部件的制作，人员等等一些配套设施，都是在这个产业链上去做的。我们在跟一些人打交道中，他们也说到深圳的华南城。其实华南城深圳可以做，主要依托的是深圳中心城市的价值以及整个珠三角的制造企业，其次它有香港五大财团支持着。说产业先行，并不是当地一定要有这个产业基础，有产业沉淀和可依托的腹地产业资源当然最好不过。产业升级、转移，既是企业之间的竞争，也是政府之间的博弈。《中国工业地产》：目前国内的产业转移应该说还处在一个比较低的层面，主要是因为什么？对于产业转移，你有些什么建议？李灵犀：国内的产业转移确实存在不少问题。珠三角城市，不论东莞还是中山，这些地方本身聚集着产业，一但转移，他要先转移哪一部分？因为这些企业本身的技术、相关的配套设备已经在这里了，它转移的时候，需要考虑是整个搬出去，还是只做其中某一块。说到产业转移，我们看到一些省级的经济开发区，他们不是先把配套做起来，吸引投资者过来，而是先有投资项目，路和基础设施就跟着这个厂的建立而去开通，主要是靠土地上的一些优惠政策去投资。而对于产业转移园，它也面临一个招商的问题，主要原因一个是本身没有想清楚要做哪一块产业，另外，企业入园还有一个时间效益的考虑，但可能在这个时候大家都已经等不起了，而地方政府又没有跟进，也没有财政去投入建设，这样就会恶性循环，并演变成新一级的土地浪费。所以在珠三角地区，产业转移必须思考清楚先做哪一个环节，先打好产业基础。《中国工业地产》：低端产业转移出去，就真的能挪出地方发展高端产业么？应该怎样操作？李灵犀：其实现在的产业转移都在说“腾龙换鸟”，腾出地方给更好的企业发展，但并不是说你腾出地方就有机会去吸引更高层次的产业过来，重点是你依托什么去做，你的外部条件是什么，你自身有哪些基础。比如，我们在佛山帮海天酱油做旧厂房再建的项目，那我们就要充分综合评估海天的行业领头性、政府的推动力以及市场的操作性的要素作出针对性的行业选择、产业功能配置和物业载体的开发。还有我们帮广州白云区做一个政府主导型玩具厂改造的项目，就要充分依托当地民科园原有的产业聚集以及发展轨迹，与之配合承接，实现逐步提升。那么对于一个城市来讲，大家都想聚集更多的市场资源在自己的地盘上，也会面临市场上企业之间在竞争，政府之间也在搏弈。根据我司的经验，我认为要实现产业升级，一定是个逐步实现，一点带面，集中力量以龙头企业自我更新升级，原有产业园自我更新升级来带动整个城市的产业升级，市场与政府资源阶段性整合，集中配置，才能实现产业升级发展的良性循环。
