爱华网作为舶来品，奥特莱斯这种业态被首创置业股份有限公司(02868.HK，下称“首创置业” )演绎成“芭蕾雨”。 首创置业和中国基建合资成立的奥特莱斯（中国）有限公司于2009年在香港注册成立，其中首创置业占60%股权。2010年9月，首创置业和中国基建通过合资公司，提出了城市新中心的国际化运营模式—“芭蕾雨”。 首创置业董事长刘晓光对自己的“芭蕾雨”模式充满了自信。“在中国，有两种模式最容易成功，一种是政府及政策支持的模式，我们坚信像芭蕾雨这样顺应市场局势，又能够符合市场导向的商业模型是会取得成功的，因为中国有着巨大的市场潜力。”按照他的理想， “从2012年起，奥特莱斯芭蕾雨每年将贡献30亿元的现金流，包括商业运营收入。2015年以后，每年贡献收入将超过50亿元。” 实际上对于首创置业而言，奥特莱斯首先展现价值的地方在于拿地，采取奥特莱斯这种商业模式去预购地，能极大程度降低其土地成本。 不过，另一方面，奥特莱斯的开业日期一再推迟，甚至被戏称为“奥特曼”。且好景不长，首创置业的芭蕾雨版图也开始生变。去年9月底，首创置业退出了承载着其最初的奥特莱斯梦想的佛山项目。刘晓光曾告诉时代周报记者：“这次退出是为了提高效益。可以看到，首创房山、湖州、昆山项目都100%的持股，海南项目也持股55%，现在我们实行奥特莱斯一体化操作。我们致力于打造真正的奥特莱斯，芭蕾雨的前景应该很好。” 在2013博鳌论坛上，刘晓光在接受时代周报记者专访时认为，“目前奥特莱斯运作得不错。” 与合作方各自独立运作芭蕾雨
时代周报：贵司的奥特莱斯项目如今运作得如何？ 刘晓光：运作得不错，今年5月份，北京的首创奥特莱斯项目已经开业了。芭蕾雨体系还有两个项目叫芭蕾雨，还是由我们和原来的合作方一块做，但有三四个项目是首创独立来做的，就叫首创奥特莱斯，芭蕾雨体系的五六个项目，应该来讲目前都运行得不错。 时代周报：为什么会和合作方分开来做？ 刘晓光：原来都叫芭蕾雨，但在做的过程中出现了些情况，一个原因是在广东佛山，我们不太熟，他们也不太熟。另一个原因是在增资的过程中，首创的力量大很多，他们的力量小，肯定要稀释，所以我们干脆做个约定，就是他们独立做几个，我们独立做几个，合资的我们还是维持当初的芭蕾雨系列。 时代周报：首创置业退出佛山项目还有其他隐情吗？ 刘晓光：我们还会推出十个、十五个（奥特莱斯）……每个项目投资都要十几亿元，都会涉及到股东双方，其实主要就是股权稀释的问题。我们已经分清责任，就是你也可以独立做，我也可以独立做，有一两个项目我们合资，主要还是考虑股东的资金能力。 时代周报：目前，首创置业的这些商业项目在公司总营收中贡献了多大的比重？ 刘晓光：都建得差不多了，北京房山的项目已经开了，刚开始经营，浙江湖州、海南万宁的项目都要开了，广东（佛山）的项目也差不多要开了。一般来讲，经营一年才能看出效果来。 比如北京这个项目，开业第一天去了10万人次，卖了800万元。粗略算的话，刚开始经营一年大概有10多亿元。再看看这个项目的（住宅部分）总的销售额，也不便宜，比如，有20万平方米或者30万平方米，卖2万元/平方米，还有再加上商业贡献的10多亿元，就不少了。我们看的就是长线。 三条标准检验奥特莱斯 时代周报：博鳌房地产论坛都有谈到商业地产的问题，比如一哄而上、地区发展不太平衡等，怎样看待商业地产的发展前景？ 刘晓光：现在很多房地产企业都是被动地去做商业地产，有时拿的一块地有建商业项目的条件，不是（开发商）非想干的，有时是行政指令的干预，就如拿一块地，盖10万平方米的住宅，非得要盖3万平方米的商业。第二个肯定就是在做的过程总出现问题，比如说一哄而上、同质化，但是我觉得一般而言，企业的领导人也不傻，是懂得市场规律的。 那怎么解决商业地产一哄而上的问题？我觉得最核心的就是专业化，要做商业地产，必须得有商业团队，要做商业地产，先做商业人。就如奥特莱斯，如果我们不能把燕莎奥特莱斯的总经理万文英挖过来，我们也不敢做。 时代周报：你觉得商业地产有泡沫吗？ 刘晓光：商业地产肯定有泡沫，但要看是在哪个地区，什么样的性质，什么样的商业形态。我觉得下一步受影响最大的就是标准化的大卖场，会受电子商务的冲击。但电子商务对奥特莱斯就冲击不了，名牌一般不能在网上购买。 时代周报：现在国内打着奥特莱斯旗号的卖场特别多，相比而言首创奥特莱斯的特色和优势在哪呢？ 刘晓光：能不能体现奥特莱斯的本质，我觉得有以下几点：第一，是不是国外的名牌商品，不管是一类、二类、三类都应该是品牌商品；第二，折扣率是不是四至六折；第三，能不能保持长期的供货，达到这三条了，就是奥特莱斯，达不到就不是。现在为什么有很多不是了，就是有些是拿钱先买一批货，没有持续性，短时间坚持还行，但长期就不行了。并且有的能拿到货源，但价格很高。所以检验是不是正宗的奥特莱斯就用这三条来检验。 我们现在应该是做到了这三条，惟一欠缺的就是，我们计划有25个一线品牌，但现在还没达到这么多。有的还在装修，有的还在做准备。 此外，我觉得奥特莱斯还有一个更好的方式，就是看能不能和国际的奥特莱斯管理公司合资。 时代周报：那首创置业有没有这方面的合作？ 刘晓光：现在还没有，但正在和这类公司谈。有美国的，有欧洲的，都是比较大的公司。因为有的是先跟你谈，但不一定合资，先是输送商品。 有的是做一年的试运行，再来合资，合资的过程还牵涉到对价的问题，可能还要磨合。我觉得做奥特莱斯只要把商品、折扣、可持续性解决了就行。 地铁上盖商业或采取商业订单模式 时代周报：目前发展商业地产也有一些独特的形式，比如说万达集团，采取的是订单地产的模式，所以开发建设期就缩短了，建好了马上就能开业。首创有没有考虑借鉴这种模式，先解决品牌招商的问题，这样能避免这些项目出现延迟开业等问题？ 刘晓光：如果说要是做订单商业地产这种，就是我们的地铁上盖商业地产这种，因为我们有可能和香港的地铁上盖公司来合资。 时代周报：除了奥特莱斯，首创置业还有哪些其他的商业地产模式？ 刘晓光：有很多旅游度假的产品，也有小型商业街的产品，也有大型综合体以及地铁上盖的商业地产，都在建设当中。 时代周报：如此说，目前首创置业的主要贡献还是来自住宅？ 刘晓光：是这样的，在建的过程中，都是先卖住宅，住宅肯定有利润，我们的商场也不能卖，一般的商场都有个时间周期，营业的话也有磨合期。商业地产的投资回报期一般比较长，短期之内肯定不能（贡献）那么多的收入。
