![中国工业地产网 外资鏖战中国工业地产(2)](http://img.aihuau.com/images/a/0602020606/020607532159607188.jpeg)
利润驱动,鏖战中国“稳定可观的投资回报率,较低的风险,强大的市场需求都是外资陆续投资中国工业地产的原因。”上海社科院学者陈则明一语道破。任何投资的终端目的都是利益使然,工业地产投资自然不例外。工业地产投资回报率一般在8%——10%,最高可达15%以上,加之工业物业的租期一般比较长,回报较稳定,比起房地产投资的暴利,工业地产投资显得更为理性。市场仍供不应求 相比国内房地产行业泡沫堆积,工业地产市场目前仍处于供不应求状态,光看国内厂房、工业园的建设状况就可见一斑。尤其是物流仓储设施和优质园区近来特别抢手。高力国际日前发布的年终回顾报告中称,2007年上海主要工业区空置率探至历史低值,达2.4%。不过华南地区的工业物业空置率呈上升趋势,大概与产业转移和企业外迁关系不小。aihuau.com由上图可见,上海的工业物业空置率是国内最低的,尤其是写字楼,空置率达到1.6%的低值。上海历来就是外资青睐之地,这有赖于其得天独厚的海陆空港口优势。对于为什么首选在上海投资,不少外资企业都这样说:“上海的经济基础牢固、环境较成熟、产业链和相关配套设施都是吸引我们的因素。”外资的中国总部大多在上海设立,大抵也是出于这般考虑。投资回报稳定 外资席卷而至,看中的是工业地产稳定而不菲的投资回报率。据有关数据显示,中国工业地产在以年均15%的速度发展,相比上海,华北地区的工业地产由于起步较晚,物业售价尚未完全体现本身价值和发展潜力,因此在未来几年内,其投资回报率还会上涨;而上海地区未来几年开发总量或出现供过于求状况,因此工业地产利润空间增长有限,但也能保持在8个百分点的回报率。由于工业地产本身讲求“规模效应”,工业地产规模大,动辄几千亩,如果采取租赁形式,少则十多年,多则20年以上才能产生利润。以“龙腾工业城”为例,土地按10万元每亩计算,以每平方米每月15元出租,一般工业园区的容积率为0.4—0.5,按每亩建500平方米算,每月出租费为7500元,每年就是9万元,收回成本需要11年以上。工业地产投资的回报周期拉得很长,这也不是一般企业可以承担的。乘产业转移之风 外资掘金中国工业地产,并发展迅速,除了雄厚的资本和高超的经营管理技巧,当然不得不提其所搭乘的“顺风车”——国际产业转移和经济全球化。在工业革命时期,英国曾经号称“世界工厂”,后来转至日本,之后是亚洲四小龙,虽然对于中国是否够得上“世界工厂”之名尚存争议,但不得不承认,新一轮的国际产业转移,将中国推到了世人瞩目的焦点位置,外资陆续进入中国,或以跨国公司行事,或设立“生产车间”,据有关数据显示,近十年外资以年均10%以上的速度投资中国。