影响协同效应的因素 房地产财富效应的影响因素



房地产财富效应作用的发挥,受到经济系统中的许多因素所制约,这些因素是与其传导机制紧密相关的。

1.利率水平

 影响协同效应的因素 房地产财富效应的影响因素

高利率对房地产的繁荣起抑制作用,低利率水平,甚至超低利率水平,既能使开发商开发成本下降,也能使住房贷款成本降低,从而居民更倾向于增加住房消费。通常,这是刺激房地产市场的兴奋剂。例如,我国近年来房地产行业已经习惯低利率,并将低利率预期纳入成本收入函数。加之住房消费信贷的普及与方便性,使得房地产市场一片繁荣景象。但是,这也产生了对银行贷款的高度依赖性,一旦进入加息周期,房地产将巨大的压力,最终制约房地产财富效应的发挥。

2.税收与遗赠动机

在许多国家,住房所有者可以从纳税中扣除分期付款的利息,更重要的是,住房所有人可以免缴资本增值税,这也是大部分家庭倾向于购买住房的原因。不过,住房买卖通常要交印花税,还需要中介机构提供服务,故住房买卖的成本就要远远大于股票交易的成本,即使房地产价格上涨带来了财富的增加,考虑到交易成本因素,居民也可能不愿或无法变现。同时,税法可能强化消费者终生持有财产的遗赠动机,人们更希望把房地产传给子孙,而不是用来增加消费。波特巴(Poterba,2000)指出,影响财富效应大小的是遗赠动机、为未来消费积累财产的潜在需求、财富集中度以及不同股票财富的变动。如果遗赠动机在家庭储蓄决策中扮演重要角色,则家庭对财富增长的反应并不敏感。

3.房地产金融市场成熟程度和管制程度

从房地产财富效应的替代效应来看,房价上涨可能使购房者通过选择较小的住宅来减少购房支出。若房地产金融市场发达,虽然房价上涨,但购房者能得到与房产增加值一样的贷款,则房价上涨可能并不会影响购房者的支出。同时,若房产买卖的管制较少,房地产的买卖渠道也比较顺畅,房地产较为容易变现,房地产价值增加所产生的财富效应也容易发挥。

4.住房抵押贷款政策

住房抵押贷款,也称住房消费信贷,其政策与法规是影响房地产财富效应的重要因素。由于住房消费信贷在各国所占的比重较高,房价波动通过消费信贷对居民消费的影响也较大。在一些发达国家,房地产贷款占银行全部贷款余额的30-50%,对个人发放的住宅贷款占房地产贷款的60%左右。在美国,到2003年一季度,住户和非盈利性组织总负债达8.93万亿美元,其中住宅抵押贷款6.22万亿美元,所占比重达69.65%,而在欧元区,住户有2/3的银行贷款用于购买住宅。2005年5月,中国社科院公布一项调查统计,北京、上海两大城市的居民,家庭整体负债率高于欧美家庭。两地居民的整体家庭债务比例已经分别达到155%和122%,青岛、杭州和深圳等中等城市的居民家庭债务比例,也平均达到了90%左右[1]。住房抵押贷款政策涉及贷款对象与条件、首付条件、抵押、质押或担保条件、信贷程序、信贷期限的安排、利率偿还计划、房屋保险等,这些方面通过影响住宅购买支出进而影响房地产财富效应。

5.不确定性

不确定性是一种普遍的存在,是资产价格波动的天然属性。房地产市场的价格,虽然其波动幅度要比股票市场小得多,但仍然具有不确定性,这间接影响到房地产财富效应的作用。再考虑到劳动收入、利率、寿命等的不确定性,那么增加的财富不会用于消费而是为未来消费进行预防性储蓄,因此,房地产价格的短期上涨,使拥有者账面财富价值增长,但家庭可能把某种财富的增长看作是短期或不确定的,从而不增加现期消费。

 

 

本文系湖南省社会科学基金“房地产市场价格波动影响消费的机理及实证研究”(05YB83;主持人:刘建江)的阶段性成果,同时也是湖南自科基金“股市财富效应影响消费需求的机理及实证研究”(04JJ3028,主持人:刘建江)的最终成果之一,转载请注明。

 


[1] 冯雪梅.高房价背后的重重陷阱高烧不退可能导致恶果[N].中国经济时报,2005-05-12.

   

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