爱华网鑫苑需要警惕“自我神化”
善于和资本市场讲故事的唐越将“零库存”演绎为鑫苑的独门秘籍，不过这只能忽悠老外，对6万家中小开发商来说这再熟悉不过了。而且未来这一模式是否能复制过去的成功，一切都还是未知数。 不过很显然，鑫苑过去从这一模式中尝到了甜头。 1997年，成立于河南郑州的鑫苑置业专注于二级城市的住宅开发及物业管理。2006年获得投资才迈出了走出郑州的脚步，不到一年就进入成都、合肥、济南、苏州（昆山一处20万平米的地块2007年以1.1亿元拍得）等四个城市的房地产市场。2006年在山东济南拍得两块土地，规划建筑总面积约18万平米，分别开发了鑫苑城市之家和鑫苑碧水尚景两个项目。2007年又在济南拍得一宗规划建筑面积超过28万平米的地块。鑫苑置业在苏州的手笔更大，2006年10月取得196亩土地之后，2007年1月鑫苑置业再次拍得62亩土地，两个项目总面积达30万平方米。鑫苑置业在合肥的开山力作鑫苑置业望江花园，总面积达17万平方米，也获得广泛好评。这么高的资金使用效率说明了鑫苑在人才、管理、技术等方面的厚积薄发。 截止到2007年9月底，公司已建成13个项目，总套数和总建筑面积分别为9645套和94万平米。目前，公司在建项目有7个、总建筑面积77万平方米。2007年前三季度销售额及利润分别为2.18亿美元（2006年同期为1亿美元）和3600万美元（2006年同期为1250万美元）。另有7个总建筑面积达128.2万平米的新项目正在筹划中。 “不存地、不存房、零库存”原本是中小开发商的本能策略。除非资金链断裂，它们拿地之后会尽可能快地将项目推至预售阶段，每次现金流的回正都意味着摆脱了一次崩盘的厄运。现在，鑫苑已成为第一家在美国上市的中国房地产企业，将成功经验上升为理论的诉求似乎难以按捺。不过，在内外环境的剧变之际，鑫苑的上策应是审时度势，而不是自我神化，用虚名束缚了自己的手脚。aihuau.com 毕竟，鑫苑模式有着很多固有的缺陷，在风云变幻的房产市场，风险环伺，“黑马”成“死马”的例子并不鲜见。 第一，是否囤地要看政策、地价和资金实力三个因素。2004年，鑫苑的拿地成本占开发总成本的22.8%、2006年是30%、2007年前三季度进一步升至37.2%。如果地价上涨趋势不变，企业自身又有资金实力，不囤地岂不是和钱有仇！鑫苑置业从2002年以来6个年头花在土地的资金仅有1亿美元，而私募到的1.4亿美元在第一时间变成了土地，上市募集资金中的95%（逾2.1亿美元）也将用来拿地。企业达到相当规模后，协调各环节的步调成为一种艺术,有时故意让拿地速度超过建设速度，有时则让销售慢半拍……难道王石们是傻子？鑫苑最好揣摩老大哥们的心法，该囤则囤、不该囤则不囤！ 第二，是高成长能否持续的挑战。鑫苑融资成功后业绩大幅增涨，一方面是因为它的基数小，另一方面得益于房价的上涨。以鑫苑在郑州开发的几个楼盘为例：2006年均价为330美元2007年前三季度上述楼盘均价达634美元，涨幅达92%。近两年郑州房价涨幅在省会城市中居前，主要是由于当地政府“经营城市”有方所致。比如部分项目达到地上二层就可以预售；任何人购房56平米（建面）即可迁入3个户口、150平米可迁6人……如果中国房地产业真的出现拐点，鑫苑的高成长恐怕难以为继。纽交所只认业绩不认人、唐越等股东又很强势，控股优势微弱的张勇要有思想准备。 第三，是运营管理能力面临的挑战。鑫苑置业2007年前三季度促销费用、管理费用较2006年同期的增涨幅度分别216%和267%。员工人数也从382名扩张到575名。这一切显示鑫苑置业在融资成功、加速扩张过程中，在一定程度上背离了低成本的运营模式。房地产开发是资金密集型行业，成功者在资金运用、成本控制方面都有绝活。鑫苑要驾驭几十、上百亿盘子的能力不会从天上掉下来，而艰难的修炼也许正赶上行业的冬天。 第四，从市场竞争的角度看，鑫苑周围强手如林，即使它在纽交所上市，也不过还是行业中的小角色而已。目前国内一线城市房价已到阶段性顶点，均价不过几千元的二线城市被众多国内外人士看好。但政府调控房价已经初见成效之际，谁敢说二线城市不会重蹈京、沪等地覆辙，让住房成为百姓无法承受之重？另一方面，二线城市的确有机会，但不见得是二流房地产商的机会。一线城市房地产的数量、价格既然已近强弩之末，一流开发商难道会看不到成都、苏州、合肥这样的二线城市？例如，万科2007年前6个月在苏州和成都取得的销售业绩分别为4.58亿元和1.89亿元。 一线开发产不仅早已完成资本的原始积累，在品牌、管理、人脉等方面的无形实力也让中小房企难以望其项背。这些大鳄本能地引导政策向不利于中小房企的方向发展，比如以资金实力说话的“招、拍、挂”、地价款一次性缴付、提高项目自有资金比例、收紧银行信贷、严控（甚至取消）商品房预售…… 在真正的市场化国家，囤地的意义的确不大。由于地价的波动充分反映一切相关因素，对开发商来说不必占用资金来囤地。中国的土地是国家垄断的，供给模式（拿出多少地、给谁、怎么给）有复杂的形成机制。小开发商可以三年不开张、开张吃三年，年销售额几十亿、几百亿的大开发商则要把控好拿地节奏。该囤的时候不囤，等你想要的时候也许价格过高，甚至根本没有地。当然，政府号召不囤地你最好不要“顶风作案”……这一切与“鑫苑模式”无关。 点评： 古今中外小本生意的经营模式必然都是短平快，囤积居奇历来是大佬们的专利。20年前圈块地就贷款、挖个坑就预售，“空手道”式的开发路径早已过时了。大中城市房地产市场已经进入寡头垄断阶段，面对实力、背景深不可测的大鳄。五六万家中小房企面临的是生存问题，而不是要不要囤地、囤房。鑫苑2002、2003、2004三年销售额加起来不足5个亿，这样的小开发商囤什么地？摊煎饼的小贩难道会囤几万吨面粉、鸡蛋？ 成立仅十年、前九年只在一个二级城市开展业务、一共开发了十几个项目……此时拔高自己的商业模式好比登上海拔557米的北京香山就想写《登山教程》，从珠峰归来的高手没还出版《教程》呢！业内人士都不会把“鑫苑模式”当真，到头来被忽悠的怕是只有自己！
