爱华网工业地产正逐步从土地运作转向资本运做，这是2007年工业地产市场发出的很明显的信号，而且这种趋势正在加强。别了，土地时代经过了2007年，工业地产依靠廉价土地进行市场运作的时代基本结束了。aihuau.com从2003年起，国家就开始清理工业园区，严控工业用地，各类违归工业园区数量骤减。2005年3月，国务院办公厅转发商务部《关于促进国家级经济技术开发区进一步提高发展水平的若干意见》。规定工业用地不得擅自改变土地用途，不得用于大规模的商业零售，不得用于房地产开发。这就赌住了那些廉价拿到工业用地然后做商业和住宅用途的开发商的土地运作之路。2006年底，国土资源部公布《全国工业用地出让最低价标准》，工业用地出让最低价标准总共为15个等级，不同土地等别的最低价标准不同，最高等别（一等）相对应的最低价标准（840 元/平方米）是最低等别（十五等，60 元/平方米）的14倍。零地价或廉价拿地投资运作工业地产的方式从法律上宣告结束。2007年1月，国土资源部为落实《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》精神，将建设用地审批权统一从地方收归到省级政府。2007年11月1日起国土部将工业用地正式纳入招拍挂范围，彻底终结了工业用地协议出让的时代。同时加大对闲置土地的打击力度，在全国各地开展打击“以租代征”违法行为。一大批闲置土地被收回，大量的以租代征，未批先建的工业地产项目落马。进入2008年，且不说市场如何，光是国家政策围追堵截，已经让靠廉价土地投资运作的模式没有了任何生存的机会。REITs引领潮流外资的进入，正式开始了中国工业地产的资本运做之路。普洛斯自2003年进入中国，便一路疯狂收购。截止目前，普洛斯已在长三角、珠三角和环渤海湾等十几个城市收购和开发了50余个物流园。腾飞1994年进入中国，从首个项目苏州工业园开始，不断投资，同时也收购不断，先后把上海海洋大厦、南京“江苏软件园创造中心”等吞下。2005年8月，盛阳地产基金与欧洲某工业地产巨头结为战略合作伙伴，并在香港签署了共同成立UREF联合地产基金的意向协议。UREF联合地产基金投资目标为中国内地工业地产。2005年12月28日,在孟晓苏牵头发起下，中房、中弘、天津永泰红勘、泰达集团、青鸟集团等10余家企业共同成立了天津领锐资产管理公司，注册资金为8.5亿元。领锐资产管理公司定位于以资产证券化为主营业务的管理公司,旗下设开放式基金，专注于与投资工业地产。“我们设立的工业园区投资基金，已在6个城市投资。”领锐基金被视为中国工业地产REITs路径之一。2007年8月，腾飞集团宣布成立总值高达70亿人民币的两大中国地产基金。其中腾飞中国工业园/产业园基金将投资总值预计为6亿新币（约30亿元）的工业园以及产业园项目。高纬物业（上海）研究顾问部董事刘渊亭指出，在沪的世界500强制造型企业离开原有商务圈搬迁至近郊工业园的趋势，让海外基金对上海工业地产项目格外看好。中外地产巨头涌入工业地产，各自打算不尽相同。对于国内企业而言，看中的可能是拿地的低成本和今后转变为其他商业用地的增值潜力。而外资最为看重的则是其稳定的投资回报。虽然现在国内的REITs依旧处在“冰冻”期，产业基金法等政策尚未出台。但提前在中国布局，打时间差也不失为一种谋略。仲量联行分析师分析，工业地产购入的成本低，见效自然快。如果一个外商拿1000万美元来华投资，花4000万元人民币购买100亩土地，另外4000万元做仓储物流中心。一年以后就能出租，每年有10%的稳定租金收益率。根据仲量联行的测算，5年以后将它卖出去，再加上之前的收益，总回报率能达到50%。也就是说，只要在地块选择方面不出现大的纰漏，在5年间让1000万美元变成1.2亿元人民币是一个很保守的估计。仲量联行、世邦魏理仕和戴德梁行等机构的研究动向也表明，一直关注中国国内工业地产市场的海外投资机构，均开始跃跃欲试。园区下一站，张江高科截至2006年年底，张江园区累计吸引外商投资额达94.36亿美元，注册企业4862家，其中大多数为面向高科技领域的企业。张江高科的物业规模以每年25％的速度扩张，土地价值和租金水平年增速在8％以上。张江高科绝对是值得中国工业、产业园区深入思考和学习的案例，也是这些园区奋斗的目标和方向。然而令中国其它园区望尘莫及的还不是工业园运作，而是张江高科高超的资本运作模式。
在吸引大量高科技企业入驻，形成以集成电路、软件、生物制药、创意产业等为代表的集群经济后，张江高科又开始投资参股到园区内的企业，不但支持了园区内的企业发展，也从这些高科技企业的上市中获得丰厚的回报。 以盛大、九城为依托，张江先后建立了上海张江创新学院的多座分院，不但设有软件与信息技术分院，而且还设立了文化创意分院，并专门创办了1.2亿元的文化科技创意产业发展专项资金。另外，张江高科还吸引了各类投资机构58家，直接掌控的投资基金就有近100亿元人民币，间接金额达200亿元。为了帮助创业型企业找到资金，张江园区还会定期举办投资见面会，在投资者和中小企业之间牵线搭桥。公司高科技投资模式转变的实质在于资金管理模式和内部治理制度的转变，能够最好地将资金、专业管理能力与张江高科园区丰富的企业资源相结合，迸发出极大的潜力。公司参股的中芯国际目前实现了3G标准芯片的国内自主设计和加工，作为前景广阔的3G概念，盈利预期十分看好。张江高科承诺，每年拿出3-4亿资金投资高科技企业，这些企业在张江园区已经培育了4-5年，许多公司都计划IPO上市，张江高科可以作为其股东，与这些企业共同上市。张江园区目前有5000家企业，每年产生100家接近上市条件的企业，公司从这些企业中挑选20家进行投资，其中有50％的企业可以在不同的资本市场上市。最近张江高科成功投资了万德资讯，作为万德资讯上市前的最后一个投资者，张江高科持有其9％股权。另外嘉事堂药业的上市进程也在加速，张江高科即将迎来收获的季节。
