爱华网突然发现，中国的大部分工业地产项目，都没有正规化、系统化的运营。无论在定位、策划、品牌包装方面，还是在营销、招商、传播方面，工业地产离商住地产的运营水平都还有相当一段差距。这两个月几乎跑遍了珠三角和全国一半的省份，实地考察并研究了几十个工业地产项目。无论是政府主导的，开发商主导的，还是企业主导的，通通有一个毛病：不懂得运营。他们的操作模式大致用八个字可以概括：划地立项，全力招商。其它的则全部被忽略了。广西有一个项目，是一个房地产开发商延伸过来做的。老板年轻有为，激情且有魄力，以迅雷不及掩耳之势拍地、规划、并建起了几万平米的厂房。现在厂房建起来了，几亿资金扔进去了，才发现大堆的问题接踵而来，才发现工业地产与房地产是有天壤之别的。要说这个项目本身确实是个不错的项目，但当我看着那一堆成熟的厂房和周围荒寂的环境时，还是忍不住无奈地苦笑。这个项目的核心问题就出在不懂得系统地运营，其它各方面都还好，所以最终还是决定接下这个项目。
aihuau.com没有产业定位、没有土地开发经营策略、没有科学的建筑功能配置、没有完善的软件服务配套、没有对目标客户的分析与跟踪、没有包装与品牌策略、没有系统的推广与传播、没有招商营销策略……什么都没有。而这些，就是运营。没有运营，招商基本就只能是个梦。经常会有人跑过来跟我们讲：“我那里有一块地，你们帮我们招商吧！”并且许诺招商成功之后分给我们多少利益。甚至有许多工业园招了一批人成天在外面就干这件事——代理招商，以为重赏之下必有勇夫。事实上，这种代理招商的方式只有在产业环境十分成熟、园区物业十分成熟的条件下才适用。可怜许多工业园区，跟招商中介签了几十份代理协议，差旅公关费花了几百万，到头来却一个商也招不到。中国工业地产市场不成熟，并不意味着是卖方市场。事实上，中国的工业物业已经严重过剩，昊信联行统计出来的空置工业物业面积已相当惊人。这是一个还未成熟却已进入白热化竞争的市场。任何一个工业地产项目都不是香饽饽，企业可选择的空间太大了，凭什么就要选择你？能让招商机构更快更多挣到钱的更好的项目大把，凭什么要重视你的项目？知道为什么签了那么多代理协议却招不到商吗？因为你的项目太差，企业不接受，代理招商机构根本无利可图，不是他们不想赚钱。在沿海产业发达地区，也有招不到商的工业地产项目，同样，在条件较差的内地，也有招商非常成功的项目。所以说，并没有“绝对”“差”的项目。造成项目“差” 这的根源，就在于有没有导入规范化、系统化的运营。我在上一期发表过“新的使命”一文，要想适应工业地产发展的新形式，要想在激烈的竞争中取胜，工业地产开发只有一条出路：开始运营！
