爱华网本文系湖南省社会科学基金“房地产市场价格波动影响消费的机理及实证研究”（05YB83；主持人：刘建江）的阶段性成果，同时也是湖南自科基金“股市财富效应影响消费需求的机理及实证研究”（04JJ3028，主持人：刘建江）的最终成果。
早先的财富效应，是指哈伯勒（Haberler,1939）、庇古（Pigou,1943）和帕廷金（Patinkin,1956）等倡导的这样一种思想：“货币余额的变化，假如其他条件相同，将会在总消费开支方面引起变动。这样的财富效应（Wealth Effect）常被称作庇古效应（Pigou’s effect）或实际余额效应”。根据庇古的分析，财富效应形成原理在于：当衰退期间物价下跌时，居民真实现金余额会增加，财富净值提高，存在着倾向于把实际收入恢复到充分就业水平的市场力量。帕廷金（Patinkin,1956）利用IS－LM模型对此进行了进一步分析：消费除了依赖收入Y之外还依赖实际财富存量。当物价水平P下降时，实际财富增加，从而消费需求扩大。当消费者增加消费时，总需求亦随之扩大。即名义货币供给量既定不变时，P下降，实际货币余额Ms/P（一种财富形式）增加，消费亦增加，从而曲线向右移动，均衡国民收入或产量增加，财富效应存在。
若把庇古效应称作传统意义上的财富效应，它仅解释了物价水平变动引起货币余额变化所体现的财富效应。当前，由于社会财富构成的多元化以及财富结构的不断变化，个人财富价值变动不仅仅局限于货币余额的变化，其他资产如房地产、债券与股票等价格的变动同样可以引起财富水平的变动，故财富效应也逐步运用于分析居民资产价格（尤其是股价与房地产价格）变动对消费的影响之上。于是传统理论上的财富效应，在现代意义上，只是货币余额的财富效应，现代意义上的财富效应主要指居民净资产（包括现金、银行存款、有价证券、股票、房地产等）的变化对居民消费需求的影响。其中，居民资产中主要的部分表现为银行存款、有价证券、股票和房地产。又由于利率、国债与企业债券等价格的相对稳定性，狭义的财富效应专指股票市场与房地产的财富效应。
所谓房地产财富效应，是指由于房地产价格上涨（或下跌），导致房地产所有者财富的增长（或减少），其资产组合价值增加（或减少），进而产生增加（或减少）消费，影响短期边际消费倾向（marginal propensity to consume，MPC），促进（或抑制）经济增长的效应。其中，房地产价格上涨产生正财富效应，房地产价格持续下降则导致负财富效应。由于房地产兼具消费品与投资品的双重属性，这一效应也包括房地产价格波动对房地产本身消费和投资的影响，这是房地产财富效应的一个重要组成部分。
关于房地产财富效应的存在性与影响程度，不同的文献有不同的观点。众多研究表明，房地产财富效应的确存在。例如， Skinner（1989）分析收入动态平行调查数据（PSID）时发现房地产财富对消费的影响较小但很显著。Engelhardt（1996）运用PSID数据对房价增长与当前有房者的消费之间的联系进行了直接检验，估计房地产财富效应的MPC 大约为0.03。Case（2003）等研究结果表明，房地产财富增加对消费有积极显著的作用，而房地产财富的下降对消费没有任何影响。一些学者的研究发现，不同国家房地产财富效应大小不一样（Girouard and Blondal,2001），房地产价格上涨10%，英国能够在1年之内带来0.2-0.8%的消费增长，在挪威能够在两年后带来0.7%的消费增长；而在日本的消费增长范围在0.6-1%之间。
在研究房地产财富效应之时，学者们通常将其与股市财富效应进行对比分析。Case，Quigley和Shiller（2003）运用1982-1999年美国各州数据以及1975-1996年14个工业国家的有关数据，通过回归模型、误差修正模型、一阶差分等方法分别考察了股票市场与房地产市场变化对消费的影响。他们认为，与股票市场相比，房地产市场具有更强的稳定性，其价格的波动性要小得多，故二者对消费的影响也不同。例如，从美国各州的情况来看，房地产价格上升10%，一般导致消费上升0.6%左右，而股票价格上升10%，消费一般仅增加0.3%。而从14个工业国家的情况来看，房地产价格上升10%，消费相应上升1.3%，而股市的财富效应却不太明显，仅为0.19%。整体来看，由于房地产在居民总资产中的比重相对较大，且缺乏供给弹性和替代弹性，因此，通常认为房地产价格变化所产生的财富效应要高于股票市场的财富效应。
同样，房价暴跌的危害也远大于股价暴跌。IMF 发布的2003年春季《全球经济展望报告》表明，从1970年开始，全球有14个国家使用房价指数。设定判断房价暴跌的标准为房地产价格下降14%（股票市场则为37%），则14个国家在1970年1季度至2002年3季度，共计有20次房价暴跌，大约是每20年在一个国家有一次暴跌，其中绝大多数发生在1980-1982年间和1989-1992年间。大体上，股市暴跌平均13年一次，持续2.5年，造成4% GDP的损失。房价暴跌平均20年一次，但持续时间大约为5年，对GDP造成的损失也是股价暴跌的两倍。从下跌幅度看，房价下跌幅度平均为30%，而股价跌幅平均为45%。房地产泡沫破裂后，房价波动较之于股价波动稍轻，同时也较股市资金流动慢。
然而，部分学者却认为房地产财富效应很少或者不存在。Elliott(1980)对消费支出、金融财富和非金融财富的一项早期研究表明，非金融财富对消费没有影响，因为家庭往往把房子、汽车、家具和电器看作家庭环境的一部分而不是可以实现的购买力。Sheiner(1995)指出房价上涨意味着年轻的租房者必须为明天购房节省今天的钱，从而减少当前消费，而现有住房者因房价上涨所增加的消费可能被希望买房的租赁者增加的储蓄所抵消，从而社会总需求不变。列文（Levin，1998）对退休历史调查数据（RHS）进行了详细，实证结果表明房地产对消费没有影响。Tracy、Schneider 和Chan(1999)发现房价波动引起的消费变动可能比股市波动引起的消费变动小得多，房价非预期增长提升家庭真实财富的程度依赖于家庭计划在现有房子居住的时间，对于不想在现有住宅长期居住的家庭来说，房屋居住成本增加的贴现值远小于房价增加带来的正财富效应，消费者因而可能增加现期非住房消费，而对于长期居住者来说，房价上升所带来的正财富效应大部分被购买住房服务成本的增加而抵消了。
整体来看，这些研究文献侧重于从实证方面来分析房地产财富效应，对房地产财富效应的作用机制相对忽视。不过，由于房价、居民收入和利率波动的不确定性以及居民资产的多元性，要定量分析房地产对消费的影响有相当大的困难，因此，房地产财富效应存在争议也在所难免。
