爱华网2007年是中国工业地产走向成熟的关键一年，同时很多新的问题和特点也开始出现。各大媒体都报道说中国工业地产形式一片大好，事实是否真的如此？步入2008，中国工业地产的前景究竟如何？本刊就这些问题采访了广州昊信集团董事长陈志豪。回顾与展望aihuau.com中国工业地产：2007年中国工业地产总体上有什么特点？陈志豪：归结起来，大概有以下几点：第一， 工业用地价格和工业物业租赁价格持续上涨，但涨幅放慢且趋于平稳。第二， 国内外资本继续热捧工业地产。像腾飞、丰树、普洛斯、中粮、G空港、复地等2007年在工业地产方面都有不错的表现。第三， 高科技产业园、商务园区、仓储物流地产需求强劲。且这个特点在全国范围内都表现的很明显。第四， 国家出台的与工业地产相关的政策较多，更好的规范了工业地产市场。第五， 内地特别是中西部一线省会城市的工业地产开始发力，而且起点较高，其产业化趋势十分明显。第六， 工业地产逐渐开始由土地运作转向资本运作。中国工业地产：2008年或以后中国工业地产的发展趋势如何？有哪些特点。
陈志豪：我们看好未来中国的工业地产市场。应该说中国目前的工业地产市场处在初步成型的阶段，其发展空间还很大。第一， 从2007年的趋势看，由于地价上涨等因素影响，未来中国工业地产投资的收益率会有所下降。第二， 整体工业物业租赁价格和资产值稳中略有上升。第三， 由于沿海地区的产业升级和内地城市标准厂房的投资迅速增加，会导致全国的厂房空置率上升。第四， 由于房地产市场来自市场、土地的竞争和政策的压力，国内外资本会加速转向工业地产投资。第五， 大型垮国公司和国内大企业自建厂房将成为内地工业地产投资的主流。高科技产业园、商务园区、物流仓储类工业物业继续走俏。第六， 内地工业地产市场继续快速发展并逐渐成型，特别是总部经济的快速发展以及中小企业的投资需求将促使二三级城市的工业地产有不错的发展。政策规范市场中国工业地产：2006年和2007年工业用地相关政策频繁出台，那么这些政策具体会对工业地产的发展产生什么样的影响。例如：工业用地招拍挂，打击以租代征、最低限价、收回地方政府的土地审批权等。陈志豪：国家出台这些政策，总体来讲会对工业地产的发展产生两个影响。一是工业地产的投资开发成本上升，也会致使工业物体业价格的上涨；二是更加规范了工业地产市场，使工业物业的开发和运营更加符合国家产业升级的需求。中国工业地产：那这些政策会对工业地产的发展产生负面影响吗？陈志豪：不会。打击以租代征、通过招拍挂将工业用地推入市场交易，能够保证公平和效率。土地价格的上涨对高端物业和专业化的工业地产投资公司并不会产生什么影响，那些通过以租代征建起来的工业园、厂房和没有牌证的工业物业可能会受到很大的冲击。外资的冲击中国工业地产：2007年丰树、腾飞集团、普洛斯、AMB这些国外的工业地产巨头纷纷高调进军中国的工业地产市场。是什么原因促使他们有那么高的投资热情？陈志豪：当然是巨大的利润空间和发展空间。相中国工业地产的投资汇报率是比较高的，能够达到10%～15%。因为中国制造业的迅速崛起和中国经济的持续快速增长，也使得投资回报率不但较高而且稳定。我们注意到外资在中国投资的基本上都是物流业和高科技产业园，这些都是中国未来很长一段时间需求十分强劲的物业。这也说明外资在投资决策上比较科学、理性。中国工业地产：在未来外资会不会更大规模的入主中国的工业地产？陈志豪：会有这种趋势，但在感觉上不会那么明显。工业地产投资不同于房地产，房地产热的时候外资可能蜂拥而入，大肆炒作。工业地产投资必须要根据国家的宏观经济政策，产业政策来确定投资哪些项目比较好，什么时候进入比较好，需要很理性的决策。另外工业地产投资的资本规模大，回收周期长，一般的企业不具备这个投资实力。如果外资能够选择符合中国产业经济政策的项目，还能够依托自身优势吸引国外那些高科技、高附加值、环保、节能的企业进入中国，那么这个项目会得到政府的支持，整个过程也会顺利很多。中国工业地产：依据房地产投资的经验，国家在政策方面对外商投资中国工业地产有没有什么限制，亦或以后会不会出台政策来限制？陈志豪：在工业地产方面没有什么限制。实际上国家出台一系列限制工业地产政策反而正是对外资的推动力。中国工业地产项目开始强制严审，土地资源使用批租开始从公开到公正，从公正到公平的市场化运作，这让他们看到中国工业投资开始走向成熟，从管理到运作、从投资到开发，越来越接近发达地区的运作理念和手段，在这种环境下中国工业投资会有一个健康发展的前景，会慢慢释放出工业地产其巨大的潜能和财富。日前国家发改委和商务部今日联合颁布的《外商投资产业指导目录》，对外商投资住宅房地产进行了一定的限制，反而会促使外资转向投资工业地产，特别是工业物流地产。相信国家在短时间内不会出台政策来限制外商投资工业地产。但也要看外资在工业地产投资上的表现，如果出现负面的情况，国家肯定会出台政策加以限制。前景之忧中国工业地产：2007年是中国制造业不平凡的一年，制造业产业结构升级和产业转移已是必然趋势。特别是珠三角地区，制造业投资环境的恶化、大量企业外迁和倒闭，会不会导致未来工业物业价格的下跌和工业地产投资市场的不景气？陈志豪：工业厂房的价格下跌有可能，但不会影响整体工业地产市场的发展趋势。很多企业倒闭和外迁的同时，也会有很多大型的高科技的企业被引进来，也就是沿海地区的“腾笼换鸟”。这些企业的进入对高端工业物业的需求很强劲，事实上现在广州、深圳的高科技产业园是供不应求。珠三角地区大规模的标准厂房由于租赁需求降低，空置率上升，可能会导致降价。这和成都市场有点相似，2007年成都高新区内产业园需求强劲，但是由于大量新增标准厂房的供应将可能超过市场的需求，厂房的整体租金持续下跌。中国工业地产：在珠三角地区，以个人业主开发的厂房尤其众多，特别是广州周边、深圳关外和东莞。然而2007年开始出现了大量厂房无法出租而空置的现象。这部分工业物业和投资商的出路在何方？陈志豪：从长远来看，没有出路。很多人想到的第一个办法一定是降价，但这并不是价格的问题，而是这些厂房根本已经不符合地方经济政策和投资企业的需求。而且据我们调查，这些厂房大多是无证的违法建筑。前期这些厂房能够满足企业投资的需求，适应了当地早期的经济发展要求，所以很多政府没有下功夫去管。但现在地方产业要升级，这些厂房不但不能满足发展的要求，而且还占用了大量的土地，往往新引进的大企业无地可以安置，政府就不得不管了。要“换鸟”就要先“腾笼”，怎么腾呢？除了让那些不符合要求的企业搬出去，还必须将以前的工业物业进行改造升级，以适应新“鸟”的需求。广州已经完成了城区的旧工厂改造，深圳也基本完成了产业向关外转移和旧工业园改造，而佛山目前正在进行全面的旧厂房改造。在这个过程中，那些违法建筑可能就要面临厄运了。中国工业地产：由于产业转移，内地对工业物业的需求必然会大量增加。那么内地的工业地产市场接下来会怎么样发展？会不会在短期内蓬勃发展起来？陈志豪：内地工业地产市场近两年发展很快，特别是武汉、长沙、重庆、成都等几个省会城市表现很不错。但是要在短期内形成一定规模，可能性不大。毕竟内地和沿海地区还有不小的差距。现在内地政府非常重视产业布局，也是花大力气引进高科技产业，对于低附加值、高能耗、高污染的劳动密集型企业，一样不欢迎。所以这些地方的高科技产业园发展很快，需求也很强劲。这些产业龙头企业聚集起来，必定会带动周围形成一个产业链的配套供应圈，也会带动标准工业厂房市场的发展。 内地与沿海共发展中国工业地产：珠三角地区和长三角地区是中国工业地产发展最快的地区，那么这两个地区的工业地产发展区别是什么？陈志豪：相比之下，长三角地区总部园区、高科技产业园发展比珠三角快，规划较为科学合理，工业物业的租赁价格总体也比珠三角地区高。这种区别主要源于两地的产业结构不同。珠三角地区制造业起步早，也就难免比较乱，形成了以加工贸易等低附加值、劳动密集型产业为主的局面。厂房、工业园也是百花齐放，什么样的都有。长三角地区经济整体起步较晚，也就能很好的吸区珠三角地区的经验教训，总体在产业定位和规划上做的比较好，产业结构级次较高。现在两地都面临产业结构升级的问题，不过长三角的压力可能就小一些。另外在长三角地区以上海为中心的产业辐射和拉动作用特别强，上海现在是跨国公司进驻中国的首选之地，以研发为主的各产业集群已经比较成熟，很好的拉动了周边产业结构的升级，也推动了整体工业地产市场的发展。珠三角几个发达城市如广州、深圳、东莞、佛山、中上等，单独拿出来每一个城市都不错，但却没有一个城市有上海那么重要的地位，各城市的发展也有点各自为阵的意思。中国工业地产：中国工业地产的发展目前主要存在哪些问题？在中国投资工业地产需要注意什么？陈志豪：政策应该更加公开、公正，创造一个公平的竞争环境，吸引更多的投资商进入这个行业。其次要避免盲目投资，以政府为主导的工业地产投资，工业园建设，往往没有经过周密的策划和产业规划，最后导致了招商难和土地浪费。一些工业地产投资公司往往也犯同样的错误，动用大量的资金买了地，建起了厂房，最后却招不到企业入驻，导致资金回收期延长，回报率下降。投资工业地产首先必须注意成本控制，然后一定要深入研究当地和周边的经济、产业态势，分析市场对工业物业的真正需求，和政府的产业规划政策相结合。
