爱华网编者按：2007年，王石在自己的博客上发表言论，“房价飙升，富人难辞其咎，中国20%的富人大量购置房产是推高房价的重要原因。”他认为，“为什么房子卖给了富人？这其实是一个伪问题。不是因为房价太高，只有富人能买得起，所以房子都卖给了富人；恰好相反，正是因为大部分房子被富人买走，所以房价才高。”王石坦言，现在的情况是，中低收入家庭住房困难，而富人不仅买得起大房子，还能购房投资——缺少投资渠道是大量资金涌入地产投资市场的原因之一。2007年12月23日他在《可怜天下“夹心层”》的博文中解读《东方早报》内容：不尴不尬的中产阶层。指出：以家庭为“宗教”的中国人，中产阶层在家族承担不断救济以血缘为纽带的底层社会。中产阶层不仅是先进文明的推动者，也是底层社会的救济者。为社会承担责任却发现自己不得不同富人在一个起跑线上向政府缴纳更多的税赋。高房价带来的负面冲击：1）买不起房又享受不到廉租房；2）为解决居住问题，不得不放逐其他方面的生活权利，变成了所谓“夹心层”。他同时称：“中国政府开始认真建立低收入阶层的住宅保障体系。值得欣慰！”1中国内地房价走势正处在一个拐点上，但不是房价从上涨到下跌的拐点，更不是从大涨到大跌的拐点，而是从快速上涨到理性调整的拐点。中国东西南北中，幅员辽阔，各地区所处的房市周期不同，调整的幅度也不同，深圳一个地区紧邻的两个城市表现得也不尽相同，不能一概而论。万科将在2009年形成住宅产业化的规模制造能力上发力，届时市场还在盘整的话，万科的竞争优势将更加彰显！在2006年6月初，万科的一份报告中提出了预警——2006年四季度到2007年一季度，主要城市的房价可能出现较大幅度上涨。aihuau.com导致这一上涨的原因有二：一、结构性的原因，市场对大户型住房未来供应减少的预期非常明确，导致对大户型住房的竞买，推高该部分房价，而当时市场供应以大户型为主，因此整体统计数字将出现上涨。二、阶段性的原因，90/70政策出台后有一个规划调整期，2006年6月到9月，大部分城市都延缓甚至停止了住房开工许可，对应在2006年10月到2007年3月之间出现一个暂时性的断档期，加上我国二手房交易不活跃，价格对一手房供应量高度敏感，因而将出现一个阶段性的房价上涨。但是随着小户型住房的较大规模上市，以上两个因素到2008年年中将基本消除。2006年四季度到2007年一、二季度的房价上涨，是可以找到真实原因的。但2007年二季度之后，房价继续以较高速度上涨，则带有一定过热因素。原因在于市场的参与者，无论是供应商还是购房者，都没有充分认识到以上因素的阶段性、暂时性，而产生了过高的上涨预期。因此不仅房价继续上涨，地价上涨更快，部分城市在土地拍卖市场出现“面粉比面包贵”的情况。万科管理层认为这种趋势是不可能长期持续下去的。2既然房价、地价的快速上涨不可持续，那么在本轮快速上涨阶段之后，市场必然需要一个调整阶段。另一方面，住房按揭政策的出台，对市场预期也产生了比较明显的降温作用。在这些因素的作用下，部分城市的房价已经开始调整，另一些城市的供应量也已经发生调整。万科认为，这是市场回归理性的表现，长期来看，有利于行业的健康发展。近期万科在广州等城市部分楼盘的价格，与开盘前周边同类楼盘标价相比，确实低出10％左右。考虑到之前市场存在一定过热因素，万科认为这个定价是合理的，这也符合万科快速开发、快速销售的高周转策略。从市场的反应来看，这些楼盘基本上在开盘当天全部销售完毕，甚至出现了较大规模的排队现象，这说明只要价格合理，购买力支撑还是坚实的，我们相信房价不会出现大起大落。因为，从长期来看，未来我国城市人口密度继续上升、家庭规模继续缩小是必然趋势，居民财富水平提高是必然趋势，而土地供应趋紧也是必然趋势。从国际经验来看，未来房价以略低于居民收入的速度增长是完全正常的，甚至单价以略高于居民收入的速度增长也是常见的情况。人口研究结果显示，2000年－2020年，我国城镇人口将净增3.6亿，城市家庭将增加1.3亿户以上，其中93％为新迁入人口，按户均80平方米计算，需要新增住宅在100亿平方米以上。此外我国人口迁移明显呈现朝向沿海发达地区的特点，目前省际迁移人口中，2/3迁入北京、上海、江苏、浙江、福建、广东等6省市。由此可见，我国未来城市住房的供求矛盾依然尖锐，而沿海发达地区尤其显著。万科的一个基本判断，未来十年内中国住宅行业仍然具有相当大的发展潜力。一方面中国正处于人类有史以来最快的城市化进程中，预计从2005年到2015年，全国的城镇将增加一亿人口，而且中国家庭的规模不断缩小，由此新增的6000到7000多万户家庭需要住房。另一方面，中国是全球经济最具活力的国家之一，受惠于特殊的人口结构所带来的经济红利，家庭财富的积累将为住房市场的需求提供支撑。从这个意义上说，对于世界最大的住宅市场的中国来说，具备竞争力的企业，市场孕育的机会是巨大、长期的。问题是，你做好战略市场定位和技术能力的准备了吗？这一过程中，中国的房地产行业将经历全面而深刻的变化。从制度环境上看，不断深入的宏观调控将促进行业秩序的进一步规范；从居住模式上看，住房保障日益得到重视，未来将会出现廉租房、公共租赁住房、经济适用房以及商品住房（包括限价商品房）多元并存的局面；从产品结构上看，中小套型的住宅供应比例将大幅度提高，购房者将更关注居住品质，精品中小户型将成为未来市场决胜的关键；从生产方式上看，行业将由手工作坊式的传统建造方式转变为技术含量更高的工业化生产方式，产品质量和施工效率将获得提高；从商业模式上看，行业资源将进一步得到整合，市场可能会出现大型综合开发商、专业制造企业、金融企业和配套服务企业并存的局面，分工将更加精细化和专业化。3中国目前处在一个特殊的发展阶段，历史经验表明，对于处在经济起步和高速现代化、城市化过程中的日本所经历的房地产长期景气值得借鉴。 从日本上世纪后半叶的住房市场表现可以看出，从50年代中期到90年代初，尽管市场增长速度存在波动，但整体向上的趋势从未发生改变，日本地价从1955年到1992年持续上涨37年，仅1975年出现小幅下挫。中国房地产市场目前正处于高速经济发展和城市化的背景下，与日本在上世纪60年代相似。中国目前的城市化率仅有43%左右，未来至少还有20%的提升空间，由于城市化和家庭小型化带来的城市新增家庭将超过6000万户。此外，中国处于以劳动适龄人口为主的时期，目前抚养负担比重约40%，低于日本在上世纪达到的最低水平。这一人口红利至少可以延续到2020年后，在年轻人口不断迁入的沿海城市则可以延续得更为长久。因此，可以预见的是，在相当长一段时间内，中国住房市场有望持续繁荣。从供求关系上看，未来商品住宅供应量难以满足居民需要。从新增土地供应角度看，2006年大部分城市都未能完成供地计划，而随着城市拆迁难度的不断上升，未来土地供应的能力更加不容乐观。而从存量土地利用角度看，2004年－2006年期间，存量土地处于较快的消化状态，这与开发企业充分运用预售款的融资功能、提高了自有资金的运用效率有很大关系；而随着预售融资功能的不断弱化，未来存量土地的利用能力将遭遇严峻挑战。测算表明，如果全国均采用竣工前对预售款进行全面监管的制度，房屋的供应能力将下降30％左右。在这一背景下，市场未来的主要矛盾仍是供应不足，并不存在重大调整风险。从政策调控角度看，未来商品住房市场的制度环境将更加明晰、稳定。2007年8月，国务院发布了《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（24号文件），将解决城市低收入家庭的住房问题确定为调控政策的主要目标。24号文件是我国未来住房政策的纲领性文件，进一步明确了市场和政府在住房问题中各自的定位和职能。房地产市场有望获得一个更为稳定、健康的发展环境。综上所述，未来相当长一段时间内，中国房地产市场尤其住房市场，仍处在显著的向上趋势中。4《经济半小时》栏目访谈进行到最后时，主持人问“对购房者有什么建议？”类似的询问在平时也会被问及。两年前我的回答是：选择首期开盘第一时间买，在交付使用两年后再居住，理由：首期开盘购买有价格优惠，选择余地大，两年以后再住是避开小区叮叮的装修期；现在的回答则是：急什么，三四年再买不迟，理由：房价疯涨，购房者处于焦虑状态急于购买，助长房价上升。这种回答，会被反问：“如你建议，你不担心万科的房子卖不出去吗？”我的回答：“我不担心消费者不买房子，只担心消费者不住房子，住到大街上、树杈上，那样的话，发展商就要改行啦。只要城市化继续，大量人口移入城市，就得居住，就得租房，只要租房就会有投资者购房。”这是在摇号抽签才能买房子的非理性状态下，老王“三四年之后购房”的建议。至于说三四年之后买不起房子的担心是大可不必的，因为如果中层阶级买不起房子，市场就到调整期了。长期来看房价过快上涨无人受益，即使房地产开发企业也不例外。另一方面，居民购房困难将导致行业和社会的关系紧张，不利于房地产企业的经营和发展。因此，万科拥护和响应为抑制房价的调控政策，在目前中国市场机制不成熟的状态下，调控有利于市场理性回归，有利于行业健康成长。而在实际经营活动中，万科也做了一些探索和努力，力争在保障投资者权益的同时，尽可能选择社会效益最好的经营策略。 “囤地”一词对行业来说就是“土地储备”，是个中性词，没有贬义，就像火力发电厂储煤一样，是必需的，储多少同经营风格和财力有关，同经营道德没有关，亚洲国家的房地产公司普遍在乎土地储备的多少。万科是个例外，以土地储备（或规划中项目）不超过三年为限。至于2006年～2007年出现的捂盘现象，万科是坚决反对的。目前万科主流产品从项目获取到开始销售所需的时间仅为9-12个月，基本已经达到了传统施工技术下的最高速度。预计，到2009年，随着工厂化技术在万科项目中的全面应用，这一速度将至少提高30%。，快速开发的利润率可能低一点，但是资产回报率却更高。从2004年起，万科的项目资源都小于未来两年的开工量，项目资源与未来两年开工量之比不断下降。2007年9月底，万科的权益项目储备为1653万平方米，而万科2008年的开工量将超过1000万平方米。万科一直坚持快速销售的经营策略，2007年前三季度销售量已经达到441万平方米，销售金额达到368亿，既实现了自身的良好业绩，也为增加市场供应作出了一定贡献。实践证明，通过快速周转，像万科这样不囤地、不捂盘的住宅企业，可以实现更高的资产回报率，而且并不会影响公司的未来成长。万科最近几年来获取的土地，一半以上是盘活存量土地。通过与南都、朝开、恒大、杭钢等合作伙伴的战略合作，万科累计激活的存量项目资源超过1000万平方米。万科的周转率现在比行业平均水平差不多高一倍，也就是说，把土地变成房子的速度，比平均水平要快得多。因此，这些土地都会尽快变成房屋，并供应给市场。
5早在1997年万科明确提出：中小户型是未来住房趋势，2001年万科开始重点研究小户型住宅。 2006年90/70政策的出台很突然，但万科很快制定了对应方案。十天内，万科在苏州、武汉和厦门分别举牌拍得项目，是全国第一个积极响应国家政策的。万科在杭州开发建设了全国第一个90/70项目；在上海市政府首先推出的三个90/70项目中，万科承担其中两个项目的开发。目前仅广州一地，万科就有10个楼盘严格执行90/70政策，部分楼盘中90平方米以下户型比例达到100%。面对2007年二季度以来各主要城市地价大幅度上涨的局面，万科在中期报告中明确指出：“万科从不会因为市场的亢奋而转向激进，将在市场的变化前保持冷静，坚持万科对行业趋势的一贯判断，坚持万科既定的发展策略，更为重视成长的质量和财务的稳健性。在项目资源问题上，万科一贯的观点为，公司拥有的项目资源应以足够保障公司的持续经营和增长为尺度；为防止占压资金、降低周转效率，万科不主张过多的项目资源保有量。目前万科拥有的规划中项目资源，略低于未来两年开工量，考虑到地价水平中含有较多的预期因素，万科认为当前的项目资源保有量是更恰当的。万科具有在短期内进一步扩充项目资源的能力，但管理层认为，我们可以选择更合理的时机、以更有利的方式来体现这一能力。”万科的这一策略在2007年得到有效的贯彻和落实。只有住宅市场回归理性，消费者能负担起栖息场所的费用，行业才能健康发展。进入2008年，万科提供的精装修住宅将超过80％；产业化住宅开工面积将超过100万平方米。“大道当然、精细致远”是万科集团2007年的经营主题口号。我很喜欢这句话。迎来了2008年，引用这句主题词与同行、合作伙伴、万科股民、业主、员工、社会各界的朋友共勉！相关阅读：冯仑：地产商三年后将被迫卖儿卖女 冯仑：从现在说紧的时候恰好是我们日子最好过的时候。从房地产讲，我个人预见在未来3-5年里，房地产6万家公司(如果按照台湾的经验)，未来大概应该有3000-5000家公司可以活下去，剩下的都会转型或者退出这个行业。三年前，政府总是认为，房价过高是地产商把房价抬起来的。最近三年政府开始明白，解决住宅房价过高，最重要的是中央政府和地方政府共同的责任。经过博弈，现在基本上达成了政策的走向，70%的城市资源和财政的资源，会集中在保障性住宅这方面，而30%留给市场。三年后当市场就剩下30%的问题时，多数企业将被迫卖儿卖女。这是一个非常残酷的现实。任志强：坚决反对拐点论 万科房子降30%没法信任志强：拐点的标准是什么？我不知道拐点的标准是什么，肯定要说个拐点，因为最近我们国准办出了一个标准，就是馒头标准，馒头都出了标准，拐点不也得出个标准，馒头要加了枣就不是馒头了，拐点也得先出个标准，拐点的标准是什么？所有买房的人都在说，现在还买不起，再跌跌我就买得起了，等到你还没买得起的时候，又上去了，怎么叫做拐点呢，拐了半天你不是还买不起嘛。这个说法有个问题。目前的情况是什么呢，发改委刚公布36个城市有升有降，整体是上升的，全国的房价还在上升，不能说没升吧，95度没变成80度，95度变成99度了，虽然没有在涨得更高一些，和上个月比的话，环比只上涨了0.5%，但是总体来说还是涨的，怎么能说是拐点呢。有人说冯仑在杭州买了一块地，只在底价上加了40万元，李明买了一块地，据说也只加了几十万元就把地拿走了，过去说这些都是天价的地，广州也是5块地流拍了，4块地竞拍了，地已经拿走了，前一段时间的土地天价频频出现，确实是一个大的反差，所以说出现拐点了，我看不是，是开发商的钱不够，钱都扔在地里了，只是现金流和土地供求关系的反映，最后土地不是卖了吗？开发商还是有信心，开发商要是没有信心，一块地都不买。非得说拐点，有毛病啊这是。我不认为拐点对于老百姓和社会有影响，你们说下跌是拐点，一定不会增加社会财富，而我们真正的任务是什么，我们创造财富和增加社会财富，要不怎么翻一番，所以拐点也不会让社会进步，一定不会让社会进步，拐点同样不会让低收入家庭买得起房，你们看日本拐了十年，拐哪去了？低收入家庭该买不起还是买不起，你以为会跌到让你们买得起房子了？还不是那么回事。
