突然发现,中国的大部分工业地产项目,都没有正规化、系统化的运营。无论在定位、策划、品牌包装方面,还是在营销、招商、传播方面,工业地产离商住地产的运营水平都还有相当一段差距。这两个月几乎跑遍了珠三角和全国一半的省份,实地考察并研究了几十个工业地产项目。无论是政府主导的,开发商主导的,还是企业主导的,通通有一个毛病:不懂得运营。他们的操作模式大致用八个字可以概括:划地立项,全力招商。其它的则全部被忽略了。广西有一个项目,是一个房地产开发商延伸过来做的。老板年轻有为,激情且有魄力,以迅雷不及掩耳之势拍地、规划、并建起了几万平米的厂房。现在厂房建起来了,几亿资金扔进去了,才发现大堆的问题接踵而来,才发现工业地产与房地产是有天壤之别的。要说这个项目本身确实是个不错的项目,但当我看着那一堆成熟的厂房和周围荒寂的环境时,还是忍不住无奈地苦笑。这个项目的核心问题就出在不懂得系统地运营,其它各方面都还好,所以最终还是决定接下这个项目。

aihuau.com没有产业定位、没有土地开发经营策略、没有科学的建筑功能配置、没有完善的软件服务配套、没有对目标客户的分析与跟踪、没有包装与品牌策略、没有系统的推广与传播、没有招商营销策略……什么都没有。而这些,就是运营。没有运营,招商基本就只能是个梦。经常会有人跑过来跟我们讲:“我那里有一块地,你们帮我们招商吧!”并且许诺招商成功之后分给我们多少利益。甚至有许多工业园招了一批人成天在外面就干这件事——代理招商,以为重赏之下必有勇夫。事实上,这种代理招商的方式只有在产业环境十分成熟、园区物业十分成熟的条件下才适用。可怜许多工业园区,跟招商中介签了几十份代理协议,差旅公关费花了几百万,到头来却一个商也招不到。中国工业地产市场不成熟,并不意味着是卖方市场。事实上,中国的工业物业已经严重过剩,昊信联行统计出来的空置工业物业面积已相当惊人。这是一个还未成熟却已进入白热化竞争的市场。任何一个工业地产项目都不是香饽饽,企业可选择的空间太大了,凭什么就要选择你?能让招商机构更快更多挣到钱的更好的项目大把,凭什么要重视你的项目?知道为什么签了那么多代理协议却招不到商吗?因为你的项目太差,企业不接受,代理招商机构根本无利可图,不是他们不想赚钱。在沿海产业发达地区,也有招不到商的工业地产项目,同样,在条件较差的内地,也有招商非常成功的项目。所以说,并没有“绝对”“差”的项目。造成项目“差” 这的根源,就在于有没有导入规范化、系统化的运营。我在上一期发表过“新的使命”一文,要想适应工业地产发展的新形式,要想在激烈的竞争中取胜,工业地产开发只有一条出路:开始运营!