爱华网最近一段时间以来，关于地产中介的新闻不断，而且大多都是负面新闻，今天这个公司的老板卷钱跑了，明天那个中介关张了，继而是全行业普遍发生的关闭门店收缩战线。
当这些现象展现在人们面前的时候，有人认为是房地产市场低迷所致，有人认为是中介拐点所致，也有人认为公司战略失误所致，各有各的视角和道理。
依我看，房地产中介的寒冬其实质是盈利模式的寒冬，而这种盈利模式之所以进入寒冬，是因为滋生这种不合理盈利模式的土壤——房地产市场在持续不良经营下出现板结，最终无法支撑这种不合理盈利模式的持续发展。
一、地产中介没有理由进入寒冬
从经济学的意义上来说，二手房屋是新开发房屋的替代品。当新开发房屋的价格持续上涨的时候，需求量会随着价格的上涨而下降，同时导致需求量下降的那部分需求就会转移到二手房屋交易上来。因此二手房屋需求量会随着新开发房屋价格的上升而上升，这对于从事二手房屋中介交易的房地产中介来说，是一个利好消息。
在中国的购房者当中，大体可以分为三类，一类是第一套房屋需求者，这类人属于刚刚参加工作的年轻人，支付能力较弱但是需求刚性相对较强。支付能力弱是因为这部分人参加工作时间不长，工资水平不高，可支配收入处于较低水平；需求刚性强是因为这类人还不曾拥有自己的房屋，而中国人的买房置地的传统观念在很强，再加上在中国没有房子就不容易娶媳妇，这些原因导致这部分人往往是勒紧裤腰带也要购置房屋，另外对于购买自住型房屋的人来说，不管买房之后房屋价格怎么变化都没有什么实质性意义，毕竟买房是为了居住而不是投资。一类是房屋升级换代者，这部分人大都是已经有了自己的第一套房屋，随着收入的不断增加和对生活质量的要求而购买第二套房屋，这部分人支付能力强，需求刚性也较强。支付能力强是因为这类人有客观的薪水和积蓄，能够买得起房。需求刚性强是与其较强的支付能力紧密联系在一起的，而且作为自住房屋的话不管买房之后价格怎么变化都没有什么实质性意义。第三类是投资者，这部分人支付能力强，但是需求弹性大。支付能力强是因为作为投资者有充足的资本来源，买得起房屋。需求弹性大是因为这部分人买房的目的是投资，通过倒卖或是出租获取收益，因此房屋价格的走势对于这些人的需求弹性影响很大，如果房屋价格处于上涨趋势当中，需求会非常旺盛，而一旦价格上涨趋缓或是出现拐点，需求会迅速回落。
从这三类人的需求特点就可以看出，在房价快速上涨的过程中，新开发房屋的需求会快速增长，因为第一类人和第二类人的需求刚性很强，而价格上涨的预期会使这部分人加紧出手购置房屋，而在同等条件下中国人有更愿意购买新开发房屋的心理需求，而第三类人则更会因为对房价上涨的预期而大量投资房屋。这种需求增加与房价之间形成了互动互推的循环，导致新开发房屋价格持续攀升。
然而当房价上涨到一定水平以后，第一类人的支付能力已经不足以购买价格昂贵的新开发房屋，或是以离中心区更远的地区为代价换取较低房价房屋，这部分人将会转向去购买城区的二手房屋。对于第二类人来说，房价上涨影响并不是很大，也有可能转而去寻找更适合自己的二手房屋。而第三类人则会非常看重高房价带来的投资风险，房价在高位能不能够持续上涨，如果不能持续上涨则投资的风险就会变得很大。因此，房价上涨到一定程度后，新开发房屋的需求就会逐渐下降。需求下降当中一部分会自动消失，转而去寻找其他的投资机会，而另一部分则会转向二手房市场。
因此，从以上分析中可以看出，当前应当是二手房交易的一个机会，是从事二手房交易中介的房地产中介行业的一个利好机会，而不应当是所谓的寒冬。
二、扭曲的盈利模式，此中介非彼中介
那么，为什么还会出现公司关张、行业收缩的现象呢？这背后是地产中介行业扭曲的盈利模式的寒冬，而非真正的地产中介行业的寒冬。
从盈利模式来看，中国的房地产中介行业已经不是我们字面上理解的中介行业了。纯粹的房地产中介是为房屋交易双方提供一个资讯平台，并通过撮合交易并提供相应的服务而收取佣金的一种盈利模式，也就是说房地产中介是靠收取服务费生存的，既要帮助卖家卖个好价钱，又不至于价格过高而无法成交。但实际上，中国目前的相当多的房地产中介企业已经不是这种盈利模式了，而是转变成为以下两种非常态盈利模式的结合体：
1、赚取差价的投机者。两年前在一家房地产中介门口碰上一位朋友，他说有座房子要卖掉，这里的房地产中介服务态度非常好，而且还先给钱。当时感觉也有些好奇，既然是中介，为什么还先给钱呢？如今想来，其实房地产中介早就不再扮演撮合成交的角色了，而是从撮合成交转变成为房屋买卖机构。也就是说，房地产中介会首先把卖方的房子买过来，然后再转手高价卖给买方。通过简单的一买一卖所实现的丰厚回报，是中介角色所远远不能比的。而正是在这种丰厚回报的吸引下，房地产中介由原来的中介服务角色变成了赚取买卖差价的投机商。
这种角色的存在与房屋价格的快速上涨形成了互动互推的关系。一方面，在新开发房屋价格快速上涨的情况下，房地产中介能够轻而易举地将从卖家买到的房屋高价出手，而且房地产中介赚取差价的盈利模式使其不断助推二手房屋价格的上涨。另一方面二手房屋价格的不断上涨推动了新开发房屋的需求和价格上涨，在条件大体相当的情况下消费者更愿意购买新开发房屋，于是二手房屋的价格上涨反过来又进一步推动了新开发房屋的价格上涨。
2、地产准金融投机者。由于二手房屋交易量的不断上升，二手房屋的交易额随着不断上升，购房者提供的购房款数量十分可观。这使得房地产中介能够在不支付任何利息的情况下无偿占据了一部分资金。这部分资金还不算什么，更为重要的是很多房地产中介成立了关联的贷款担保机构为购房者提供贷款担保服务，这样更大量的巨额资本在房地产中介手中无偿停留一段时间，这在行业监管不健全的情况下，为房地产中介企业借机非法占用资金挪作他用或是抽逃带来了机会。很多倒闭或是收缩规模的企业事后被查出的违规原因正是如此。
三、盈利模式的寒冬
这种扭曲的盈利模式在房屋价格快速上涨和政府监管不健全的情况下得到了快速发展，就像种子遇到合适的水土光热条件发芽一样不断蔓延，现有企业不断扩大门店规模，更多投资者蜂拥而入。但是，就像鱼儿离不开水一样，当适合这种盈利模式的水土光热条件发生变化的时候，发芽的青苗就会迅速枯萎甚至死亡。而外界环境的变化主要集中在政策变化在两个层面的影响：
1、政策监管和自然发展周期导致房价上涨趋缓并可能出现拐点。
为了促使房地产业健康持续发展，政府近几年来行业实行了持续的从紧管控，在从紧管控下新开发房屋价格上涨乏力。新开发房屋价格上涨乏力直接影响到二手房屋的价格上涨乏力，房地产中介赚取买卖差价的空间开始回落，如此一来房地产中介的利润空间就会逐渐回落，越来越狭窄的利润空间使得房地产中介的未来预期和财务状况变得不再那么乐观，对于很多房屋中介来说，如今买卖一套房屋赚取差价不再那么容易了，也就无法支撑庞大规模的门店和员工了，于是大量的门店收缩就不可避免。
2、黑幕不断被揭导致监管日益健全，购房者也更加谨慎。
此前房地产中介发生的一个抽逃或是挪作他用的案例向公众揭开了房地产中介不规范操作的环节，舆论强大的力量为广大购房者提供了很好的信息传递和防范意识培训，同时也促进了政府加紧完善相关监管措施的决心和力度。在这种情况下，购房者更多地希望自己能够参与到房屋交易过程中来，而不是任由房屋中介操作。越来越多的购房者希望交易双方在中介的帮助下进行交易。如此一来一方面是购房者从需求端堵住了房地产中介准金融的操作和买卖角色的延续，另一方面是政府机构从监管端堵住了违规操作的漏洞。这样一来，赚取差价的投机模式和准金融模式自然也就失去了生存的土壤和环境。
因此，房地产中介的寒冬，实质上是扭曲的盈利模式的寒冬。这种寒冬表面上对房地产中介带来了沉重的打击。但实质上有助于整个行业的理性回归和规范提升，因为房地产中介仍处于快速成长的周期当中，没有理由进入寒冬。
